יזם הנדל"ן משה בר-צור הוא, אולי, דמות לא ידועה לרוב פעילי הנדל"ן בארץ. שמו אינו מופיע אפילו בגוגל. אבל כל מי שקנה נכס בחו"ל בכלל, ובקפריסין בפרט, אמור להכירו. בר-צור, בשנות החמישים לחייו, המתרחק מפרסום, הוא מיסדה של חברת "קבוצת ריל-צ'סטר" הפעילה זה 12 שנים באי השכן. בראיון נדיר הוא חושף את פעילותו.
"נכנסתי לעסקי נדל"ן בקפריסין בשנת 1998" - הוא מספר - "קודם לכן הייתי יועץ עסקי. גיליתי כמעט במקרה את האפשרויות, והתחלתי לפעול. החל מ-2001 אני קונה מגרשים, מוציא היתר בניה,משביח את המגרש ובונה בעצמי, או מוכר ברווח. כיום יש לי 6 פרויקטים באי. אני מעריך, שאלפי ישראלים קנו דירות ונדל"ן מניב באי!
מדוע דוקא קפריסין?
בר-צור: האי נמצא במרחק של 35 דקות טיסה נטו מישראל. איש עסקים ישראלי יכול להמשיך כרגיל בעסקיו בארץ. הוא טס לקפריסין בבוקר, בודק כמה נכסים, סוגר עסקה וחוזר בערב. אפשרות כזו לא קיימת בשום נכס נדל"ן אחר בעולם! כמעט כולם מדברים אנגלית, המסמכים כתובים בשפה זו, החוק מבוסס על המסורת האנגלית המוכרת לכולנו, והמרחקים מעיר לעיר קטנים.
מחיר המגרש זינק ב-230 אחוז
מהן האפשרויות העסקיות?
בר-צור: קפריסין משתייכת מאז 2004 לאיחוד האירופי, המטבע שלה הוא יורו וזה כמובן מקל. המשבר הכלכלי העולמי פסח עליה במידה רבה (אולי משום שהיא בנויה על תיירות, שכמעט ולא נפגעה - א.ל.). הגיעו משקיעים רבים, מאנגליה וממדינות אחרות. מחירי הנדל"ן זינקו בעשור האחרון.
למשל?
בר-צור: ב-2006 קניתי מגרש בן 6 דונם באזור התעשיה של לרנקה ב-43,000 לירות קפריסאיות (לי"ק = 1.7 יורו). קיבלתי מימון בגובה 80%, והשקעתי 10,000 לי"ק הון עצמי. לאחר שנתיים מכרתי את המגרש ב-140,000 לי"ק, זינוק של 230 אחוז! הדבר נובע לא רק מהגאות בנדל"ן, אלא גם משום שהשבחתי את המגרש על-ידי השגת היתר בניה.
בר-צור מתגורר, לפחות חלק מהזמן, בלרנקה, שם נמצאים גם משרדיה של החברה. כרטיס הביקור שלו, באנגלית, כולל כתובות ומספרי טלפון בקפריסין בלבד. לחברה יש גם סניף בעיר הנמל לימסול. היא בונה, כפי שנראה מיד, גם בבירה ניקוסיה. החברה בונה בעיקר בניני מגורים, אבל בנתה גם נכסים מניבים.
בראיון ל-News1 מספר בר-צור על הפרויקט האחרון של החברה: "לפני 4 שנים קנינו קרקע במקום טוב בניקוסיה. הוצאנו היתר בניה, ובנינו שני בניני יוקרה בני 5 קומות, ובהן 4 דירות 140 מ"ר, ודופלקס בן 200 מ"ר. הדירות בבנין הראשון, ששמו איריס, נמכרו לישראלים, ב-320 אלף יורו לדירה רגילה ו-350 אלף יורו לדופלקס (=1.6 עד 1.75 מיליון שקל). אנחנו מסיימים את בנית הבנין השני, הקרוי רוז על שם אשתי שושנה, וגם בו 5 דירות יוקרה, 155 מ"ר, עם דופלקס של 200 מ"ר. עד עתה נמכרו שתי דירות, למשקיעים מקומיים, בכ-400 אלף יורו.
מדוע נוהרים ישראלים לקפריסין?
