הפוך לדף הבית אימייל אדום
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
כתבות
ראשי  /   כלכלה/עסקים  נדלן    |  שתף:    |    |    |  
פורומים
כלכלה/עסקים
נדלן
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
שיווק מחלקה ראשונה
קלאב הוטל
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
מועדון +
כסף רופאים שמאים יועצים אדריכלים
שופטים עורכי דין עיתונאים רואי חשבון
 קסלמן וקסלמן PwC Israel
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
אוי הקנאה, הקנאה
25/04/2015   |   צ'לו רוזנברג
 
 
 
מה מסתירה קבוצת ברן מהרשויות
25/04/2015   |   יואב יצחק
 
 
 
על משטרה ו"קוקה קולה"
25/04/2015   |   פנחס (פיני) פישלר
 
 
 
רצח עם הוא רצח עם
24/04/2015   |   רון בריימן
 
 
 
כן לנציגות בכירה לאירועי הניצחון ברוסיה
24/04/2015   |   אדוה נוה
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
איש הנדל"ן של השבוע
"רבבות ישראלים קונים בתים בארצות הברית"
שוורץ. להיזהר מעקיצות

עו"ד שחר שוורץ, המייעץ ומסייע זה שנים לישראלים לקנות נדל"ן בארה"ב, מספר על גל ביקושים וקניות, הגובר משנה לשנה

>


>


>


>


>


>


▪  ▪  ▪
"רבבות ישראלים קנו וקונים בתים ודירות בארצות הברית". כך אומר, בראיון ל-News1, עו"ד שחר שוורץ. לדבריו, 2,700 ישראלים רכשו נכסי מגורים בארה"ב ברבעון הראשון של 2015, קצב של 11,000 עסקות בשנה. שוורץ מוסיף כי היקף הרכישות זינק ב-30 אחוז לעומת אשתקד, ואולי זו רק ההתחלה. עו"ד שוורץ משמש זה שנים יועץ ומלווה לישראלים הרוכשים בתים, וילות ודירות בבתים משותפים בארצות הברית.

מה מריץ את הישראלים לארצות הברית?

"הריבית בישראל נמוכה מאוד. קשה להשיג תשואה מתקבלת על דעת מהשקעה בשוק אגרות החוב המקומי. מניות - זה סיכון. רכישת דירה להשקעה עולה בדרך כלל מיליוני שקלים. בארצות הברית, ניתן כיום לרכוש דירות ובתים פרטיים במחירים נמוכים בהרבה, בקלות יחסית ובתנאים טובים".

איך זה קורה?

"המשבר של 2008, שהחל בענף הנדל"ן, הביא לכך שהבנקים ריכזו בידם מספר גדול מאוד של נכסים, שקיבלו מלקוחות שהתקשו לעמוד בתשלומי המשכנת. הלווים הוכרזו כפושטי רגל. ההיצע הגדול גרם להמשך ירידת המחירים. על-פי החוק בארה"ב, לפושט רגל אסור לקנות נכס במשך 7 שנים. כך נוצר מצב, שרבים-רבים נאלצים לגור לפי שעה בדירות בשכירות. הדבר הוריד את מחירי הדירות והבתים מצד אחד, והעלה את דמי השכירות מצד שני. זה הרקע לעסקות הטובות שאפשר כיום לעשות בשוק זה".

"חלון הזדמנויות לשלוש שנים"

לתמיד?

"לא. רוב פשיטות הרגל אירעו בשנים 2011 ו-2018. לכן, ב-2018 יתחדש הביקוש לדירות ובתים, והמחירים יתחילו לעלות. יש חלון הזדמנויות של שלוש שנים לרכוש נכס בזול, ולמכרו לאחר מכן ברווח. היתרון של הישראלים ושל הקונים הרבים ממדינות אחרות הוא, שהם אינם פושטי רגל ואינם כפופים לחוק האמריקני בעניין זה... מי שרואה את הנולד קונה דירות כבר עכשיו".

אין סיכון?

