בית המשפט העליון קובע (4.9.2005) הלכה חדשה המסדירה את האחת השאלות הפרשניות הבוערות בתחום המקרקעין: מה יחשב כמקרקעין "גובל" לתוכנית מתאר פוגעת לצורך פיצויים לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה. במילים אחרות - על-מנת שבעלי מקרקעין יהיו זכאים לפיצויים, האם יש חובה שהשטח שנפגע יהיה צמוד לתוכנית הפוגעת, או שקיימת אפשרות למתן פיצויים גם כאשר השטח שנפגע איננו צמוד.
בדיון שהתקיים (4.9.05) בפני השופטים דורית ביניש, אילה פרוקצ'יה ואשר גרוניס נדונו שיבעה ערעורים ובקשות רשות ערעור, אשר עסקו כולם בתביעות פיצויים שהוגשו על-ידי אזרחים נגד ועדות מקומיות לתכנון ובניה בגין תוכניות פוגעות.
כל התביעות הוגשו בהסתמך על הוראת סעיף 197 לפיו מקרקעין אשר נפגע על-ידי תוכנית, שלא בדרך של הפקעה, ונמצא בתחום התוכנית או גובל עימה, בעליו יהיה זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית.
השאלה הפרשנית התעוררה בעקבות העובדה כי השטחים האמורים של כל בעלי הקרקע במקרה זה, לא השיקו פיזית לגבולות התוכנית. יחד עם זאת טענו בעלי הקרקע, כי נגרם להם נזק כתוצאה מן התוכנית, וכי זכאים הם לפיצויים מכוח סעיף 197, בהיותם "מקרקעין גובלים בתחום התוכנית".
אין זאת הפעם הראשונה בה עולה השאלה הפרשנית בסוגיה זו אלא שעד עתה הפרשנות היתה תלויה בגישתו של השופט ללא הלכה מסודרת.
כך למשל גרס השופט אורן גורן (בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב-יפו) גרס כי יש לתת פירוש מצמצם למונח "מקרקעין גובלים" ולכלול בו רק מקרקעין המשיקים פיזית לתחום התוכנית ולעומתו, השופט ורדימוס זילר (בית המשפט לעניינים מינהליים בירושלים) גרס כי יש ליתן פרשנות מרחיבה למונח "מקרקעין גובלים", כך שזו תכלול גם מקרקעין שאינם משיקים פיזית לתוכנית.
"הפרשנות הראויה היא זו היוצרת איזון ראוי בין אינטרסים התומכים בהסדר המרחיב את הזכות לפיצויים, ובהם ההגנה על זכות הקניין וצדק חלוקתי, לבין אינטרסים המכוונים לצמצום הזכות לפיצויים, כגון האינטרס הציבורי ושיקולי ודאות" כותבת השופטת ביניש בפסק דינה.
במחלוקת ששלטה עד עתה קובעת השופטת ביניש את הכלל, לפיו לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 נדרשת השקה פיזית בין גבול המקרקעין לתחומה של תוכנית הפוגעת ("הקו הכחול"). לצד כלל זה קובעת ביניש שני חריגים מצומצמים: האחד הוא כאשר בין התוכנית למקרקעין קיים שטח פתוח צר של מטרים ספורים בלבד או חציצה צרה (תעלת נוי, שביל ציבורי וכו'); והחריג השני הוא כאשר בין התוכנית למקרקעין מצוי כביש צר.
טיבה של החציצה בין המקרקעין לתוכנית יקבע האם מדובר ב"מקרקעין גובלים" קובעת ביניש.
כך למשל, ככל שהכביש בין המקרקעין לתוכנית הוא רחב וראשי יותר (דרכים בין עירוניות, עורקי תנועה ראשיים בדרכים עירוניות וכו') כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג והמקרקעין לא יחשב כ"מקרקעין גובל" לצרכי פיצויים. מקרים של כביש שכונתי צר, או דרך כבושה או סלולה יוכלו להיכלל תחת החריג.
ביניש נמנעת מלציין את רוחבו המדוייק של כביש אשר יכנס בגדר החריג ומותירה את שיקול הדעת בפני ועדות הערר ובתי המשפט.
בית המשפט מחזיר את הדיון בתיקים לבתי המשפט המינהליים על-מנת שיבחנו את שאלת זכאות בעלי הקרקע לפיצויים לאור ההלכה החדשה.
