כלכלני בנק אדנים מסכמים שנה בשוק המשכנתאות - השנה בה גילו הישראלים את ה"מיחזור", ונהנו מריביות נמוכות. רצים לדירה - סיכום תשס"ה.
הריבית על המשכנתאות הגיעה בשנה החולפת לשיעורי ריבית הנמוכים ביותר שלה מזה למעלה מעשור. הריבית הנמוכה כללה את המשכנתאות שניתנו לתקופות ארוכות (15-20 שנה), לתקופות הבינוניות (10-14 שנה) ולתקופות הקצרות (5-8 שנה). הנהנים העיקריים מריבית נמוכה זו היו רוכשי הדירות, שהצליחו לחסוך סכומי כסף משמעותיים בדרך לרכישת בית חלומותיהם.
כך למשל, שיעורי הריבית לתקופות קצרות הגיעו השנה לכ-3.5% בתוספת הצמדה למדד. כל מי שנטל הלוואה לתקופה ארוכה, נהנה משיעורי ריבית שנעו בין 4.5% לבין 4.8% - ריבית עליה יכלו לחלום רק לפני מספר שנים.
שנת תשס"ה התאפיינה, בין היתר, בגידול בנפח האשראי של הבנקים למשכנתאות יחסית לשנה הקודמת. הריבית הנמוכה משכה לקוחות רבים והגבירה את האטרקטיביות של ביצוע הלוואות משכנתא. ברם, הגידול לא הושתת דווקא על פריצה מיוחלת בשוק הנדל"ן, או על שיפור במצבם של הקבלנים שהורידו את מחירי הדירות, אלא יותר על ביצוע מחדש של הלוואות שניתנו בעבר (מיחזור). ההערכות בבנקים למשכנתאות הם שכ-30%-50% מנפח ההלוואות שניתנו בשנת תשס"ה הן הלוואות מיחזור, אשר החליפו הלוואות ישנות קיימות.
מיחזור, רבותיי, מיחזור
שנת תשס"ה תיזכר בבנקים למשכנתאות כשנת המיחזורים הגדולה. המינוח "מיחזור משכנתא" הפך לשגור בפי כל מי שברשותו הלוואת משכנתא.
מדובר במשלמי המשכנתאות, אשר ביקשו להמיר את המשכנתא הישנה והיקרה שלקחו בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 במשכנתא חדשה וזולה יותר המתבססת על הריביות המעודכנות והנמוכות. הייתה זו גם השנה של חברות הייעוץ השונות, אשר בדקו עבור הלווים את כדאיות המיחזור ומסלולי ההלוואה המומלצים.
מותן של הלוואות הזכאות
הלוואת הזכאות נעלמו מהנוף המקומי בשנה האחרונה ומספר המממשים של הלוואות אלו ירד ב-50% לעומת השנה הקודמת והגיע לשפל חסר תקדים. הסיבה הישירה לכך היא ביטול ההלוואה מכספי הזכאות לקבוצת אוכלוסיה גדולה של זוגות צעירים בעלי ניקוד של עד 1000 נקודות באזור המרכז.
הוצאת קבוצה זו ממעגל הזכאים לסיוע, יחד עם ביטול המענקים בפריפריות והשחיקה המתמשכת בסכומי הסיוע, הובילו לירידה החדה במימוש הלוואות הזכאות הממשלתיות.
מסלולי ההלוואה הפופולאריים בבנקים למשכנתאות בשנה זו היו הלוואות צמודות המדד בריבית קבועה. הפופולאריות של הלוואות אלו נבע בין היתר מרצון הלווים לקבע את תנאי ההלוואה האטרקטיביים בהווה ולא להיחשף לשינוי בעתיד.
המסלול צמוד הדולר שהיה פופולארי בשנים האחרונות והגיע לפני שנתיים עד לכרבע מן ההלוואות המבוצעות בבנקים למשכנתאות, איבד הרבה מזוהרו ומהאטרקטיביות שלו, וזאת לאור העלייה המתמשכת בריבית הליבור ומגמת הפיחות בשער השקל מול הדולר.
בשנת תשס"ו - הריבית תעלה, המיחזורים יפחתו
שנת תשס"ו תהיה אף היא שנה של תמורות בשוק המשכנתאות, כך מעריך מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, עו"ד יונתן הולצר. לדבריו, שיעורי הריבית על המשכנתאות יעלו במתינות כבר בשבועות הקרובים, כאשר הגורמים לכך הם: העלייה המתמשכת בריבית בארה"ב, אשר תביא ככל הנראה לעליית ריבית מקבילה גם בישראל ומאוחר יותר תשפיע גם על הריבית הצמודה.
בנוסף, השנויים המהותיים בתחום הביטוח ללווי המשכנתאות שיכנסו לתוקף בתחילת השנה יפחיתו את רווחי הבנקים למשכנתאות מהפצת פוליסות הביטוח למשתכנים ויאלצו את העלאת ריבית המשכנתאות על-מנת לפצות על העדר הרווחיות מאפיק זה. הבנקים ינסו לשפר את השחיקה החריפה במרווח הבנקאי בתקופה האחרונה באמצעות העלאת ריבית, גם ללא קשר להתייקרות מחיר הכסף.
בנוסף, ניתן לצפות כי תופעת המיחזורים תפחת ככל שהריבית תעלה והבנקים למשכנתאות יתמקדו במתן הלוואות המיועדות לפעילות הבסיסית שלהם: רכישה ובניה". הולצר הוסיף כי הצלחה באפיקים אלו של הלוואות מחייבת גם שוק נדל"ן משגשג, ויציאה מן המיתון אשר אפיין אותו בשנים האחרונות.