"התחזית היא כאמור, שהביקוש ימשיך ויעלה. אפשר להשכיר את הדירות בתשואה של 10% נטו, הרווח מדמי שכירות ומרווחי הון עד 3,800 דולר לשנה, פטור ממס. הרווח מעל לתקרה זו חייב במס מדורג של 10% ויותר. ניתן להכניס הוצאות, כולל נסיעה לארה"ב, "כדי לעקוב אחרי מצב הנכס", ולהקטין את תשלומי המס".

המשקיעים האמריקנים, שאינם פושטי רגל, אינם יודעים זאת?
"האמריקני הממוצע חי על משכורת או הכנסות קבועים. הוא לא מחפש הרפתקאות, ואיננו נכנס להשקעה בנדל"ן. השחקנים העיקריים בשוק הם סינים, הודיים, יפנים ומשקיעים ממזרח אירופה. אלו משקיעים מתוחכמים. הישראלים הם חלק קטן משוק זה. ארצות הברית היא מדינה גדולה, ויש מקום לכולם".

הגימלאי קונה בית בפנסיה שלו

תאר ישראלי ממוצע המשקיע בנדל"ן בארצות ברית.

"גימלאי, שהיוון חלק מהפנסיה שלו, וקיבל 500 אלף שקל במזומן. אם ישקיע בארץ, יקבל, בריבית של היום, 400 עד 700 שקל לחודש, לכל היותר. אי-אפשר לחיות מזה. בארצות הברית ניתן לרכוש בתים ווילות בתשואה גבוה בהרבה. הכסף שלו יאשר לו לקנות וילה, או אולי שני בתים בעיר מרוחקת יחסית, ב-60,000 דולר לבית. הוא ישכיר את שני הבתים, ויקבל הכנסה נטו של 10% לשנה, שהם 1,000 דולר, או 4,000 שקל לחודש. איזה הבדל".

עו"ד שוורץ נכנס לפעילות בארה"ב לפני כעשר שנים. תחילה, הוא מספר, השקיע בשביל עצמו, קנה ומכר דירות. בינתיים נשא אישה והוליד שלושה ילדים. תוך כדי עיסוקו גילה חלל: בשוק האמריקני פעילות כ-30 חברות בבעלות ישראלים, המוכרים נכסים לבני עמם. אלא שהישראלים, שבדרך כלל אינם אנשי נדל"ן, מתקשים לעקוב אחרי העסקה ולהשלים אותה. "החלטתי להכנס עם הידע שלי, ולייעץ לישראלים" - הוא אומר.

עקיצות, עקיצות

ממה צריך להזהר?

"הסכנה הגדולה ביותר היא עקיצה. הבתים אמיתיים, העסקה טובה, החוזים בסדר גמור, אבל פתאום יש בעיות. החוזה קובע, שניהול הדירה או הבית יהיה בידי חברת אחזקה, שתגבה בין 300 ל-1,500 דולר לשנה, לפי טיב הנכס, אך יש לשלם בנפרד על תקלה במערכת הקירור או החימום. התקלה הגיעה. חברת האחזקה מודיעה לבעלים, שהשקיעה 5,000 דולר בהחלפת המערכת, נא לשלם. כל תחזית הרווחיות הלכה. מי בכלל יודע, גם אם התקלה אמיתית, שהחברה אכן התקינה מערכת ראשונה ויקרה, או שקנתה מערכת חימום סוג ב', בכמה מאות דולרים בלבד? בעליו של הבית יושב כאן, ואינו יכול לעקוב".

יש עוד עקיצות?

"חברת אחזקה הודיעה לבעלים הישראלים, שיש להחליף שטיח בן 40 מ"ר, ב-40 דולר למ"ר, סך הכל 1,600 דולר. באתי לדירה וגיליתי, שיש להחליף רק 20 מ"ר, לפי 21 דולר למ"ר, כלומר 420 דולר בלבד". "זאת ועוד", ממשיך שוורץ, "המוכרים מספרים נפלאות על הבית, שולחים לקונים סרט וידאו שמראה כמה הוא נהדר. בפועל, מתברר שהקירות רטובים והרהיטים מתפוררים. סוכן הביטוח גובה פרמיה של 1,000 דולר לשנה בעד ביטוח הבית, אבל אולי הפרמיה מוגזמת? כל החישובים נעשים בהנחה, שהדירה תושכר ל-12 חדשים בשנה. אבל לעתים היא עומדת ריקה חודש-חודשיים, ואולי יותר, וזה כמובן פוגע קשה ברווחיות. שיעור מס רווחי הון עשוי להשתנות, והישראלי לא יודע".

