הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מושגים
ראשי  /   משפט  נדלן 
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון +
כסף רופאים שמאים יועצים אדריכלים
שופטים עורכי דין עיתונאים רואי חשבון
 יצחק ראובן, משרד עורכי דין
 שפינט-סיראי שרון
 מושקט יורם
 אשכולי-יהלום אוריין
 רייך שירה
 מנחם אברהם
 יצחק ראובן
 דרוקר משה
 דרוקר אורי
 שרמן יהושע
 צדקיהו אייל
 מיקי מיכאלוביץ
 דיאמנט אריאל
 ויקי אילון בטן
 פישלר (פיני) פנחס
 שטרנטל יוסף
 מאנדל ישראל
 שוב צבי
 נדולני קרן
 סירוטה-הולנדר דפנה
 פרץ עופר
 זוקין קרן
 בן-אריה יפעת
 פל אריאל
 דרליצ'מן קורל
 דרמר אמיר
 וינרוט יעקב
 וינרוט יחיאל
 נשר עודד
 ג'והן דוד
 וינרוט דב
 וולנרמן ישראל
 חדד עמית
 שויצקי אמיר
 רוט אריאל
 חי נתנאל
 הקר שמואל
 מרנס איתן
 איינס ליאב
 רובינגר אושר
 חוגרי אופיר
 טבול מתן
 פריש אריאל
 רייטן רפי
 בן-נחום שלמה
 פפיש ליאור
 מילשטיין נועה
 רייכמן רן
 שוב אביעד
 שוב משה
 שיף נעמה
 שוב שמואל
 שוב ושות', משרד עורכי דין
 ויזל נוגה
 יורם מושקט ושות', משרד עורכי דין
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
טראמפ מגיע לד"ר אוז
14/09/2016   |   איתמר לוין
 
 
 
המתיקות והעוקץ
14/09/2016   |   יוסף כהן אלרן
 
 
 
הוא נח כבר בחיק
14/09/2016   |   יצחק מאיר
 
 
 
בָּעֶרֶב לִכְבוֹד נָתַן זַךְ
14/09/2016   |   חיים שטנגר
 
 
 
רג'וב נגד דחלאן וברגותי
14/09/2016   |   יוני בן-מנחם
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
רישום מקרקעין ("טאבו")
רכשתם דירה? על תרווחו בנחת בסלון, מהרו לרשום הערת אזהרה, אחרת... [צילום: הדמיה]

דיני תחרות הזכויות
ענבל בר-און
בעל דירה התחייב למכור דירתו ל-א' ול-ב' * מי עדיף? הראשון בזמן * אלא אם השני הסתמך בתום לב על 'נסח טאבו נקי', רשם עסקתו בטאבו ושילם את מרבית התמורה * הכל על עסקות נוגדות
לרשימה המלאה

עיקרון תום הלב
ענבל בר-און
עקרון תום הלב מהווה 'עיקרון על' בשיטת המשפט שלנו * הוא חולש הן על המשפט הציבורי והן על המשפט האזרחי * עמימותו פותחת פתח נרחב לשיקול דעת שיפוטי
לרשימה המלאה

על רוכש נכס מקרקעין למהר ולרשום את העסקה במרשם המקרקעין ("טאבו") אם המוכר הוא נוכל, הוא ימכור זאת לרוכשים שניים, אשר עלולים להסתמך על 'נסח נקי'

>
>
>
>
>
▪  ▪  ▪
כאשר אדם רוכש נכס מקרקעין, עליו לוודא כי הנכס אכן רשום במרשם המקרקעין על-שם מי שטוען לבעלות על הנכס, אחרת, אם הנכס שייך לאחר, ניתן יהא לבטל את העסקה.

סעיפים 126 ו 127 לחוק המקרקעין דנים בהערת אזהרה אזהרה:

הערת אזהרה

126. (א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות,שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עיסקה, או להימנע מעשות בהם עיסקה, ירשום הרשם, על-פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן - הזכאי), הערה על כך; לעניין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות הייתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם הייתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
(ב)נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.


תוצאות של הערת אזהרה

127. (א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.

