פסגות: דרכה החדשה של אפריקה עדיין ארוכה וקשה

הסדר החוב של אפריקה ישראל יוצא היום לדרך. במסגרתו יופחת החוב של החברה בכ-2.6 מיליארד שקל שיומרו מאג"ח למניות, יוזרמו לה 380 מש"ח ועוד 450 מש"ח בעתיד ויוחלפו אגרות החוב הקיימות ב-2 סדרות חדשות, אחת לטווח קצר ואחת לטווח ארוך. על-אף ההסדר מצבה הפיננסי של אפריקה עדיין בעייתי ופירעון האג"ח הקצר עוד כשנתיים ידרוש עוד מספר מימושים. יתרה מכך, פירעון האג"ח ארוך הטווח תלוי כולו בהתאוששות השווקים בהם פועלת החברה. מניית החברה אינה זולה גם לאחר ההסדר, הן במודל הכלכלי ובוודאי שבמודל הסחיר. כידוע אפריקה נפגעה מהעובדה ששלושת השווקים העיקריים בהם היא פועלת, רוסיה (בדגש על מוסקבה) ארה"ב (בדגש על מנהטן) ומזרח אירופה נפגעו קשות במשבר, מה שגרם לירידה של מיליארדי שקלים בשווי נכסיה. פעילות הייזום הענפה נעצרה כמעט לגמרי. התאוששותה של אפריקה מותנית בהתאוששות שווקים אלה, התאוששות, שאם תתרחש, תתבטא בעליית ערך הנכסים הקיימים, שיפור בתפוסות, עליה בהכנסות משכירות וממכירת דירות ובעיקר בהתחלת ייזום פרויקטים חדשים על הקרקעות הרבות שבבעלות החברה או המשך פיתוח של נכסיה.

אפריקה הוכיחה את יכולות הייזום שלה בעבר. בישראל, ברוסיה, במזרח אירופה ובארה"ב ובייזום הזה טמון למעשה רוב עתידה של החברה. יחד עם זאת, ביצוע פעולות הייזום תלוי הרבה יותר בשווקים מאשר בחברה עצמה שכבר הצהירה על כוונות לחדש ייזום ברוסיה ובמזרח אירופה ופועלת לשנות תוכניות לנכסים מהותיים במנהטן.

על בסיס התנהגות מניית אפריקה בשנה האחרונה, המנותקת במידה מסוימת ממחירים כלכליים, קשה לגזור את התנהגות המניה בטווח הקצר. בטווח הארוך הפוטנציאל הקיים בנכסי החברה ובפעילות הייזום שלה עצום, אך אין וודאות אם ומתי פוטנציאל זה יתממש, מה גם שהבעיות הפיננסיות טרם הסתיימו. לאחר הירידות בימים האחרונים מחירה של מניית אפריקה דומה למחיר היעד הכלכלי שלנו, העומד על 33 ש"ח ולוקח בחשבון את אפי פיתוח לפי הון עצמי מתואם (3.4$ למניה לעומת מחיר שוק של 1.9$) ואת אפריקה נכסים לפי מחיר של 71.1 ש"חלעומת מחיר שוק של 46.6 ש"ח. למרות זאת, המלצתנו הינה תשואת חסר לאור פרמיה סחירה גבוהה בשיעור של 57% בה נסחרת מניית אפריקה (מחיר יעד סחיר-14.4 ש"ח). איננו חושבים שיש סיבה להשקיע באפריקה ישירות לאור פרמיה זו, במיוחד כשניתן להיחשף בנפרד למרבית אחזקותיה באמצעות החברות הבנות הסחירות. השקעה באפריקה ישירות מוצדקת רק במידה וישנה מגמה מובהקת של התאוששות בשוק הנדל"ן במנהטן.

לאור קבלת מניות בהיקפים גבוהים בעקבות ההסדר עלול להיווצר לחץ משמעותי על מניית אפריקה. במידה ולחץ זה יביא לצמצום חד של הפרמיה ניתן לשקול התחלת חשיפה.

החברה האטרקטיבית יותר בקבוצת אפריקה להערכתנו הינה אפריקה נכסים הנסחרת ב-54% מהונה העצמי לאחר הנפקת הזכויות ובהתחשבות בפגיעה בעקבות החלשות היורו. זאת, לאחר שכבר ביצעה מחיקות משמעותיות בעבר. החברה צפויה לחדש את פעילות הייזום כבר השנה ועל-אף שבהחלט ייתכנו מחיקות נוספות בקרקעות הרבות שבבעלותה במזרח אירופה, משוואת הסיכון סיכוי באפריקה נכסים נראית אטרקטיבית ואנו ממליצים על המניה במחיר יעד של 71.1 ש"ח, גבוה ב-53% ממחיר המניה. מחיר היעד שלנו לחברה ירד מ-80 ש"חלאור הנפקת הזכויות והיחלשות האירו.