האם השכן הבעייתי שלכם ימנע את מכירת הדירה?

יעל שאלתיאל מחיפה פנתה ב-2001 למשרד תיווך שיעזור לה למכור את דירתה, אך כל ניסיונות המכירה עלו בתוהו. השכן שלה, שחמד לעצמו את הדירה, הבריח מהמקום את כל הרוכשים הפוטנציאליים. באחרונה, תשע שנים אחרי, פסק בית המשפט כי השכן יפצה את שאלתיאל ב-88 אלף שקל, לאחר שמנע ממנה למכור את דירתה. מתברר כי הביטוי "טוב שכן קרוב מאח רחוק", לא תמיד נכון לכל מה שקשור לעסקות נדל"ן. במקרים אלה הייתם מעדיפים להישאר בלי שכן קרוב, כאשר אלה הופכים לעתים לסיוט הגדול ביותר של כל בעל דירה. במקרה של שאלתיאל, השתלט שכנה שלא כחוק על החצר המשותפת, גידר אותה והציב אנטנת לוויין גדולה במקום החנייה שלה.

בנוסף, השתלט השכן על הגג והקים מעל דירתה של שאלתיאל עוד חמש צלחות לוויין גדולות, במסגרת עיסוקו כנותן שירותים בתחום התקשורת, דבר שהרתיע את הרוכשים הפוטנציאליים. בכל פעם שהגיע לדירה מתווך עם לקוחות, החל השכן לצעוק ולגדף, והבריח את הרוכשים.

בסופו של דבר, נואש המתווך מלקדם את העסקה. שאלתיאל פנתה למתווך נוסף, אך במהרה גם הוא נואש מלמכור את הדירה. באחד המקרים, כשהמתווך הראה את הדירה לרוכש דתי, העיר השכן לרוכש הפוטנציאלי כי "אל לו לרכוש את הדירה, שכן הוא נוהג לערוך ברביקיו עם בשר חזיר בחצר הבית מדי שבת". כאשר שוחח המתווך עם השכן, הסביר לו האחרון כי המניע להתנהגותו היא רצונו לרכוש את הדירה בעצמו במחיר נמוך.

לאחר ניסיונות המכירה שכשלו ניסתה שאלתיאל לנהל מו"מ עם שכנה. המהלך, שנמשך כמה חודשים, לא צלח לאחר שהשכן הציע עבור הדירה סכום נמוך משמעותית משוויה. בהמשך חידשה שאלתיאל את פנייתה למתווכים, אך בכל פעם שאלה ביקשו להראות את הדירה, אפילו במחיר נמוך משוויה, הם נתקלו בהתנהגות אלימה שהפגין השכן.

"במהלך אותן שנים ירד ערך הדירה", אומר עו"ד רון ברנט שייצג את שאלתיאל. "אם ב-2004 הדירה הוצעה בכ-140 אלף דולר, בהמשך היא התפשרה והדירה הוצעה בכ-120 אלף דולר, אבל גם אז לא היו קונים. אף שבהמשך ערך הדירה עלה, בית המשפט פסק שעל השכן לשלם פיצוי גבוה יחסית. מהחלטה זו ניתן ללמוד כי אדם שפוגע בשכניו באמצעים מהסוג הזה חשוף לתביעה בדיוק כמו מי שגורם נזקים פיסיים לרכוש".

"מהעדויות עולה כי התנהגותו של הנתבע חרגה מכל נורמה בסיסית של שכן סביר", כתב שופט בית המשפט השלום בחיפה יהודה רטנר בפסק הדין. "הנתבע, מלבד השתלטות על החצר והתקנת האנטנות, עשה כל שביכולתו, גם במלים וגם בהתנהגות, לסכל את מכירת דירתה של התובעת. עשה וגם הצליח". בנוסף, רטנר פסק כי על השכן להסיר בתוך 30 יום את כל צלחות הלוויין והאנטנות שהתקין על גג הבניין ובחצר. כמו כן ישלם השכן שכר טרחת עורך דין בסך של 30 אלף שקל והוצאות משפט של 8,500 שקל.

