שוק העסקות בחו"ל תוסס. בשבוע שעבר, כדוגמה אחרונה, רכשה חברת הביטוח הראל 45% מבניין משרדים בן 14,700 מ"ר בדיסלדורף, גרמניה, בהשקעה של 16.5 מיליון אירו (הון עצמי והלוואה בנקאית). כמעט באותו יום, רכשה הראל 35% מבנייני משרדים ומגורים בני 35,000 מ"ר בפרנקפורט, בהשקעה של 35 מיליון אירו. שתי ההשקעות יחד מסתכמות בכ-250 מיליון שקל, חלקן הון עצמי, חלקן מימון בנקאי.

חברת הביטוח מנורה-מבטחים, שחקן נוסף בשוק זה, שותפה עם הראל ב-35% בעסקה בפרנקפורט, והשקעתה מגיעה לכ-160 מיליון שקל.

זה רק חלק קטן של הסיפור. מוקמל: "חברות הביטוח הישראליות השקיעו, בשלושת הרבעונים שבין יולי אשתקד למרס השנה, כשני מיליארד שקל בנדל"ן בחוץ לארץ. סכום זה איננו כולל מימון בנקאי.זהו גידול של 20% לעומת שלושת הרבעונים הקודמים. החברות קונות נדל"ן בעיקר בגרמניה ובארה"ב, מדינות עם כלכלה חזקה. הפניקס רכשה מרכזים מסחריים בטקסס ב-85 מיליון דולר, שהם כ-300 מיליון שקל. כלל רכשה, עם הרבור גרופ הישראלית-אמריקנית, בניין משרדים בשיקגו. אנחנו מפגישים את הקונים עם המוכרים, ומעורבים גם במו"מ".

מדוע פונות חברות ביטוח ישראליות להשקעות בחו"ל, ולא לשוק הישראלי?

מוקמל: "חברות הנדל"ן הישראליות המובילות, ובהן אמות, מליסרון, ריט 1 ועזריאלי, רכשו חלק גדול מהנכסים המעניינים. נוצר מחסור בנכסים טובים להשקעה. חברת ביטוח תיכנס רק לעסקה גדולה. היא לא תקנה בניין קטן בודד, וגם לא קומות משרדים במגדל. היא מחפשת עסקה גדולה ומהותית. קשה למצוא כיום נכסים כאלו בארץ".

מדוע צריכות חברות הביטוח בכלל לקנות נדל"ן?

מוקמל: "ביטוח הוא ענף כלכלי רווי במזומנים. לחברות הביטוח יש, קופות מזומנים של 10 מיליארד שקלים, ובכל שנה נכנסים עוד מיליארדים, מכספי פרמיות.. פעם השקיעו כמעט אך ורק בשוק ההון. לפני כשנתיים התיר להן המפקח על הביטוח להשקיע עד 10% בנדל"ן. בנוסף, התשואה באגרות חוב מקומיות נמוכה - אחוזים בודדים. חברות ביטוח כבר נכוו בהשקעות "בטוחות" בחברות שנכנסו לקשיים. הן רוכשות נכסים בארה"ב ובגרמניה עם תשואה של 6% עד 7%, ולעיתים אף קצת יותר.

יש עוד יתרונות להשקעה בחו"ל?

מוקמל: "בחוץ לארץ מקובל לשכור נכסים ל-15 עד 20 שנה, ולא ל-7-5 שנים כמו בישראל. זה נותן לחברה ביטחון. חלק מהשוכרים בחו"ל הם משרדי ממשלה או חברות ממשלתיות, בעיקר באנגליה ובגרמניה. הביורוקרטיה קטנה לאין שיעור בהשוואה לישראל. יתרון נוסף הוא, שחברת הביטוח יכולה למסור את התפעול והניהול לחברה מקומית, שגובה את דמי הניהול מהדיירים".

מי משקיע?

מוקמל: "כל השוק נמצא בידיהן של חמש החברות הגדולות. במקום הראשון נמצאת כלל ביטוח, ש-42% מתיק השקעות הנדל"ן שלה הוא בחוץ לארץ. אחריה הראל, עם 38% מהתיק. החברות הפעילות האחרות הן מגדל, מנורה-מבטחים והפניקס. כלל ביטוח מתכננת להשקיע השנה עד 3 מיליארד שקל בחו"ל! למנורה שותפות אסטרטגית עם הראל. הפניקס נכנסה לשוק מאוחר, אחרי שמנהליה גילו את חשיבות הנושא".

בישראל קיימות עוד חברות ביטוח.

נכון, אבל הן לא משקיעות בחו"ל. איילון רכשה בעבר נכסים בקנדה, אך יצאה משם. החברות קטנות האחרות אינן נכנסות לשוק זה.

