יזם הנדל"ן שי ניסים (49) רוצה לעשות לנכסים המניבים מה שקבוצות הרכישה עשו (לא תמיד בהצלחה) לשוק הדירות. בימים אלו סיימה, או עומדת לסיים, חברתו הפרטית, הקרויה "לי מרשל" לארגן כמה קבוצות רכישה, שירכשו מיזמים לבניית בנייני מסחר ומשרדים, לעתים עם תחנות דלק.

הוא לא הראשון – ב.ס.ר הייתה לפניו – אבל ניסים מאפשר גם למשקיעים קטנים, 100 עד 150 אלף שקל, להשתתף בהשקעה מעין זה, דבר שלא היה מקובל בעבר. ברוב המקרים מדובר בקבוצה לרכישה משותפת של קרקע לבנייה. הוא מנהל את עסקיו ממשרדים במרכז עזריאלי בחולון.

ניסים, בראיון ל-News1:: "זה עתה סיימתי להקים קבוצת יזמות-רכישה בת 30 איש, שיממנו חלק ממיזם בן 120 מיליון שקל ביקנעם עילית. זה יהיה בניין בן 9 קומות, 13,800 מ"ר, ובו קומת מסחר, שש קומות משרדים, ומעליהן מלון בן שתי קומות, 2,000 מ"ר, ובו כ-50 חדרים, ואולם כינוסים".

איך זה בנוי?

ניסים: "אני קורא לזה 'מודל ההשקעה המשותפת'. כל משקיע הכניס כסף לפי רצונו ויכולתו. אני מארגן את הקבוצה ומשקיע בעצמי חלק גדול מהסכומים הדרושים, גם כדי לתת למשקיעים הרגשת ביטחון. ברוב המקרים הם מממנים בין 20 ל-33 אחוז מההשקעה".

אלו ביטחונות הם מקבלים על כספם?

ניסים: "הביטחון העיקרי שלהם הוא בעלות על הקרקע. לעתים היא רשומה על שמם בטאבו, במקרים אחרים, מקבלים המשקיעים שיעבוד ראשון עליה. כשמשקיע הוא חלק מקבוצה בת עשרות אנשים, יש לו יותר כוח, לעומת מצב של משקיע קטן בודד".

איך הושלש שוויו של מגרש

איך תממן את יתרת ההשקעה ביקנעם?

ניסים: "אני נמצא במו"מ עם בנק, הדורש הון עצמי של 30 אחוז. כלומר, 36 מיליון שקל. המגרש עצמו, המוערך ב-19 מיליון שקל, יהיה חלק מההון העצמי – בהסכמת הבנק כמובן. קבוצת הרכישה תביא כסף, ואני אשלים".

מה הבסיס להנחה, שהמגרש שווה 19 מיליון שקל?

ניסים: "לפני כשנתיים רכשתי, מיצרן מזון ידוע, חברה בשם רווחים נאים, שהמגרש ביקנעם הוא נכס עיקרי שלה. שילמתי בעד החברה כולה 7.5 מיליון שקל, ומזה שווי המגרש ביקנעם 6 מיליון שקל. אולם שוויו של המגרש גדל פי שלושה, לאחר שהעירייה אישרה שינוי את שינוי היעוד שלו מתעשיה למסחר, משרדים ומלון".

דברי ניסים מקבלים אישור ממסמך פנימי של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ביקנעם. ב-26 במרס אישרה הוועדה לשנות את יעוד המגרש, כאמור. כן אישרה להגדיל אותו מ-6 ל-9 קומות, בשטח בניה עיקרי של 13,800 מ"ר. עם זאת, לא אישרה הבקשה את בקשת ניסים, להגדיל את זכויות הבנייה ל-20,000 מ"ר.

אין זה המיזם הראשון של שי ניסים, יזם שאולי אינו מוכר ביותר בשוק. לאחר שסיים לימודי מינהל עסקים, החל לתת שיעורים בנושא שוק ההון במכללה פרטית. אחר כך, הוא מספר, מונה למנכ"ל מכללת רעננה, וגם הרצה בו על שוק ההון והנדל"ן.

ניסים: "לפני 13 שנים החלטתי להיכנס ליזמות. קניתי מגרשים או חלקים ממגרשים בחולון, בגן יבנה ובמקומות אחרים, השבחתי אותם ומכרתי ברווח. גם הייתי קבלן, ולעתים גם יזם. בניתי 300 דירות. אבל העיסוק העיקרי שלי היה ונשאר יזום נכסים מניבים. עד היום נכנסתי לכ-15 עסקות, כולן בשיטה של השקעה משותפת.