הסירחון הבריח את הרוכשים

בבניין ברחוב רבנו תם בהרצליה, סובלים השכנים מצחנה העולה מביתו של שכן פנסיונר, המלקט בשר טרי מחנויות האטליז בסביבה ומאכיל את חתולי השכונה.

"יש לו בבית יותר מ-40 חתולים", מספר בזעם תושב הבניין אלי מכלוף. "הסירחון יוצא מכל חור. באחד המקרים ראיתי אותו הולך עם תרמיל על הגב כשהבשר החי נמצא בתיק שלו. כאילו הוא יוצא למסע אלונקות וכל החתולים אחריו. במקרים אחרים הוא ליקט בשר מהפחים והכל מטפטף בדרך. הריחות הנוראיים פשוט מקשים עלינו לנהל חיים כסדרם. אי אפשר לישון טוב בלילה וגם לא למכור או להשכיר דירה בבניין. הדירות בשכונה מושכרות בכ-3,400 שקל בחודש, אבל אצלנו גם ב-2,600 שקל שוכרים לא נכנסים. פעם כמעט הצלחתי לסגור עסקה, אחרי שכבר כבר ירדתי ל-2,500 שקל בחודש, אבל אחרי שהשוכרת הריחה את הריחות היא סירבה לחתום על החוזה".

את אותו מחיר משלמת גם תמר ונטורה, שהיא ובעלה מתגוררים בבניין. השניים ניסו לפני כשנה וחצי למכור את דירתם, אך ללא הצלחה. "אצלנו בדירה כל החלונות סגורים. איך אפשר שיישארו פתוחים כשהשכן מאכיל את החתולים בבשר החי וכל הבשר נשאר בחוץ? מגיעים הרבה מאוד זבובים ואי אפשר לחיות ככה. פשוט סבל נוראי שאי אפשר לתאר ומפגע תברואתי קשה. במשך שנה ניסינו למכור את הדירה, אבל אף אחד לא רצה אותה. בהתחלה אמרנו שיש קצת ריח, אבל כשהרוכש מגיע לדירה פעם שנייה ושלישית, הוא כבר לא טיפש ולא חוזר אלינו. המתעניינים הבינו שאנחנו רוצים למכור את הדירה כדי לברוח. גם שהורדנו את מחיר הדירה ב-200 אלף שקל אנשים פשוט ברחו".

הדיירת לא הסכימה לפנות את הבית

גם חברת עמידר נתקלה בדיירת בעייתית ועקב כך לא הצליחה למכור דירה שבבעלות החברה.

בשנה וחצי האחרונות מנסה עמידר למכור, ללא הצלחה, דופלקס דו-משפחתי יוקרתי ברחוב השחף ביפו, סמוך לפרויקט אנדרומדה. הסיבה: הדיירת המתגוררת בבית מסרבת לפנותו ודורשת פיצויים עבור מכירתו, ומסכלת כל ניסיון קנייה. גם לאחר שנעשה ניסיון להגיע עמה להסדר פיצויים ואף הגיעו למקום רוכשים פוטנציאליים, סירבה הדיירת, תוך צעקות, לפתוח את הדלת.

הבית, בסגנון ערבי המשתרע על שטח של 220 מ"ר, כולל תקרות גבוהות ומרפסת בשטח של 110 מ"ר עם נוף לים. במכרז הראשון של עמידר הוצע הנכס במחיר מינימום של 6.9 מיליון שקל, ואולם לאחר שהנכס לא זכה לביקוש בעקבות הדיירת הסוררת, הוא הוצע תמורת 4.9 מיליון שקל, אך גם אז לא נמצאו רוכשים. הצעקות עשו את שלהן. כעת טוענת עמידר כי הנכס תפוס על ידי מחזיק שלא כדין, ויפונה לפי הסכם פשרה.