למה מוכרים?

המשבר הכלכלי של 2008 יצר הזדמנויות עסקיות מעניינות. יש מי שמוכרים נדל"ן כדי לגייס מזומנים. חברות אחרות, עם מזומנים, קונות נדל"ן, כי זה ענף שהוכיח את עצמו לטווח ארוך.

אז טסים לחו"ל, בודקים וקונים?

זה לא כל כך פשוט. בכל עסקה בודקים את איתנות השוכרים, והאם הנכס מושכר ב-100% או כמעט 100%. כל השקעה טעונה אישור של המפקח על הביטוח. אחד התנאים של המפקח הוא, שלחברת הביטוח יהיו לכל היותר 50% בהשקעה, והיתר בידי שותף מקומי, כדי להקטין את הסיכון. אם שתי חברות משקיעות במשותף, מסתפק המפקח בשותף מקומי בעל 30%. זו כנראה הסיבה, או אחת הסיבות, לשותפות בין הראל ומנורה.

היכן נכנסת מ.א.ן נכסים לתמונה?

זה 12 שנים שאנחנו משמשים הנציג הבלעדי בישראל של CBRE, חברת ריצ'רד-את-אליס, חברת התיווך הגדולה בעולם לנכסים מניבים. אנחנו נמצאים בקשר עם יועצי ההשקעות של החברה בארה"ב ובאירופה, והם מעבירים אלינו תיקים של נכסים למכירה. הבעלים מנסה קודם כל למכור אותם למשקיע מקומי. אם לא מצא קונה, הוא פונה למדינות אחרות, כולל ישראל.

מה המיוחד בישראל ובחברות הביטוח שלה?

החברות, כאמור, רוויות במזומנים. ישראל נחשבת בעולם לכלכלה יציבה, וכן גם חברות הביטוח שלה. בעולם הנדל"ן ידוע, שהחברות בישראל פתוחות לרכישות בחו"ל.

איך אתם עובדים?

אנחנו פונים למנהלי ההשקעות של חברות הביטוח, וכן למנהלי השקעות אחרים, ומציגים בפניהם את הנכס שקיבלנו מ-CBRE. לפני כחודש וחצי ערכנו מפגש מקצועי של מנהלי ההשקעות מ-CRBE-ארה"ב עם מנהלי ההשקעות של חברות הביטוח וחברות השקעה אחרות. המפגש נערך במשרדי חברת עורכי הדין פוקס-הרצוג-נאמן, מומחים בטיפול משפטי בהשקעות בחו"ל. המפגש הוליד מספר עסקות, הנמצאות על סף חתימה, חכה לחדשות מעניינות.

זה היה מפגש חד-פעמי?

לא. מנהלי ההשקעות של CBRE מאירופה יגיעו בקרוב לישראל, ונערוך מפגש ביניהם לבין מנהלי ההשקעות המקומיים.

אתה גם טס לחו"ל?

כשמתחיל מו"מ על ההשקעה, טס מנהל ההשקעות של חברת הביטוח לחוץ לארץ, כדי לראות את הנכס במו עיניו, ולנהל את המו"מ עם המוכרים. אני מצטרף לחלק מהטיסות, בעיקר ליצירת הקשר הראשוני.

אתם לא עובדים בחינם.

כמובן. העמלה המקובלת היא 3% עד 4% מסך העסקה.

מי משלם?

בחלק מהחוזים – המוכר. במקרים אחרים משלמת חברת הביטוח. לא שניהם יחד.

טוב לעבוד עם המקצוענים מאירופה וארה"ב?

טוב מאוד! הם, מכינים תיק מסודר ומלא על כל נכס, כולל הערכות שווי, תיאור הסביבה ועוד ועוד. זה מקצר את ההליכים. העסקה נעשית במהירות וללא סחבת. משרדי התיווך הגדולים באירופה מתחרים זה בזה, בהגינות. לאחר שעות העבודה תוכל לראות את הברוקרים יושבים יחד, שותים קפה ומחליפים דעות בנושאים מקצועיים.


גם לג'קי מוקמל יש שעות שלאחר העבודה. הוא נשוי לחואני, וההורים גאים בשלושה בנים מוצלחים: הבן הבכור, רן (35) הוא איש היי-טק המתמחה בפיתוח אתרי אינטרנט. אריאל בן ה-32 הצטרף לחברת מ.א.ן ועובד כמנהל פיתוח עסקים. טליה, בת 27, היא מעצבת מוצר. ג'קי עצמו מוכר גם ממדורי הספורט: הוא שחקן גולף נלהב, אלוף ישראל לוותיקים.