יעוץ בחינם

אז מה עושים?

"אני מוכר שקט למשקיעים. תחילה אני בודק נכסים המוצעים למכירה, בדיקה כלכלית ומשפטית. אם הישראלי קנה, אני מדריך אותו איך להעביר את הכסף לארצות ברית, בדרך הבטוחה והזולה ביות. רוב החברות גובות עמלה של 1.5% ויותר על העברת כסף. איתרתי חברה אמינה, שגובה עמלה של 0.5% בלבד. אני עוזר לקונה לפתוח חשבון בנק בארה"ב, לקבלת דמי השכירות".

כמה זה עולה לקונה?

"לא כלום. אני מקבל את עמלתי ממוכרי הבית, פרטיים או באמצעות חברה. כך מקובל בארה"ב".

האם בכך הסתיים הטיפול?

"בשנה האחרונה פתחתי שירות נוסף. זה התחיל מדירה שבאתי לקנות באטלנטה בשביל משקיע ישראלי. בעליה של דירה, גם הוא ישראלי, פתח את הדלת. התברר שהוא מתגורר בישראל, ללא חברת ניהול או נציג מקומי, ואין לו מעקב אחרי הדירה, אינו יודע האם הרוויח או הפסיד, וכמה. זה נתן לי רעיון - אני מקבל מחברת הניהול את נתוני ההכנסות וההוצאות, ובודק אותם בעבור הקונה".

גם זה בחינם?

"התשלום הוא 1,000 דולר לשנה".

האם אתה גם מארגן קבוצות של קונים?

"לא. לדעתי, עדיף לאדם לרכוש נכס קטן בעצמו, ולא להשתתף בקבוצה גדולה, שבה הוא אחד מרבים. אם ירצה למכור את הנכס, יגלה שחברי הקבוצה אולי אינם מוכנים למכור. הוא תלוי בהם ואינו עצמאי".

"איפה יש וילה בישראל ב-320 אלף שקל"

היכן משיגים בתים בזול?

"הבתים בניו-יורק ובשיקגו יקרים מאוד. אשר להשיג בתים בזול באלטנטה ובמדינות אחרות. אני קונה בממוצע בית בחודש. לשם כך אני טס לפחות 7 פעמים בשנה לארה"ב. בימים אלו קניתי, בעבור משקיע ישראלי, בית בן 310 מ"ר, עם חצר בת 100 מ"ר, באטלטה. הקונה שילם 80,000 דולר. בבית יושב שוכר, שישלם דמי שכירות הנותנים תשואה של 12%. תראה לי וילה במקום כלשהוא בישראל, ב-320 אלף שקל".

הריבית 6%, אך ההשקעה עדין כדאית

איך מממן הקונה את העסקה?

"יש זוגות צעירים שקונים דירה בישראל, מבקשים מהבנק משכנתה גדולה יותר, וקונים בה גם דירה בארצות הברית. במקרים אחרים יש להם חסכונות או רווחים חד-פעמיים".

אפשר לקבל משכנתה בארצות הברית?

"זו באמת בעיה. ברוב המקרים לא יכול ל ישראלי לקבל משכנתה מבנק אמריקני.. לעתים אפשר לקבל משכנתא, עד 50% משווי הנכס, לאחר בדיקות והערכות של הבנק. הריבית היא 6% לשנה, הרבה יותר מרבית השוק בישראל".

אז אולי העסקה לא כדאית?