סעיף 126 לחוק המקרקעין אם כן קובע את התנאים לרישום הערת אזהרה, וסעיף 127 לחוק זה קובע את תוצאותהערת האזהרה.

תכליתה של הערת האזהרה הינה להזהיר את כל העולם כי באשר לנכס מסוים קיימת התחייבות כלפי אדם אחר, ועל כן - אין להתקשר בעסקות בנכס זה, או להטיל עליו עיקול. הערת אזהרה נועדה גם כדי לשלול את טענת תום הלב של מי שביצע עסקה בנכס, חרף קיומה של הערת אזהרה. הערת אזהרה אינה מהווה זכות קניינית, אלא לכל היותר זכות חוזית של בעל ההערה, לקבל בבוא היום, בתנאים שנקבעו בין הצדדים, זכות בנכס.

לכל חלקה יש רישום [פלאש 90]

מרשם המקרקעין

מקרקעין מוסדרים מוגדרים בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 כמקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פק' הסדר זכויות במקרקעין. מרבית המקרקעין הבלתי מוסדרים מצויים בנגב. מכוח סעיף 125 לחוק המקרעין רישום במקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, וזאת להבדיל מרישום במקרקעין לא מוסדרים, שם הרישום יהווה אך ורק ראיה לכאורה לתוכנו:

ההוכחה של רישום
125.
רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו.

תקנת השוק, שבסעיף 10 לחוק המקרקעין חלה אך ורק באשר מקרקעין מוסדרים.

סעיף 123 לחוק המקרקעין קובע כי נרשמות בטאבו עסקות אשר הרשם אישר לרישום, וכן פסק דין, החלטות וצווים שניתנו על-ידי בית משפט או על-ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על-פי דין, והוגשו לרשם, וכן כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום לפי חיקוק, כגון הערות על הפקדת תוכניות, עיקולים מכוח חוק ההוצאה לפועל, הפקעות, הערה על נאמנות, וכמובן: הערות אזהרה על עסקות במקרקעין.

ניתן למחוק הערה בהוראת ביהמ"ש

מחיקת הערת אזהרה

הערת אזהרה תימחק לפי צו בית המשפט וזאת מכוח ס' 132 לחוק המקרקעין:

מחיקת הערה
(תיקון התשל"ג)132.
(א) הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129, תימחק על-פי צו של בית משפט או אם הוכח, להנחת-דעתו של הרשם, אחד מאלה:
(1) הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה;
(2) עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט;
(3) (בוטלה).
(ב) הערה שנרשמה לפי סעיף 130 תימחק על-פי צו של בית משפט.

אימתי ימחוק בית המשפט הערת אזהרה? במצב שבו מוכר של מקרקעין התקשר עם שני רוכשים בעסקות נוגדות:

עסקות נוגדות 9. התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה.

הערות אזהרה בעסקות קומבינציה

בעסקות קומבינציה במקרקעין הבעלים של המקרקעין מאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשים פוטנציאלים, ואם הקבלן אינו עומד בתנאי ההסכם עם בעלי המקרקעין, עדיין, הבעלים אינו יכול למחוק את הערת האזהרה מן הטאבו, שכן עליו להתחשב גם באינטרס ההסתמכות של הרוכשים.

בע"א 886/97 בורשטיין שושנה ו-3 אח' נ' חודאד מרים ואח', פ"ד נב(4), 68 נפסק כי לאור התכלית של הגנה על רוכשי דירות פוטנציאלים, בהסכם קומבינציה בין בעלי מקרקעין לבין קבלן, הפרת ההסכם מצד הקבלן כלפי בעלי המקרקעין לא תפגע בזכויות הרוכשים הפוטנציאלים, אלא אם כן הייתה תניה ברורה בנוגע לכך בין הקבלן לבין בעלי המקרקעין: באותו מקרה בעלי המקרקעין התנו עם הקבלן כי במידה שהוא מפר את ההסכם עימם, תבוטלנה הערות האזהרה כלפי הרוכשים הפוטנציאלים. ברם, היות שתניה זו לא הייתה ברורה דיה, בית המשפט ביכר את אינטרס ההסתמכות וזכויות הרוכשים והורה להותיר את הערות האזהרה כלפי הרוכשים על כנן.