שני מיזמים, 78,000 מ"ר, בנס ציונה

מהו המיזם הגדול ביות שלך עד היום?

ניסים: "אני מקדם שני מיזמים גדולים בפארק המדע, נס ציונה על גבול רחובות. אחד מהם יהיה בן 38,000 מ"ר מסחר ומשרדים, בהשקעה של 180 מיליון שקל. המיזם השני יהיה מרכז מסחרי גדול, בן 40,000 מ"ר, גם הוא בהשקעה של 180 מיליון שקל. לכל מיזם הוקמה קבוצת רכישה, המממנת כשליש מההשקעה הכוללת.

ניסים עצמו מכניס בכל מיזם הון עצמי, על-פי דרישת הבנק. אפשר להניח, שיתרת ההשקעות במיזמים תמומן על-ידי בנק.

אלו מיזמים נוספים בדרך?

ניסים: "סיימתי בתקופה האחרונה לגייס כספים מקבוצת השקעות, כדי לרכוש מגרש ליד המרכז המסחרי בקדימה-צורן, במטרה להגדיל את המרכז. אני מתכנן לבנות תחנת דלק וחנות נוחות צמודה בבית אלעזרי, על כביש 40; 12 משקיעים משתתפים אתי ברכישת הקרקע".

ממיזם גדול נוסף הוא ליד מבואות הגלבוע. שלא כמו המיזמים האחרים של לי מרשל, מיזם זה איננו באזור תל אביב או רחובות-נס ציונה, אלא בצפון הארץ. התוכנית היא לבנות מרכז מסחרי, תחנת דלק ושתי קומות משרדים בשטח כולל של 12,000 מ"ר. גיוס הכספים, לדברי ניסים, נמצא בעיצומו.

אף כי ניסים חוזר וטוען שהוא עוסק כיום בעיקר ביזום נכסים מניבים, מתברר שהוא פעיל גם בשוק הדירות. העסקה הגדולה ביותר שלו בתחום זה נעשתה לפני כשנתיים, כשרכש 139 דונם במזרח רחובות,ב-39 מיליון שקל. גם כאן עמדה מאחוריו קבוצת משקיעים.

בנוסף, שותף ניסים בצורה מסוימת, שלא פורטה, במיזם בן 486 דירות בבית שמש. הוא גם מקדם בניית בניין בן 35 דירות ברחוב ויצמן 20 ברמת גן.

המיזם הפחות-מתקדם של ניסים בתחום המגורים הוא בישוב בני ציון בשרון. ניסים רכש מסםר מגרשים לבניית וילות. התוכנית בשלב ראשוני, מה גם שאין עדיין תב"ע מאושרת לבנייה.

גם לוודא את התב"ע

איך יקבלו המשקיעים את כספם חזרה, ועוד רווח?

ניסים: "עם גמר הפיתוח והבניה של כל מיזם, יקבל כל משקיע בעלות על חלק ממנו, יחסית לסכום ששילם ולחלקו בהשקעה. הוא יוכל להשכיר את הנכס כל משקיע שירצה, יוכל בכל עת לקבל את כספו חזרה. הדבר מובטח בחוזה בכתב".

ראוי להדגיש: כל מי שמבקש להיכנס כמשקיע לאחר המיזמים, חייב לערוך בדיקה יסודית, לוודא מי הם בעלי הזכויות בקרקע, אלו ביטחונות יקבל לכספו, האם יש מסלול של יציאה מהירה תוך קבלת כספו חזרה. חשוב מאוד לוודא רשמית מהי התב"ע המאושרת על המגרש. אין להתרשם מסיפורים כמו "עודים לאר לי ייה". את הבדיקה יש לערוך, לפחות, בליווי עורך דין. ההוצאה על טרחתו כדאית".

מה מקור השם "לי מרשל"?

ניסים: "לפני מספר שנים, בביקור בארצות הברית. פגשתי איש עסקים בשם זה. הוא הרצה לפני על האסטרטגיה העסקית שלו. התלהבתי מאוד מהתוכניות והידע שלו, והחלטתי לקרוא לחברה הפרטית שלי על שמו!".