"גם אם היזמים יקבלו את הקרקע בחינם, לא יהיה כדאי לבנות דירות להשכרה". כך אמר (יום ב', 2.7.12) , בראיון ל-News1, יזם הנדל"ן חנן מור. הוא הגיב בכך על תוכנית משרדי האוצר והשיכון ומינהל מקרקעי ישראל לעודד בנייה להשכרה, כפי שהוצגה בכינוס בתל אביב.
מור: "נניח שהיזם יקבל את הקרקע בחינם. עדיין יהיה עליו לשלם 70 אלף
שקל לפיתוח - וכל הנתונים שאני מציין כאן הם זהירים מאוד - 15 אלף שקל לתכנון, 15 אלף שקל למימון (אומדן זהיר מאוד!, א.ל.) ו-30 אלף שקל לניהול. בניית דירה בת 100 תעלה 550 אלף שקל, לפי 5,500 שקל למ"ר. הגענו להוצאה כוללת של 680 אלף שקל, ויחד עם מע"מ - כ-790 אלף שקל".
בכמה אפשר יהיה להשכיר את הדירות?
מור: אציין הנחה אופטימית, 4,000 שקל לחודש בממוצע. ההכנסה לשנה תהיה 48 אלף שקל, שהם תשואה של כ-6%. אם נפחית הוצאות שוטפות ואחזקה, 2% לשנה מערך הדירה, נגיע לתשואה של 4% ברוטו לפני מס! אפילו תשואה של 4% נטו לא תהיה כדאית!"
מור, בעל השליטה בחברת הנדל"ן בשם זה, הוא אחד היזמים הבולטים כיום בבנייה הפרטית באזורי הביקוש העיקריים. חברתו בונה או עומדת לבנות 750 דירות ב-7 פרויקטים בנס ציונה, ברמלה, ברחובות, בנתניה, ביבנה, בצור יצחק ובאריאל. באחרונה סיימה לבנות ולמכור כ-300 דירות בתלמי מנשה , 70 בלהבים ו-26 בנס ציונה.
לעומת זאת, הציגה היום חברת היעוץ הכלכלית פז מודל אחר, שלפיו אפשר להגיע, בנתונים דומים, לתשואה של כ-6.5%. ההבדל העיקרי בין שני החישובים הוא שפז מעריכה את דמי הניהול בכ-0.5% משווי הדירה לשנה, ואינה מביאה בחשבון הוצאות אחזקה; מור, כאמור, המכירה את המצב בשטח ולא את התיאוריות על הנייר, מעריך את דמי הניהול והאחזקה בכ-2% לשנה משווי הדירה.
רק, לכאורה, לפי שעה