כפי שהסברתי, זוהי מדינה נוחה להשקעה. הכלכלה במצב טוב, וניתן להשכיר את הדירות בתשואה סבירה. שיעורי המס הם מן הנמוכים באיחוד האירופי. המס נמוך, רק 10%. אני מעריך שרוב הישראלים קונים את הדירות להשקעה, אך יש גם כאלו הרואים בקפריסין "עיר מקלט".
מי הקונים?
בר-צור: אינני יכול לנקוב בשמות. אבל בין הקונים נמצאים מנכ"לים של חברות היי-טק ידועות ועצמאיים ברמות הכנסה גבוהות.
הקונים: תעשיין, רופאים, יבואן טבק
כבר ב-2002 דיווחתי על תעשיין ממרכז הארץ, שקנה קוטג' בכפר הנופש אפרודיטי הילס בכ-190 אלף דולר. קונים אחרים באותה שנה היו רופאים הוליסטיים, רופא שינים מצפת, יבואן טבק, עמיל מכס ועובד בכיר ברשות מקומית. המחירים אז היו נמוכים יחסית. היום, המחירים הוכפלו, וסתם אדם מהישוב יתקשה לקנות נכס. השבוע ראיתי משקיע פרטי, ש.נ. (השם שמור במערכת) בודק אפשרות לקנות דירה בקפריסין.
אם שמות הקונים חסויים, הרי שמות החברות הפעילות באי ידועים, לפחות בחלקן. הרשימה כוללת בין היתר את חברת הנדל"ן ב.ס.ר., את היזם
אליעזר פישמן, את משפחת
משה פודהורצר ואת הקבלן והיזם יוסי אברהמי. בעת ביקור באי, לפני שנים מספר, פגשתי את הקבלן והיזם הותיק יהושע שפונדר. בעבר, בנה הקבלן החיפאי יעקב בן-שאול עשרות דירות באי. זו רשימה חלקית.
חברות ישראליות רבות, שחלקן פעילות במזרח אירופה, רשומות בקפריסין, משיקולי מס. כתוצאה מכך, יש פעילות ניכרת של עורכי-דין ישראלים בקפריסין. ב.ס.ר. בנתה באי מרכז מסחרי גדול. חברות תעשייתיות, כגון דלתא, בנו בה מפעלים. המרחק הקטן ונוחות הגישה ממלאים גם כאן תפקיד מרכזי.
רק לא בקפריסין הטורקית!
עם זאת, מזהיר בר-צור: "אל תתפתו לקנות דירה או כל נכס אחר בחלק הטורקי, הצפוני, של האי, שאין לו הכרה בינלאומית! אחת הבעיות הרציניות היא, שממשלת יוון טוענת לבעלות על חלק ניכר מהמגרשים, הרשומים לכאורה על שם בעלים טורקים. בית הדין הבינלאומי בהאג כבר הורה בעבר להעביר מגרשים מבעלות טורקית לבעלות יוונית. מי שקונה שם מגרש או נכס אחר, מסתכן!"
ככל הידוע לי, אזהרה זו נופלת לעתים על אזנים ערלות. כמה יזמים ישראלים נכנסו להשקעה בקפריסין הטורקית, ועליהם לשקול יפה-יפה את צעדיהם, כדי שלא יפסידו!
להשלמת התמונה יש להדגיש, שריל-צ'סטר אינה החברה הישראלית היחידה הפעילה בקפריסין. חברת גלובל ריאלטי, שמרכזה בחיפה, מכרה במשך שנים דירות לישראלים באי. גם חברת תיווך ישראלית גדולה אחת לפחות שיווקה שם נכסים. חברת לימסול מרינה הקפריסאית משווקת דירות לישראלים, וכמוה גם חברות מקומיות אחרות.
לא הכל זהב
אז הכל זהב בקפריסין?
בר-צור: בכלל לא! יש ביורוקרטיה, ההליכים איטיים, אם כי לא כמו בישראל. לעתים, יש לחכות שנים להוצאת היתר בניה. גם הועדות לבנין ערים פועלות באיטיות.
לכך יש להוסיף: בקפריסין פעילים ערבים רבים, וזה לא תמיד נוח לישראלים. מחירי הנדל"ן גבוהים, וזה לא רק סיכוי, אלא גם סיכון!