מה עושים עם דיירים בעייתיים?

במקרים לא מעטים מסכלי העסקות הם הדיירים שגרים בשכירות בנכס המוצע למכירה. אלה לא תמיד מסתדרים עם בעל הבית, ולכן מחליטים לנקום בו את נקמתם האחרונה כאשר הם זורקים לחלל האוויר כמה מלות קסם שמצליחות להרחיק את רוכשים הפוטנציאליים.

"יום-יום אנו נתקלים בשכנים שמנסים לטרפד עסקות", אומר זכיין אנגלו-סכסון בהרצליה, דוד לוי. "דייר בשכירות שלא רוצה לעזוב את דירתו או שרוצה להתנקם בבעל הבית, בהחלט מוצא בסיטואציה הזדמנות להתנקם. באחד המקרים שטיפלתי השיב הדייר לרוכש ששאל משהו על הדירה: ?עדיף שלא אענה לך על השאלה הזאת'. בתשובתו הוא אמר הכל ולא אמר כלום. במקרים אחרים פירטו הדיירים על בעיות צנרת ואינסטלציה, ולעתים אף הזהירו: ?רק שתדעו שהבניין הולך להתמוטט', או ?תביאו בחשבון שבבית הזה נעשו חריגות בנייה'. חלק מהעסקות האלה התפוצצו. הקונה לא רוצה להכניס את הראש שלו למיטה חולה".

אם מדובר בשוכר בעייתי, ניתן להתגבר על הבעיה, למשל, באי חידוש החוזה. ואולם במקרה של שכן בעייתי, גם הורדת מחיר הדירה לא תסייע. לדברי לוי, "הנחה תמיד יכולה להרגיע, אבל במקרים של שכנים עם התנהגות קיצונית ומרתיעה, גם זה לא יעזור ובכוחם לסכל עסקה. פתרון אפשרי הוא לשמור על דיסקרטיות. יש מוכרים שאפילו מסרבים שנתלה שלטי מכירה".

לדברי עו"ד ברנט, קיימת אפשרות למזער את בעיית השכן באמצעות בדיקה מוקדמת בנכס, היכרות עם השכנים וניסיון להגיע למו"מ עם השכן הבעייתי. במקרים רבים הורדה במחיר אכן יכולה לסייע במכירת הדירה. "לעתים, רוכש שמסכים לקנות דירה עם שכן בעייתי, מאמין כי יוכל להתמודד עם השכן טוב יותר מקודמו - ובתמורה הוא מקבל הנחה במחיר".

לדברי ברנט, ההתמודדות הטובה ביותר עם שכן בעייתי היא באמצעות כלים המשפטיים, כמו הגשת בקשה לבית המשפט להוצאת צו מניעה נגד השכן, שיורה לשכן לחדול ממעשיו, אחרת הם עלולים להוות עילה לתביעה. ברנט מוסיף כי "מוכר דירה שיש לו שכן בעייתי חייב ליידע על כך את הרוכש הפוטנציאלי כבר בשלב חתימת החוזה. שכן בעייתי זה כמו נזילה או סדקים. פסק הדין בחיפה הוא סממן מרתיע לשכנים בעייתיים. על אף שהמקרה הנדון היה קיצוני, אפשר לנהוג באופן דומה במקרים פשוטים יותר.

"אם לא נמצא פתרון אחר, נגד כל שכן בעייתי ניתן להתמודד באמצעות הוצאת צו מניעה. בהרבה מקרים, עצם הגשת הבקשה מספיקה כדי להרתיע את השכן. אם החלטתם לפנות לבית משפט, הפנייה חייבת להיות מלווה בראיות חותכות וחד-משמעיות באמצעות הקלטה או צילומי וידיאו של השכן הבעייתי".