גם בע"א 813/85 יהושע נחשון ואח' נ' שרה שי ו-20 אח', פ"ד מב(1), 340 הועלתה השאלה מה דינן של הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים והבנק לנוכח ביטולו של הסכם הקומבינציה בין המשיבה לקבלן: נפסק כי אין בביטול הסכם הקומבינציה, כשלעצמו, כדי לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים, וכי דינן של הערות האזהרה ייחרץ עת יתבררו הזכויות ההדדיות של כל הצדדים לעסקה המשולבת. בשלב הנוכחי, אין לומר עדיין כי בטלה העילה לרישומן.

מומלץ לרשום הערת אזהרה

הערת אזהרה ודיני תחרות הזכויות

מכוח ס' 127(א) לחוק המקרקעין, מרגע שבעלים של מקרקעין רשם הערת אזהרה לטובת רוכש, לא ניתן לרשום הערת אזהרה סותרת, אלא בצו בית משפט (סעיף 130 לחוק המקרקעין). הערת אזהרה מגנה על הזכאי מכוחה גם מפני פשיטת רגל או פירוק של הבעלים של המקרקעין. הדרך היחידה שבה תנתן עדיפות לרוכש השני היא בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין ("תקנת השוק") ולפיו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

במספר פסקי דין נפסק כי רוכש אשר נמנע מלרשום הערת אזהרה, חשוף לסיכון שצדדים שלישיים ירכשו את הנכס, מתוך הסתמכות על ה'נסח הנקי':

כך לדוגמה בע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין ואח', פ"ד מה(5), 739 נפסק כי מי שמותיר את זכותו החוזית חשופה וללא הגנה, כאשר המאמץ הכרוך ברכישת ההגנה הוא מינימאלי ואינו מאמץ מיוחד (רישום הערת אזהרה), חייב להיות מוכן למצב, שבו תוצאות הסיכון הנובעות ממחדלו (אובדן זכותו החוזית בנכס) יוטלו עליו.

בע"א 2643/97 גנז שלמה נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2), 385 הנשיא ברק פסק כי הגם שאין כל חובה בחוק, לרשום הערת אזהרה, הרי שחובה זו נובעת מעיקרון תום הלב - הרוכש נכס מבעליו חייב לרשום הערת אזהרה בכדי למנוע מרוכשים נוספים תמי לב להסתמך על ה'נסח הנקי' כאשר בפועל בוצעה עסקה. תרופתו של הרוכש הראשון תהא בתביעת פיצוי מן הבעלים אשר מכר את אותו נכס לשני רוכשים. כן נפסק באותה פרשה כי לא בכל הנסיבות אי רישום הערת אזהרה יחשב לחוסר תום לב – כך לדוגמה מקום בו הרוכש הראשון מנוע מלרשום הערת אזהרה לטובתו (לדוגמה כי מדובר בבני משפחה אשר ביניהם לא נהוג לרשום הערת אזהרה), אי רישום הערת אזהרה לא יחשב כחוסר-תום לב.

השופטת שטרסברג-כהן סייגה את דבריו של הנשיא ברק באותה פרשה וקבעה כי התרשלות (אי רישום הערת אזהרה) אינה בהכרח חוסר תום לב, אולם בנסיבות הקיצוניות של המקרה הנדון (אי רישום הערת אזהרה במשך 17 שנה) יש להעדיף בכל מקרה את הרוכש השני.

לבדוק את הנכס [פלאש 90]

מהי 'הסתמכות בתום לב' על הרישום?

תקנת השוק קובעת שלושה תנאים שבהם, חרף העובדה שלב' בעלות על הקרקע, או שקיימת התחייבות מצד ב' כלפי א' למכור לו את הקרקע, הבעלות תעבור לצד ג' אשר רכש את הקרקע לאחר א': התסמכות בתום לב על 'נסח נקי' במרשם המקרקעין, תמורה, והשלמת העסקה.

