בלי תיאור הנכס בטופס ההזמנה - אין דמי תיווך

תביעה שהגישו שני מתווכים נגד לקוח, עורך דין במקצועו, לשלם להם דמי תיווך על רכישת דירה, נדחתה (יום ב', 15.9.08) בבית המשפט לתביעות קטנות בירושלים, למרות שהוכיחו כי הראו ללקוח את הדירה ולמרות שחתם להם על טופס הזמנה. השופטת אנה שניידר פסקה כי לא הוכח שהטופס חל גם על הדירה שמדובר בה, שכן היא לא רשומה בו במפורש.

בתביעה שהגישו המתווכים, מתי פרג'י וגיל כהן, ב-18.12.07, נגד עו"ד גיל אפרתי, נטען כי עורך הדין הגיע ביוזמתו למשרדם, כמשקיע, וביקש שירותי תיווך. אחת הדירות שהראו לו הייתה ברחוב אורוגוואי בירושלים, אך הוא לא ביקש לקנות אותה.

ואולם כעבור חודשים אחדים התברר להם שעורך הדין רכש את הדירה ישר מבעליה. מוכר הדירה הסכים לשלם להם דמי תיווך מופחתים בסך 500 דולר, ואילו עורך הדין סירב לתת להם דבר. בתביעתם טענו כי מגיעים להם ממנו 2% ממחיר הרכישה, שעמד על 284,000 דולר.

בתביעה נטען כי תחילה הציעו המתווכים לעורך הדין נכס ברחוב אושא, ואז חתם להם על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין, ובו צוין במפורש: "הזמנתי מתייחסת לפרטים שלהלן או לכל עסקה אחרת שתתפתח מהזמנה זו". כמו-כן הגישו לבית המשפט תמלילי הקלטת שיחות עם עורך הדין ומהן עלה שהוא מודה שהוא חייב בתשלום דמי תיווך.

טענתו העיקרית של עורך הדין הייתה כי המתווכים מנצלים את העובדה שלא נחתם כל הסכם בעניין הדירה ומבקשים לחייבו בדמי תיווך, תוך שהם נאחזים ומציגים באופן מניפולטיווי ומעוות רק חלק משיחות הטלפון וההתנהלות ביניהם. לטענתו, בהעדר הסכם לגבי הדירה, אין הם יכולים להסתמך על הוראות חוק המתווכים במקרקעין.

עוד טען כי העסקה באה לעולם בשל יחסי חברות ומסחר ארוכי טווח בין אביו לבין אבי המוכר. לפיכך, אין לראות בשום אופן את השניים כגורם היעיל לביצוע העסקה. לדבריו, דרשו השניים את דמי תיווך רק לאחר שנחתמה העסקה.

הראו את הדירה? לא מספיק

בפסק הדין שדחה את תביעת המתווכים, כתבה השופטת שניידר כי לפי החוק, כדי שמתווך מקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך צריכים להתמלא שני תנאים עיקריים. תנאי אחד הוא שהלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך, ובה כל הפרטים שנקבעו בתקנות. תנאי שני הוא שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

לגבי התנאי הראשון, קבעה השופטת כי הוא לא התקיים, שכן לפי תקנות המתווכים במקרקעים, טופס ההזמנה צריך לכלול "תיאור הנכס נושא פעולת התיווך", ואילו בטופס שהציגו המתווכים לבית המשפט אין כל התייחסות לדירה שבחוב אורוגואי. אילו נרשם בטופס "מגרשים + דירות" בלבד, היה עוד אפשר לטעון בדוחק שהדבר כולל גם את הדירה הזאת, כתבה השופטת, אך מכיוון שבטופס צוין במפורש ששירותי התיווך מתייחסים לנכסים ברחוב אושא, אי אפשר להרחיב את ההסכם גם על הדירה ברחוב אורוגואי. השופטת ציינה כי אילו קיבלה את פרשנותם של המתווכים, היו הוראות החוק מתרוקנות מתוכנן, כפי שטען עורך הדין.

השופטת הוסיפה כי לא שוכנעה שגם התנאי השני מתקיים, דהיינו שהמתווכים היו הגורם היעיל בביצוע העסקה. "ההודאה, לכאורה, של עורך הדין בשיחות הטלפון כי מגיע להם ממנו שכר טירחה, אינה יכולה לבוא במקום הוכחה פוזיטיבית לדרישת החוק בדבר היותו של המתווך הגורם היעיל לביצוע העסקה", קבעה השופטת. היא ציינה כי אין מחלוקת שהמתווכים הראו לעורך הדין את הדירה, אך אין בכך כדי לזכות אותם בדמי תיווך.