"אם התשואה נטו היא 10% ויותר, עדיין כדאי לשלם רבית של 6%. הקונה פורע את ההלוואה מתוך הכנסותיו משכר דירה. לאחר מספר שנים יוכל למכור את הדירה ברווח נאה – כך אנחנו מקוים".

תאריך:  21/04/2015   |   עודכן:  21/04/2015
אלעזר לוין

מועדון הבלוגרים עוקבים: 82 * לקבלת רשימות אלעזר לוין לדוא"ל שלך הקלק כאן
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן

פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה בחירות 2015 בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
"רבבות ישראלים קונים בתים בארצות הברית"
הודעות  [ 4 ] מוצגות  [ 4 ]  תפוס כינוי יחודי      לכל ההודעות         כתוב הודעה 
כותרת ההודעה שם הכותב שעה    תאריך
1
שמואל פישר
22/04/15 06:09
2
ג. א.
22/04/15 06:19
3
tאיציק
22/04/15 07:54
4
זהירות !
25/04/15 20:31

רשימות קודמות
"מיקה שלי", מחזמר מרגש, המבוסס על לחניו הנודעים של יאיר רוזנבלום המנוח לשירים שהפכו מזמן לנכס צאן ברזל, שב וכובש את לב הצופים בהפקה חדשה של בית צבי העולה בתיאטרון רמת גן.
21/04/2015  |  חיים נוי  |  כתבות
מעשי הטבח שביצע ארגון המדינה האיסלאמית ביזידים בקיץ האחרון הדגימו עד כמה פגיע הוא מיעוט קטן בפני האלימות הגועשת במזרח התיכון. הדרוזים הם מיעוט נוסף אשר הושפע רבות בשנים האחרונות, בעיקר ממלחמת האזרחים המשתוללת בסוריה. כלל הקהילות הדרוזיות במזרח התיכון עומדות כעת בפני צומת דרכים המצריכה החלטות קשות ונראה כי השנים הבאות יהיו קריטיות בעיצוב עתידן של אותן קהילות.
21/04/2015  |  יואב נורסלע  |  כתבות
במלון "אורלי", שבמרכז בואנוס-איירס, ניצב כבר 50 שנה על רגליו, מעבר לדלפק הקבלה, ישיש בן 102, זקוף-קומה, חד-ראייה ושמיעה. אלא שחוליו וינר, יהודי, יליד שנת 1913 של וינה האוסטרית, איננו סתם פקיד-קבלה. הוא פשוט בעליו של המלון הוותיק בעצמו. בכך משתדל וינר, הצלול עדיין היטב במוחו, שלא להחמיץ אף אורח אחד המגיע היישר למלונו. בעמדתו הקבועה בדלפק הכניסה הוא גם מיטיב לפקח על צוות-עובדיו, שמא, חלילה, יבייש מאן דהוא מהם את מוניטין-מלונו הוותיק. אל המלון הוא צועד מדי בוקר - מרחק חמישה ק"מ מבית-מגוריו, ואליו הוא חוזר מדי ערב ברגל, בתום ה"משמרת" שכפה על עצמו.
21/04/2015  |  ראובן לייב  |  כתבות
בספרם אומת הסטארט-אפ (StartUp Nation) עונים המחברים, דן סינור וסול סינגר - מומחים לגיאו-פוליטיקה - על השאלה איך זה שבישראל הצעירה, המונה שמונה מיליון תושבים, ‏מוקפת אויבים ומצויה במלחמה מתמשכת, הוקמו יותר חברות ‏סטארט-אפ מאשר במדינות גדולות, שלוות ויציבות כיפן, הודו, קוריאה, קנדה ובריטניה?
21/04/2015  |  יוסי הטוני  |  כתבות
למרות שלא מדובר באיום חדש, בשבועות האחרונים אנחנו עדים לעליה ניכרת במספר הנפגעים מתוספים זדוניים המשמשים לריגול אחר הגולשים. איך "נדבקים" בתוספים זדוניים, מה הם עושים ואיך ניתן להיפטר מהם? במאמר הבא:
21/04/2015  |  אמיר כרמי  |  כתבות

News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |