דנה סמדר, לביא כהן ורענן אלוני עשו היסטוריה בענף הנדל"ן של ישראל. יו"ר רשות ניירות ערך, ענת גואטה, אישרה לשותפות - לא חברה - בבעלותם, בשם ארנו נדלן, להנפיק אגרות חוב בבורסה, ולהשתמש בכסף לא כדי לבנות או לייצר, אלא כדי להלוות אותו ליזמי נדל"ן הזקוקים למזומנים. זו שותפות ראשונה, אך כנראה לא אחרונה, הנהנית מההקלה של יו"ר הרשות.

ההעזה של השלושה ראויה להערכה מכמה סיבות. לא מדובר בחברה, אלא בשותפות, שבה סמדר היא בעלת 55%, כהן מחזיק 30% ולאלוני 15%. שנים מהמשקיעים אינם, ככל הידוע, בעלי ניסיון בנדל"ן עסקי.

קרנות המימון לנדל"ן, הפעילות כיום, "יסודות" לדוגמה, מגייסות את הכסף ממוסדיים וגופים גדולים. מי שרוצה לגייס כסף ממשקיעים קטנים, מוגבל כיום, כי מותר לו לפנות ללא תשקיף ל-30 איש בלבד. ארנו נדלן תהיה הראשונה, ככל הידוע, שתגייס את הכסף גם, ואולי בעיקר, ממשקיעים קטנים. "אנחנו מוכנים לקבל כל השקעה מ-100 אלף שקל ומעלה" - הם אומרים. קרנות כאלו קיימות בחוץ לארץ, וגם ישראלים משקיעים בהן לעתים. בישראל, כך נראה, זהו תקדים. עוד כמה חברות עומדות בתור.

מיהם שלשת הנועזים?

דנה סמדר, 35, הייתה עד לאחרונה סגנית מנהל יחידת כלל פיננסים בחברת הביטוח הראל. האם תפקיד כזה מכשיר אותה לגייס כסף למיזמי נדל"ן. בראיון אמרה סמדר באחרונה: "אני עובדת עשר שנים בנושאי פיננסים וגיוס כספים. זו הכשרה טובה לגיוס כספים גם למטרה אחרת". הראל תהיה בעלת 55 אחוז בשותפות.

השותף השני הוא סוכן הביטוח לביא כהן. הוא מומחה בביטוח פנסיוני ובשיווק פוליסות ביטוח חיים. האם מומחיות זו תסיע לו לנהל קרן השקעה בנדל"ן? כהן מעריך שכן, משום שבעסקי פנסיה וביטח חיים עוסקים בין היתר בגיוס כספים כד לגבות את השקעות החוסכים לכהן יהיו 35 אחוז בשותפות.

איש המקצוע -רענן אלוני

השותף השלישי, רענן אלוני, הוא לכל הדעות מומחה בנדל"ן. אלוני היה שותף שנים רבות בחברת אמפא-מליבו, שיזמה בניית הרחבות קהילתיות במקומות רבים בארץ, בעיקר בגליל. חברה פרטית בבעלותו היא כיום אחד הבעלים של אורתם-סהר, חברת הנדל"ן שנכנסה לקשיים, ונרכשה על-ידי קבוצת יזמים פרטיים.

זו מן הסתם הסיבה שאלוני, למרות שיהיה רק בעל 15 אחוז בשותפות, מונה ליו"ר החברה. הדבר בא להראות למשקיעים, שיש להם על מי לסמוך, כי בראש החברה עומד איש נדל"ן ותיק.

ארנו הגישה השבוע לבורסה טיוטה מתוקנת של תשקיף, שבו היא מבקשת לגייס, ככל הידוע, 90 מיליון שקל בהנפקת אגרות חוב. הכסף יגויס הן ממשקיעים מוסדיים והן מהציבור הרחב, כאשר הרצפה היא כאמור 100 אלף שקל לאיש.

ארנו מבטיחה למשקיעים תשואה של 7.5 אחוזים, ואפשרות למשוך את הכסף, לאחר שנה, בהודעה של שלושה חדשים מראש. זה משהו בין מניה לאגרת חוב רגילה: מי שקונה מניות יכול למכרן בכל עת בבורסה. מי שקנה אגרת חוב יכול לקבל את הכסף רק בתום המועד של הנייר, עם חלופה של מכירה בבורסה - אם האג"ח יהיו סחירים.

האם ההשקעה תהיה טובה? כאן אנחנו נכנסים לנושא מרכזי. ארנו לא תרכוש מניות במיזמי נדל"ן. היא רק תיתן הלוואה, להשלמת הון עצמי או להשלמת ליווי בנקאי. ההלוואה עדויה להיות בריבית גבוהה, כפי שנראה מיד בעסקות מן השטח. הסיכון הוא, שאם המיזם יכנס לקשיים, לא יוכל בעליו לפרוע את האג"ח. בשנים האחרונות היו מקרים לא מעטים אלו. בעלי האג"ח אומנם מקבלים ביטחונות, אבל ניסיון אירועים דומים מוכיח, שהם נאלצים להמתין זמן רב, וגם אז לא בטוח שיקבלו את כל כספם. הסאגה של אפריקה השקעות הוא דוגמה בולטת.

מכרזים רבים בצפת נכשלו

פעילות הקרן תודגם יפה במיזם הגדול הראשון שלה. תחילה, תכננו סמדר, כהן ואלוני להלוות למיזם פרטי מסוג תמ"א 38 ברחוב כובשי העבודה 27, במרכז הרצליה. הצעה זו נפלה. במקומה, הודיעו השבוע היזמים שהם מתכננים להלוות למיזם של יזם נדל"ן אחר, יהודה הרציג, בצפת.

לפני כארבעה חודשים, ב-27 בספטמבר, זכתה חברה בשם י.ה. הרציג (השקעות ויזום) במכרז של רשות מקרקעי ישראל היא קנתה שני מגרשים, בשטח כולל של של כ-15 דונם, במצפה ימים, שכונה חדשה העומדת להיבנות בצפת. הביקוש לדירות בשכונה זו ובצפת בכלל נמוך. רוב המכרזים בארבע השנים האחרונות, במצפה ימים ובשכונות אחרות בעיר, נכשלו.
הרציג עוסק, על-פי פרסומים של חברותיו, 14 שנים לפחות, בבניית בנייני מגורים במקומות שונים בארץ, בעיקר בצפון ובגליל, וגם באשדוד. מתאים לו לבנות בצפת. הוא שילם 16.5 מיליון שקל בעד המגרש. איך ישלם?

הרציג ישקיע כ-6 מיליון שקל בהון עצמי. כאן נכנסת ארנו לתמונה: השותפות תלווה לו 10.3 מיליון שקל, למימון היתרה. ההלוואה היא בריבית גבוהה, 9.8 אחוז לשנה. מצד אחד, הדבר מבטיח לשותפות רווח יפה על ההלוואה, מיליון שקל לשנה, וסכום כפול או משולש, כי ההלוואה היא לשנתיים, עם שתי אופציות של הרציג להאריכן בחצי שנה. הרציג מתכנן לבנות 11 בניינים בני 4 עד 6 קומות. סך הכל יבנה 151 דירות, חציין במסלול מחיר למשתכן, חציין במכירה לשוק החופשי. ההשקעה בבניה תגיע ל-86 מיליון שקל. ההשקעה הכוללת תגיע, לכן, ל-118.5 מיליון שקל.

הרציג ימכור דירות לקהילות חרדיות

מי יקנה, במצב הנוכחי של שוק הדירות בעיר?
הרציג: "כמה קהילות גדולות של משפחות חרדיות, בירושלים ובבני ברק, יקנו את הדירות. זכאי משרד השיכון יקנו את הדירות במסלול מחיר למשתכן, והאחרים יקנו דירות במחרי שוק חופשי".

מדוע תאלץ לשלם ריבית גבוהה לארנו?
הרציג: "הבנקים חוששים לממן מיזמים בצפת, כולל הדירות הזולות של מחיר למשתכן. בנקים היו מוכנים לתת לי מימון של 45 עד 50אחוז בלבד מההשקעה. לא די בכך. לכן פניתי לארנו".

איך יכסה השקעה זו?
הרציג התחייב כלפי רשות המקרקעין למכור דירות מחיר למשתכן בנות 100 מ"ר ב-850 אלף שקל, כולל מע"מ, חניה ומחסן. למעשה, הוא מבטיח למכור דירות 4 חדרים - אולי בשטח אחר - בכ-720 עד 730 אלף שקל, ברוב המקרים. מצד שני, הוא מקווה למכור את הדירות לשוק החופשי בכ-1.15 מיליון שקל. מספר דירות אף ימכרו במחירים גבוהים יותר.

מכירת הדירות במחיר משתכן תניב לו הכנסה של כ-55 מיליון שקל. מכירת הדירות בשוק החפשי תניב הכנסה נוספת של כ-88 מיליון שקל. סך הכל ההכנסות יגיעו ל-143 מיליון שקל, אולי יותר. מדובר על רווח ברוטו של 21 אחוז על ההשקעה. זה יפה מאוד, אם התוכנית העסקית למכירת הדירות, שתוארה למעלה, אכן תצא לפועל.

בעסקה קטנה יותר, הלוותה ארנו נדלן השבוע 3.3 מיליון שקל ליזם פרטי, בעליה של חברת שיא אוקינוס, הבונה בית מגורים בן 10 דירות ברוב בילו 25, מרכז תל אביב. גם כאן מדובר בהלוואה לשנתיים, בריבית גבוהה. המטרה: לאפשר ליזם לממן את המיזם, כי עדיין לא מכר את כל הדירות. היזם נתן כביטחון את הפנטהאוז, ומכאן עולה שהוא לא עדיין לא נמכר.

האם תצליח השיטה החדשה, למימון בניית בנייני מגורים על-ידי משקיעים קטנים ובינוניים, הנותנים הלוואות ליזמים. משקיעים אחרים עוקבים בדריכות.