איך קרה שלאחר 30 שנה בבניה למגורים, נכנסת לבניית מרכז מסחרי?

פרץ: "חברת בוני התיכון רכשה לפני שנים מפרטיים מגרש בשכונת 'כפר סבא 80', לבניית 100 דירות יוקרה. לפני כשש שנים הייתה לנו הזדמנות לרכוש מאותם בעלים מגרש צמוד. אז החלטנו לפתוח קו פעילות חדש, ולנצל את העסקה כדי לבנות ליד הדירות מרכז מסחרי שכונתי".

פרץ לא אמר כמה עלה המגרש. בדיקת News1 העלתה, שההשקעה במגרש, נכון לסוך 2014, עמדה על 42.6 מיליון שקל.

זה הנימוק היחיד?

עמרם פרץ: "בנייני המגורים שבנינו הם חלק מתוכנית גדולה, הנמצאת בעיצומה, לבנות 5,500 דירות בשכונה. זהו קהל לקוחות של 20,000 איש ויותר, שאין לו כיום שום מרכז מסחרי. זיהינו את האפשרות והחלטנו לתת שירות, וגם לעשות עסקים".

זה יהיה מרכז מסחרי שכונתי רגיל?

פרץ: "בכלל לא. אם כבר, אנחנו הולכים בגדול. בישראל פועלים מרכזים מסחריים שכונתיים, בני 1,000 עד 1,500 מ"ר. המרכז שלנו, שבנייתו הסתיימה זה עתה, יהיה בן 8,000 מ"ר, בשלוש קומות!"

כמובן, סופרמרקט בכל החנויות רגילות.

פרץ: "נכון ולא נכון. אומנם השוכר הגדול היותר הוא היזם עמיקם בן צבי, ששכר 1,900 מ"ר לפתיחת סופרמרקט. יהיו גם חנויות אופנה, בתי קפה, מסעדות. אבל הרעיון שלנו הוא לתת ל-20,000 התושבים מרכז בילוי ועסקים לכל שעות היום".

למשל?

פרץ: "אם צעירה תגיע בבוקר למרכז עם ילדיה הקטנים. היא תחנה את המכונית באחד משני החניונים, ותביא אותם לגן הילדים שיהיה במקום. אחר כך תיגש לסניף הבנק ולמרפאת מכבי, לטיפול בנושאים שוטפים. אחר כך תעשה כמובן קניות בסופרמרקט. משם תפנה לשתות קפה או ארוחה קלה עם חברותיה לשכונה ולקהילה. אולי תציץ לחנויות האופנה. גם של רשתות וגם פחות ידועות. בצהריים, תיקח את הילד הביתה".

כמה זה עלה? מהיכן המימון?

עמרם פרץ: "145 מיליון שקל, מתוך זה 65% הלוואה בנקאית".

בדיקת News1 גילתה את הנתונים המשלימים הבאים: ההשקעה, נכון לסוף 2014, נאמדת ב-136 מיליון שקל, אך ייתכן מאוד שמאז גדלה בכמה מיליונים. בנק לאומי נתן קו אשראי של 85 מיליון שקל, לטווח קצר, העשוי להתחדש, בריבית פריים ועוד 0.95%. בנוסף, עומדת החברה לקבל מהבנק הלוואה נוספת, בת 20 מיליון שקל. אם תנצל את כל מה שהבנק מאשר לה, יגיע סך ההלוואה ל-105 מיליון שקל, שהם 72% מההשקעה. היתרה מומנה מהון עצמי ומאג"ח שהחברה הנפיקה בבורסה. הוצאות המימון על בניית המרכז הגיעו ל-17.1 מיליון שקל, אולי קצת יותר.

כמה שווה המרכז המסחרי? הערכה שנעשתה באחרונה על-ידי חברת השמאות פז כלכלה והנדסה מצאה ששוויו 138 מיליון שקל.

ההשקעה כדאית? כנראה שכן, עד היום הושכרו, לדברי פרץ, כ-6,000 מ"ר. אם וכאשר תושכר היתרה, תגיע ההכנסה מדמי שכירות ל-11.5 מיליון שקל, שהם תשואה סבירה של 7.9%. יודגש, שהתשואה הזו מותנית בהשכרת 2,000 מ"ר, העומדים עדיין ריקים. דמי השכירות הם כ-120 שקל למ"ר לחודש בממוצע: חנויות ובתי קפה ומסעדות משלמים הרבה יותר, אבל המרכול משלם רק כ-80 שקל למ"ר.

מה שעשוי למשוך שוכרים הם דמי הניהול הנמוכים, 30 עד 35 שקל למ"ר לחודש, פחות מחצי ממה שמשלמים בקניונים הגדולים. דמי הניהול - מסביר פרץ - הם בנוסף לדמי השכירות, ומבוססים על הוצאות ריאלית ועוד 15%. מכיוון שחברת הניהול תהיה של היזם, יהיה זה מקור נוסף לרווח.

הנה שלוש עובדות נוספות, העשויות להגדיל את כדאיות המרכז: ראשית, הוא בנוי על קרקע פרטית, ולכן משוחרר מכל תשלום או מחויבות לרשות מקרקעי ישראל. שנית, בוני התיכון עצמה הייתה, כמקובל אצלה, הקבלן הראשי, דבר המגדיל את הרווחיות. שלישית, יש זכויות בנייה ל-4,200 מ"ר משרדים, בעתיד.

עמרם פרץ אחראי ככל הנראה על כל הפרויקט. אומנם הוא מחזיק "רק" כ-47% מהבעלות על בוני התיכון, אך אין ספק שהוא בעל הבית. עד לפני כשנה וחצי, היה עמרם בעל כ-37% מהמניות. ראש המשפחה והמייסד, אברהם פרץ, שהחזיק 45% מהבעלות על החברה, נפטר לפני כשנה וחצי. בצוואתו, חילק את מניותיו בין שלושת הבנים ושתי הבנות. בנימין פרץ קיבל כ-36% מהמניות של אביו (45% מהחברה) הנותנות לו 16% בבעלות על "בוני התיכון". עמרם ונסים קיבלו כל אחד כ-21%. זה נתן לעמרם פרץ עוד 9.5% בבעלות על החברה, וכך הגיע ל-47%, והוא ללא ספק בעל המניות הגדול, בהפרש ניכר על כל האחרים.

זאת ועוד, באפריל אשתקד, חודשיים לאחר פטירתו של אברהם, החליט דירקטוריון החברה למנות את עמרם ליו"ר (ללא שכר) בנוסף לתפקיד המנכ"ל. תוקף המינוי הוא לשנה וחצי. בחודש הבא יתכנס הדירקטוריון ויחליט, האם להאריך את כהונתו של עמרם, או לבחור מישהו אחר.

אין ספק, שעמרם פרץ הוא בעל הבית בחברה, ולא רק בזכות מניותיו ותפקידיו. הוא המייצג של החברה כלפי חוץ, בפגישה עם העיתונות ועם גורמים אחרים. שכרו החודשי 120 אלף שקל (אשתקד לא קיבל בונוס, כי הרווחים לא היו גדולים די הצורך), לעומת 44 ו-36 אלף שקל לשני אחיו, שהם בעלי תפקידי ניהול בכירים בחברה. שתי האחיות הנשואות, מרים גרציאן וז'קלין כהן, קיבלו תפקידים זוטרים בחברה, ושכר של 9,300 שקל בלבד לחודש.

מכל בני המשפחה המורחבת, רק אשתו ובתו של עמרם פרץ (אם להתעלם מבן הדוד אלעד) קיבלו תפקידים בחברה: אשתו אילנה, משתכרת כ-9,000 שקל לחודש. הבת, סיון פרץ (27) היא עוזרת למנכ"ל, כלומר לאבא, ובאחרונה מונתה גם למנהלת השיווק של המרכז המסחרי. שכרה - שימו לב - 16,000 שקל לחודש, הרבה יותר משני הדורות.

עמרם פרץ, המתגורר ברמת השרון, מנהל את החברה, עם עמיתיו, ממשרדים בני 700 מ"ר בקניון עזריאלי בחולון. זה רחוק מכפר סבא, אבל קרוב לאתרי בנייה למגורים של החברה. המשרדים עולים לחברה 42,000 שקל לחודש, כולל חניות, שהם חצי מיליון שקל לשנה. ממשרדים אלו, מתכננים עמרם פרץ ועמיתיו את תוכניות הבנייה הבאות של החברה, גם למגורים וגם לנכסים מניבים. בניית המשרדים בצמוד או מעל המרכז המסחרי בכפר סבא, עשויה להיות פרויקט המשרדים הראשון של החברה הוותיקה.