משרד עוה"ד רנה שבולת ישלם 5 מיליון שקל לחברת רומטק מימון, שבשליטת זאב גורה, בשל התרשלות קשה בעסקת מקרקעין. כך קבע (1.12.11) שופט בית המשפט המחוזי בחיפה,
עודד גרשון.
בשנת 1998 חתמה רומטק על הסכם עם חברת צמנטכל, לשותפות של 30% ב"פרויקט האודיטוריום" בחיפה תמורת השקעה של 4.2 מיליון שקל. הפרויקט צבר הפסדים של עשרות מיליוני שקלים ומונה לו כונס. רומטק טענה, כי משרד שבולת, המתמחה בנדל"ן, התרשל בבדיקת הסכם השותפות וכתוצאה מכך נגרמו לה נזקים של 6.5 מיליון שקל. מטעמי אגרה, הועמדה התביעה על 5 מיליון שקל.
הטענה העיקרית בתביעה התייחסה לסעיף הבטחונות בהסכם בין רומטק לצמנטכל. סעיף זה קבע: "בכפוף לקבלת הסכמה בכתב של עיריית חיפה, שר הפנים והבנק המלווה, ובתנאים שיוסכמו ע"י צמנטכל, רומטק, הבנק המלווה ועיריית חיפה, צמנטכל מתחייבת ליצור שעבוד שני בדרגה, לאחר השעבוד שיווצר לטובת הבנק המלווה, על 30% מזכויות צמנטכל במקרקעין, בשינויים המחוייבים". רומטק טענה, כי היה זה ניסוח רשלני, שכן הוא היתנה את קיום הבטחונות בהסכמתם של צדדים שלישיים - אך שבולת כלל לא בדקה האם הללו יסכימו ליצירת השעבוד.
טענות סותרות בשני הליכים
משרד שבולת טען, כי הזהיר מראש את רומטק מפני הבעיות שבהסכם והחברה חתמה עליו למרות זאת. ואולם, בתביעה שהגיש המשרד נגד החברה לקבלת שכר טירחתו, העיד במפורש עו"ד אימיק לוי, שטיפל בעסקה, כי היה זה הסכם טוב. גרשון מותח ביקורת חריפה על סתירה זו ואומר, כי היא מהווה הודאת בעל דין בנוגע לכך שההסכם אכן לא הבטיח את זכויותיה של רומטק. גרשון מציין, כי לעו"ד יש חובת זהירות מיוחדת בעסקות מקרקעין, ומוסיף:
"הסעיף מנוסח באופן כזה שהשעבוד תלוי כל כולו בהסכמות עתידיות של שלושה גורמים שלישיים (עיריית חיפה, שר הפנים והבנק המלווה) וכן בתנאים שיסכימו עליהם צמנטכל, הבנק המלווה ועיריית חיפה. כל זאת, כשהנתבעים לא ערכו בירור מקדים מול אף אחד מהצדדים השלישיים הנ"ל כדי לברר אם הסכמתם תהיה אפשרית בכלל ומבלי שצורף מסמך הבנות כנספח להסכם. הנה כי כן, לפנינו בטוחה שהלכה למעשה היא ריקה מתוכן.
"...עניין הביטחונות הוא עניין קריטי ומהותי בעסקות מקרקעין ובייחוד בעסקות מורכבות ובהיקפים כספיים משמעותיים כמו הפרויקט בו התקשרה התובעת. חובתו של עורך הדין להבהיר ללקוח באופן מפורש, בכתב ובעל פה, באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי הוא עומד בפני עסקה שהלכה למעשה אין לה בטוחות.
"חובתו של עורך-הדין להציב תמרור אזהרה בפני הלקוח ולהבהיר לו היטב את כל הסיכונים שהוא נוטל על עצמו. זאת ועוד, על עורך הדין לעשות כמיטב יכולתו ולברר לפני חתימת ההסכם אם הבטוחות הכלולות בהסכם הן, ולו מן הבחינה העקרונית, בטוחות ריאליות שיכולות לצאת אל הפועל בכלל. אם לאחר כל אלה עדיין מעוניין הלקוח בעסקה משום שהוא מוצא שהיא רווחית והוא איננו שומע לעצת עורך דינו – שומה על עורך הדין להעלות את הדברים על הכתב באופן ברור ולערוך מסמך על כך שלמרות אזהרות עורך הדין ועצתו שלא לחתום על ההסכם בחר הלקוח להתקשר בהסכם כשהוא מודע להשלכות האפשריות של החלטתו".
התנהגות סבירה הייתה מונעת את ההפסד
על המקרה שבפניו אומר גרשון: "על הנתבעים היה לפעול כעורכי דין סבירים, מיומנים ומקצועיים ולצרף מסמך המכיל הסכמה עקרונית של אותם צדדים שלישיים למתווה הבטוחה כנספח להסכם. אולם הדבר לא נעשה ובדיקות לא נערכו כלל... בדיקות מקדמיות של הנתבעים עם הגורמים הרלוונטיים לעניין הבטוחות יכלו למנוע נזקים עתידיים ולהבהיר לתובעת את מצבה המשפטי במקרה של קריסה והפסדים בפרויקט".
מכל אלו מסיק גרשון: "לו היו הנתבעים פועלים כעורכי דין סבירים, מקצועיים ומיומנים בהתאם לחובותיהם על-פי דין, ומזהירים את התובעת באופן מפורש וברור, כי לאור נוסחם הנוכחי של סעיפי הבטוחות יחד עם תוצאות הבדיקות המקדמיות שערכו עם הצדדים השלישיים הרלוונטיים התובעת איננה מוגנת הלכה למעשה – אזי התובעת, כחברה סבירה, לא הייתה משקיעה את הכספים שהשקיעה בפרויקט ולא הייתה חותמת על ההסכם בנוסח כפי שנחתם". הוא חייב את המשרד ואת לוי לשלם לרומטק את סכום התביעה, שכר טירחה בסך 120,000 שקל והוצאות כפי שיקבע רשם בית המשפט.
