רכישת נדל"ן בחו"ל, במיוחד במזרח אירופה, עשויה להניב רווחים נאים, אבל לעתים עסקה כזו מסתיימת במפח נפש ובהפסד כספי ניכר - כפי שלמדו שלושה אנשי עסקים מפתח תקוה. השלושה חיפשו לפני שלוש שנים נכסים להשקעה בבולגריה, ונפלו בפח שטמן להם, לכאורה, אדריכל איטלקי.

השקעתם הראשונה בבולגריה התבצעה ב-2007 כשרכשו מגרש בשטח 71 דונם להקמת 500 דירות בעיר ורנה. לאחר רכישת המגרש, חיפשה הקבוצה חברה קבלנית מקומית לביצוע הפרויקט. מתלונה שהגישו קבוצת היזמים הישראלים בשנה האחרונה במשטרת סופיה עולה, כי הקבוצה הישראלית פגשה בין היתר בדוד בוצ'וליני, אזרח איטלקי המתגורר בבולגריה, שהציג עצמו כבכיר בחברת דיינריוס, שלטענתו מסוגלת לבצע פרויקטים בסדרי גודל של אלפי יחידות דיור.

בוצ'וליני ביקש לסייע לקבוצה בשירותי ארכיטקטורה ובנייה בפרויקט בורנה, וקבע פגישה עם חבריה במגרש שרכשו. לפגישה, כך מספרים השלושה, הגיע בוצ'וליני עם שותפיו, האדריכל קרלו דימיצ'לה ועורך הדין ולריו רנדצו, שבחנו את המקום והודיעו כי הם מסוגלים לבצע את הפרויקט.

בוצ'וליני גם הציע לישראלים להיות שותף ב-30% מהפרויקט, בתנאי שהחברה שלו תבצע את הפרויקט. ההצעה הגבירה את הביטחון בקרב הישראלים בכל הנוגע לרצינות כוונותיו של בוצ'וליני וליכולת החברה שבבעלותו לבצע את הפרויקט.

חברי הקבוצה החליטו לשתף פעולה עם בוצ'וליני. האדריכלים החלו לתכנן את הפרויקט, ובמקביל התחזק הקשר עם בוצ'וליני, שהזמין את אנשי העסקים הישראלים למשרדי החברה בסופיה, הממוקמים בכיכר המרכזית מול בניין הפרלמנט.

"הרושם היה מצוין", מספר אחד היזמים. "הגענו למשרדי חברת דיינריוס בלב סופיה. מדובר במשרדים מפוארים, שבהם מועסקים 17 עובדים כולל מזכירות ועורכי דין. בחניון החברה חנו מכוניות מפוארות, והיא החזיקה מסעדה פרטית עם שף איטלקי צמוד".

חברי הקבוצה הזמינו את בוצ'וליני להתארח בישראל, והוא אכן הגיע לביקור. לדברי הישראלים, בביקור זה התנהלו שיחות על הידוק הקשרים העסקיים בין החברה בבולגריה לקבוצה הישראלית.

"להרבה חברות ישראליות היו מגרשים במזרח אירופה, אבל לא היה מי שיבנה שם, בין השאר בגלל היעדר תשתיות בנייה ראויות", מספר אחד היזמים. "פתאום באה חברה שהציגה פתרון בנייה. החלטנו שנקים גוף עסקי משותף ונציע לחברות ישראליות, שבבעלותן מגרשים במזרח אירופה, את שירותי הבנייה של החברה".




הנורה האדומה נדלקת

חברי הקבוצה חתמו על הסכמי שותפות. בשבועות שלאחר החתימה הישראלים החלו להעביר בהדרגה סכומי כסף ישירות לחשבון הבנק של בוצ'וליני, והמתינו לעידכון ברישום בעלות בטאבו.

בתקופה זו הציע בוצ'וליני לישראלים להיכנס עמו כשותפים ברכישת שלושה בניינים נוספים בסופיה ובמגרש של 160 דונם בעיירה לוזן, הממוקמת 2.5 קילומטרים מסופיה. הישראלים נכנסו גם לפרויקטים אלה. בסך-הכל העבירו השלושה ב-2008 לבוצ'וליני 2.01 מיליון יורו.

"אחרי שהעברנו שני מיליון יורו, חיכינו למסמכי הרישום, כגון הערת אזהרה, אלא שזמן קצר לפני שעל-פי ההסכם הראשון הבניין ברחוב סבורנה היה אמור לעבור לבעלותנו, בוצ'וליני התקשר ואמר שיש דחייה של חודש ברישום.

"רק אז נדלקה אצלי נורה אדומה, ופנינו לעורכת הדין שלנו בורנה לבדיקת כל המסמכים שעליהם חתמנו. לאחר בדיקה, הודיעה לנו עורכת הדין שכל המסמכים מזויפים. כיום אני מבין שהבניין לא היה בבעלות חברת דיינריוס, ובוצ'וליני שיחד את השומרים בכניסה כדי שיתנו לנו לסייר במקום".

לדברי השלושה, בשלב זה האסימון ירד סופית, והם הבינו שנפלו לידיו של נוכל. הם פנו מיד לבוצ'וליני ולעורך דינו ולריו, התעמתו עמם ודרשו את כספם בחזרה. לדבריהם, השניים הודו מיד במעשה, התחננו בפניהם שלא יפנו למשטרה והבטיחו להשיב את הכספים בצירוף הוצאות.

אבל הכסף לא הגיע. "למרות הניסיונות החוזרים ונשנים שלנו לקבל את הכסף בדרך שלווה, התשובות שקיבלנו - ?עוד שבוע', ?עוד שבועיים', ?תנו עוד זמן' - הביאו אותנו להגיש תלונה במשטרת סופיה".

חברי הקבוצה, שממתינים בימים אלה למעצרו של בוצ'וליני, שנחקר במשטרת סופיה לאחר התערבות של משטרת ישראל, אומרים כי לא ישקיעו יותר במזרח אירופה.

"קל להונות תושב חוץ"

הקבוצה הישראלית פנתה לעו"ד בני כץ, מומחה בדין פלילי בינלאומי, שבחר לערב את היחידה הבינלאומית במשטרת ישראל. כץ מסביר כיצד ניתן להימנע ממקרי עוקץ דומים: "ראשית, יש להבין כי ברגע שישראלי מגיע למדינה מזרח-אירופית, הוא כבר נמצא בעמדת נחיתות מבחינת מנטליות, שפה וקשרים. כמו-כן, "מדינות אלה החלו רק באחרונה ליישר קו עם התקנות, הרגולציות והדרישות החמורות למינהל תקין וניקיון המערכת המשפטית שדורש האיחוד האירופי. נכון שהן בדרך הנכונה, אבל עדיין לא שם". כץ מסביר כי אמצעי זהירות שונים יכולים לסייע בהתמודדות עם ניסיונות עוקץ בעסקות מסוג זה (ראו מסגרת).

ג'קי מוקמל, מנכ"ל מאן נכסים, מוסיף: "יזמים ישראלים רבים גילו לא פעם שעסקה אשר נראתה עסיסית מבחוץ, התבררה כרקובה מבפנים. בולגריה התוותה עצמה כמדינה בולטת בתחום התיירות וישראלים רבים השקיעו כספים בתחום זה.

"אלא שבתחום המגורים והמשכנתאות - המשבר העולמי לא פסח על בולגריה. הישראלים קונים נכסים בבולגריה ובמזרח אירופה בשיטת ?מפה לאוזן' - בניגוד ללונדון וארה"ב, שם בודקים נכס והאינפורמציה עליו מהימנה. במזרח אירופה כל עניין הפיקוח על הבנייה, קבלת ההיתרים והבעלות על הקרקע נמצא בחיתולים.

"המצב בעיריות מורכב ובעייתי. הישראלים, לצערי, מקצרים תהליכים, לא מקדישים תשומת לב לבדיקה יסודית של הנכס - אם העירייה מוכנה לבצע שינוי ייעוד או לא, אם זכויות הבנייה אכן קיימות כמדווח - ולכן לא מעט ישראלים נפגעו.

"חברה שרוצה להיכנס לשוק זה צריכה לפנות למשרדים המתמחים בתחום כדי שאלה יבצעו בעבורם סקר שוק, בדיקה כלכלית, בדיקת היתכנות, הצגת פרוגרמה - וסקירה כללית על הסביבה שבה הם אמורים להשקיע את כספם. כשלא עושים זאת, עלולים להיקלע לכשל גדול.

"צריך להבין שכל שינוי בשוק המזרח-אירופי עלול לגרום לקריסה, כי מדובר בשוק לא יציב. פעמים רבות מה שנראה הבטחה גדולה, קורס שם. התנודות בשוק המזרח-אירופי הן קיצוניות. משבר הנדל"ן הנוכחי היה הקשה שהם עברו. לאחר שהמחירים הגיעו לרמות גבוהות, המשבר החזיר אותם למציאות", מדגיש מוקמל.

"לקנות מאנשים פרטיים"

יש גם כאלה שחושבים כי רכישת נדל"ן בבולגריה היא עדיין אפיק השקעה אטרקטיבי. נפתלי הלוי, מנכ"ל חברת HGS השקעות נדל"ן בבולגריה, אומר כי המערכת הביורוקרטית בבולגריה מאפשרת למשקיעים ליהנות במהירות יחסית מפירות ההשקעה: "אין ספק שכשמשקיע בא לעשות עסקה ראשונה, הוא טרף קל לנוכלי נדל"ן שמסתתרים מאחורי מסיכות. הפתרון הוא לקנות מאנשים פרטיים ולא מחברות.

"הכלל הראשון בבולגריה הוא לבדוק את ההיסטוריה של הנכס לפחות 15 שנה אחורה, ולברר בצורה יסודית מי קנה ומי מכר את הנכס עד היום. אם הנכס נמכר מידיים פרטיות לאחרות, זו עסקה טובה יותר. אם בדרך עבר אצל חברות, יש להחמיר את הבדיקות. מערכת הרישום שם טובה ומהירה, כשתוך יומיים-שלושה נרשמת הבעלות על החלקה".

לדברי הלוי, נסח הטאבו בבולגריה מפורט יותר מזה הנהוג אצלנו: "אם בישראל אני יודע רק מה קורה בגוש ובחלקה שלי, בנסח הטאבו הבולגרי רואים גם פירוט של השכנים הצמודים לנכס, מי הבעלים ואם הנכס הוא מבנה ציבורי או לא.

"דבר נוסף שאסור לעשות זה לבוא במטרה לעשות עסקה ספציפית ששמענו עליה מישראל. תמיד צריך לבדוק עסקות נוספות באזור, כדי להבין את הכדאיות בשוק.

"מומלץ להתחיל עם רכישה קטנה, להכיר את ההתנהלות ואז להמשיך הלאה. בכל מקרה, מומלץ להעביר את הכסף בנאמנות לנוטריון המייצג את הקונים, כשלאחר חתימת החוזה לא מועבר כסף למוכר - אלא רק לאחר שהרישום בטאבו מתבצע, הליך שנמשך כשבוע", מסכם הלוי.

להפעיל משרד חקירות מקומי

>> עורך הדין בני כץ, מומחה בדין פלילי בינלאומי, ממליץ על הצעדים שיש לנקוט כדי להתמודד עם הסיכונים של השקעות בחו"ל:

"אסור להתעלם מחשדות טבעיים. חובה לבקש לראות עסקות אחרונות ואחרות שהמוכר ביצע, ולבדוק קרדיט בנקאי ומסמכים בנקאיים המעידים על יציבות החברה. יש להשתמש בשירותיו של משרד עו"ד מקומי גדול ובמשרד נוסף, שיבדוק את המשרד הגדול כמנגנון ביקורת.

"לפני כל עסקה גדולה, כדאי להפעיל משרד חקירות מקומי בלתי תלוי, שמספק בסוף הבדיקה דוח חקירה מקיף. הסכום שמשולם בעבור החקירה הוא זעום לעומת הסכומים שמושקעים בעסקה. חובה לעבוד עם מתורגמנים ולתרגם כל מסמך לשפה שאתה מכיר.

"במקרה של תביעה קיים חשש כי היא תתנהל בצורה לא ראויה. לכן, לאחר מקרה הונאה הליך פלילי הוא אפשרות עדיפה מהגשת תביעה - בהליך פלילי מטפלת היחידה הבינלאומית לחקירת פשעים כלכליים במשטרה הבולגרית", מפרט כץ.

"במקרה של הונאה שכבר בוצעה, המעורבות של עורך דין ישראלי והפעלה של משטרת ישראל והמשטרה המקומית בחו"ל הן צעדים קריטיים בניסיון להחזיר את הכסף שנגנב מהמשקיעים".