לאור הסנטימנט השלילי בשווקים בכלל ובענף הנדל"ן בפרט, בקבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה החליטו לבחון את האפשרות לבצע פיצול של החברה הבת דלק נדל"ן, המנוהלת בידי איליק רוז'נסקי.
בכוונת קבוצת דלק לבחון את ההשלכות המשפטיות והמיסויות, והאפשרויות העומדות בפניהן, בכדי להפוך את דלק נדל"ן לחברה האחות של קבוצת דלק. זאת, באמצעות חלוקת "דיבידנד בעין" של מניות דלק נדל"ן לבעלי המניות של קבוצת דלק או פיצולה (spin off) מתוך קבוצת דלק.
במידה והתהליך יושלם במהלך השבועות הקרובים, הבעלים, יצחק תשובה, שמחזיק כיום ב-62% מקבוצת דלק יהפוך לבעל השליטה בדלק נדל"ן (המוחזקת על-ידי קבוצת דלק בכ-80%), ויחזיק בה בכ-50.5%.
בנק הפועלים, המחזיק נכון להיום כ-10% מהחברה, ישאר עם אחזקה דומה בחברה. ציבור המשקיעים (כולל המנכ"ל רוז'נסקי) יחזיקו בכ-39.5% נוספים.
המהלך הזה צפוי להוות חדשות חיוביות עבור קבוצת דלק, ונועד לשחרר אותה מן המשקולת הכבדה שהייתה תלויה על צווארה בדמות דלק נדל"ן, והיוותה את אחת הסיבות המרכזיות לכך שמניית קבוצת דלק ירדה בשנה האחרונה ב-70%, ואיבדה משוויה למעלה מ-9 מיליארד שקל. כעת התחייבויותיה של קבוצת דלק צפוי לקטון בכ-20 מיליארד שקל. עם זאת, קבוצת דלק נותרת לאחר שנים רבות של פעילות ענפה בתחום הנדל"ן, ללא זרוע נדל"נית ומוותרת בכך על אופציה לרווחים עתידיים פוטנציאליים בתקופה שבה השווקים יחזרו לעליות.
דלק נדל"ן לעומת זאת, תהיה תלויה באיתנותו הפיננסית של תשובה, אשר למעשה יהפוך להיות ערב אישית לה. מבחינת בעלי האג"ח של דלק נדל"ן המהלך לא צפויה להשפיע בצורה משמעותית. עסקה זו צפויה לעבור כעת אישורים של אסיפות בעלי מניות של קבוצת דלק ודלק נדל"ן.
החשש הגדול של המשקיעים מפני דלק נדל"ן התבטא במינוף הגבוה והצורך למחזר הלוואות בתקופה שבה המשבר סגר כמעט לחלוטין את ברזי האשראי של מוסדות הפיננסיים. זאת, לצד העובדה כי חלק ניכר מן הפעילות של דלק נדל"ן מתבצעת במדינות כמו בריטניה המצויה בשיאו של משבר האשראי. דבר העלול לגרום לירידה בשווי הנכסים של דלק נדל"ן (המחזיקה בבריטניה בכ-194 נכסים), וכנגזר מכך להפחית בצורה משמעותית את הונה העצמי של דלק נדל"ן, אשר עמד נכון לסוף המחצית הראשונה של 2008 על כ-2.3 מיליארד שקל.
אסטרטגיית הרכישות המסיווית של נכסים במיליארדי דולרים בעיקר ברחבי בריטניה, קנדה, פינלנד וגרמניה, אותה הוביל רוז'נסקי בשנים אחרונות, בוצעה באמצעות מינופים אדירים בהיקף של 80%-% 90.
בשנות הגאות האחרונות הרכישות הללו ניפחו את היקף הנכסים של דלק נדל"ן (שהסתכמו נכון לסוף יוני ב-26.5 מיליארד שקל), לצד העליה המתמדת במחיר המניה של החברה. אולם ברגע שהשווקים עשו בקיץ האחרון "סיבוב פרסה", ואפשרויות המימון הוקשחו, מניית דלק נדל"ן צנחה בשנה האחרונה בכ-63.5% וסדרות האג"ח של החברה נסחרות כיום בתשואות "מפחידות" של 30%-50%. תשואות אלה מאותתות כי המשקיעים מביעים חששות כבדים באשר ליכולתה של דלק נדל"ן לפרוע את התחייבויותיה.
החברה הצליחה בימים האחרונים להיחלץ מהמצב המביך אליו נקלעה, ופרעה הלוואה בהיקף של כ-710 מיליון שקל למריל לינץ'. את ההלוואה החברה נטלה לפני שנה וחצי לרכישת חברת רואד שף הבריטית, המפעילה תחנות דלק בצידי הדרך בבריטניה וכן מלונות ונכסים נוספים. פרעון ההלוואה כלל היחלצות של קבוצת דלק, בנק הפועלים וחברה הנכדה דלק גלובל, אשר העניקו לדלק נדל"ן הלוואות בהיקף של למעלה מ-400 מיליון שקל.
בנוסף מימשה דלק נדל"ן 3 נכסים בישראל לחברת הביטוח מגדל תמורת 275 מיליון שקל. כמו-כן פרעה דלק נדל"ן ניירות ערך מסחריים בהיקף של כ-250 מיליון שקל. הפעולות הללו מתחו את יכולותיה הפיננסיות של החברה בצורה מהותית.
דלק נדל"ן סבלה גם מתדמית שלילי שנוצרה בעקבות ביטול עסקה שהייתה אמורה להיות עסקת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל לרכישת 90 נכסים (ביחד עם קבוצת בלנהיים של יגאל אהובי) מידי ילמולי השוויצית תמורת 12.3 מיליארד שקל. אולם, רוז'נסקי ואהובי, הבינו בדקה ה-90 כי טעו בכך שנכנסו לעסקה, ולאחר תשלום פיצויים כולל של כ-100 מיליון שקל נסוגו ממנה.
גם הנפקת דלק גלובל המרכזת את פעילות הנדל"ן המניב של דלק נדל"ן בבריטניה וקנדה, לא עמדה בציפיות המשקיעים והנהלת החברה, ומנייתה ירדה ב-72% מאז הנפקתה באפריל 2007. מניית דלק גלובל נסחרת כיום לפי מחיר של 56.25 פני, המשקף לחברה שווי שוק של כ-146.2 מיליון ליש"ט.