עם זאת, כיום הפסיקה מפרשת בצמצום את סעיף 10 לחוק המקרקעין אשר מפקיע מן הבעלים את זכות בעלותו במקרה ונוכל מכר בשמו את הקרקע, שכן בעוד שתקנת השוק במטלטלין נועדה להגן על שטף המסחר, במקרקעין אין חשיבות ל'שטף המסחר' אלא ליציבות, וממילא, איש אינו רוכש קרקע מבלי לבדוק את כל הדורש בדיקה. לאור זאת דרישת ה'הסתמכות בתום לב על המרשם' פורשה בהרחבה בפסיקה:


בע"א 842/79 משה נס ו-3 אח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו(1), 204 נפסק כי מקום בו הרישומים בטאבו אינם ברורים שכן טרם נערכה פרצלציה, על רוכש פוטצניאלי לבדוק את הרישומים במשרדי חברת הבניה/בעירייה, שם נכתב, מתוך החלקה הגדולה, איזה חלק מוקנה לאיזה רוכש. מקום בו חברת בניה רכשה שטח גדול וזאת במטרה למכור את חלקיו לרוכשים שונים, הטענה ולפיה אין בטאבו זכר לאותם רוכשים פוטנציאלים אינה יכולה להישמע, ועל הרוכש לבדוק בעירייה/רישומי החברה באם יש התחייבות קודמת למכור חלק ספציפי של המקרקעין לרוכשים מסוימים. השופט לנדוי אף הגדיל והוסיף כי מקום בו רוכשים שניים רכשו דירה שנרכשה מקבלן על-ידי רוכשים ראשונים, היה עליהם לבדוק את טיב החוזה הקודם ולוודא שהושלם ולא הופר.

בע"א 599/77 שמואל קורצפלד ו-3 אח' נ' יוסף אדלר ו-3 אח', פ"ד לד(2), 29 נפסק כי את סעיף 10 לחוק המקרקעין, ולפיו הסתמכות בתום לבעל הרישום מקנה בעלות, יש לפרש בצמצום: הסתמכות על שטר מכר (להבדיל מהסתמכות על רישום במרשם המקרעין) לא תיחשב כהסתמכות בתום לב: באותו מקרה נוכל התחזה לבעל המקרעין ומכר לרוכשים שניים את המקרקעין תוך שהוא מציג להם "שטר מכר" ולפיו "רכש" את הקרקע. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלו הרוכשים אשר הסתמכו על שטר המכר ולא בדקו במרשם את הערות האזהרה, אינם זכאים לבעלות מטוהרת בנכס.

בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' ג'יי סטנלי סונדרס, פ"ד נו(6), 832 נפסק כי מקום בו הקונה למד על כך שלבעלים המקורי של הנכס טענות ולפיהן נוכל השתלט על הנכס ומכר בשמו את הנכס, לא תעמוד לזכותו טענת 'תום הלב', מקום בו עצם עיניו מלבדוק את טענותיו של הבעלים המקורי. יסוד תום הלב הינו תנאי מרכזי לרכישת 'בעלות מטוהרת' בנכס עד לרגע הרישום עצמו, כולל ברגע הרישום. העדפתו של רוכש מאוחר על פני הבעלים הינה חריג לכלל הבעלות ועל כן יש לפרשו בצמצום.

גם בע"א 552/86 באסם זוהיר קניני נ' מחמוד חמיד נאסר ו-3 אח', פ"ד מג(2), 102 נפסק כי אין להסתפק בהסתמכות על המרשם אלא יש לבדוק את מצב הנכס בפועל.

בע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן ו-6 אח' , פ"ד מז(5), 1 הועלתה השאלה מהי מידת תום הלב אשר נדרשת לפי סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים (המקבילה של סעיף 10 לחוק המקרקעין)? בית המשפט פסק כי חרף העובדה שהמשיבים הוגדרו כ"נפקדים", הם ישבו בשטח ונהגו בו מנהג בעלים ועל כן ההסתמכות על הגדרתם כ"נפקדים" אינה בתום לב.

תאריך:  18/08/2009   |   עודכן:  18/08/2009
ענבל בר-און

מועדון הבלוגרים עוקבים: 14לקבלת רשימות ענבל בר-און לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן


ברחבי הרשת

רשימות קודמות
  • תמחור על-פי הקלקה - PPC, CPC ,Pay Per Click - בשיטה זו המפרסם משלם רק אם מקליקים על מודעתו, מקובל בפרסום במנועי חיפוש.
13/08/2009  |  אורלי תומר  |  מושגים
חופש העיסוק הינו זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד: חופש העיסוק בשנת 1992 וזכתה, עקב כך, למעמד חוקתי. עם זאת, כבר מימי קום המדינה זכתה זכות זו למעמד בפסיקה. כך לדוגמה, בבג"צ 1/49 בז'רנו נ' שר המשטרה, פ"ד ב (1) 80 נפסק כי "כל עוד החוק לא אסר על אנשים לעסוק במלאכה או במשלח יד, אסור לפקיד הרשות השלטונית לאסור זאת עליהם, וזאת גם אם נטען כי עבודתם מושחתת", שכן "אין מקפחים פרנסתו של אדם על יסוד שמועות פורחות". עוד נפסק כי עצם השחיתות עצמה לא מהווה עילה לאיסור על פרנסתם", וכי "הזכות של אדם לחפש לו פרנסה ומלאכה זכות טבעית הינה". בבג"צ 144/50 שייב נ' שר הביטחון, פ"ד ה 399 נפסק כי מכוח עיקרון חוקיות המנהל לשר הביטחון אין סמכות לאסור העסקת מורה, אלא אם החוק מקנה לו סמכות לעשות כן. במשתמע דובר גם עם חופש העיסוק.
05/08/2009  |  ענבל בר-און  |  מושגים
חוק מימון מפלגות, התשל"ג - 1973 בנוסחו המקורי, קבע, שכל "סיעה" המיוצגת בכנסת זכאית, בתנאים מסוימים, לקבל מימון להוצאות הבחירות בתקופת הבחירות ולמימון הוצאותיה השוטפות.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |  מושגים
העותרים, תנועת לאו"ר, עתרו כנגד חוק מימון מפלגות אשר עבר בכל שלושת הקריאות ברוב מוחלט, אך לא עבר בדיון המקדים ברוב מוחלט. הם גורסים כי כל חוק אשר משנה את סעיפים 4, 44, או 45 לחוק יסוד הכנסת, קרי פוגע בשוויון בין המפלגות, חייב לעבור ברוב מוחלט גם בדיון המקדים.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |  מושגים
לטענתו של העותר, עורך דין, אהרון ברגמן, חוק המימון לכנסת סותר את ס' 4 לחוק יסוד: הכנסת שבו נקבע כי על הבחירות להיות שוות. לשיטת העותר, מימון אך ורק של מפלגות שהיו בכנסת השישית, ומניעת מימון ממפלגות חדשות שטרם נבחרו אך רוצות לרוץ לראשונה לכנסת פוגע בעיקרון השוויון. בית המשפט העליון קבע כי יש לבחון את התקיימותו של עיקרון השוויון באופן מהותי - ומימון אך ורק של מפלגות מן הכנסת היוצאת פוגע בעיקרון השוויון. עם זאת, עיקרון השוויון אינו מוחלטת והוא נסוג מפני שיקולים כגון איסור על מפלגה להבחר אם היא חותרת תחת עצם קיומה של מדינת ישראל כמדינה יהודית ודמוקרית, כמו גם שיקולים טכניים: אחוז החסימה, חיוב רשימה המתמודדת בבחירות להפקיד ערבון, מימון המפלגות ביחס לגודלן, היות חברי ועדת הבחירות חברי הכנסת היוצאת וכו'.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |  מושגים

פורומים
משפט
נדלן
כתבות שיווקיות
שולי מילשטיין
הקופסה השחורה של ביטוח הרכב
צוות חדשות עולם
ביטוח בריאות קולקטיבי ממקום העבודה
הזדמנויות עסקיות
מיזמים חדשים
פרויקט יוקרתי בברוקלין במחיר הזדמנות
לפרסום במדור זה הקלק כאן
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |