עליזה פרידלנד - דיווח השבוע News1 - תיווכה בימים אלו במכירת אחת הדירות היקרות בירושלים, ב-5.45 מיליון שקל, בשכונת היוקרה המושבה הגרמנית. זוהי אחת העסקות הגדולות בדירות יד שניה של התקופה האחרונה. אולם המתווכת הוותיקה אינה מתרגשת. כפי שתספר מיד, תיווכה באחרונה במכירת דירה עוד יותר יקרה בירושלים.

בראיון ל-News1 מספרת תחילה פרידלנד על העסקה האחרונה: "המדובר בקוטג' בן כ-105 מ"ר, בשלושה מפלסים, ברחוב אבישי, ליד רחוב עמק רפאים, שנבנה לפני כ-15 שנה. זה לא בית עצמאי לגמרי, יש לו אומנם כניסה נפרדת, אך הוא מחובר מצידו האחד לבנין מגורים. המוכר, איש עסקים ישראלי, לא התגורר בדירה בשנים האחרונות. הוא השכיר אותה ב-12,000 שקל לחודש, ועוד 2,500 שקל בעד המרתף, שעשה ממנו דירת סטודיו. לפני כשנה החליט לממש רווחים, והוציא את הדירה למכירה. הוא דרש 6.5 מיליון שקל, אך התקשה למצוא קונה".

- מדוע?

- פרידלנד: כי זה לא קוטג' עצמאי, אלא כאמור מחובר לבנין. לו היה זה בית עצמאי, אפשר היה למכרו ב-3 מיליון דולר! (=כ-14 מיליון שקל). חוץ מזה, בבית הייתה בעיית רטיבות ועובש. הבעלים חיפשו קונה כמעט שנה, ולא יכלו למצוא במחיר שדרשו. לבסוף מצאתי קונה, אך רק לאחר שהמוכר ירד בכמיליון שקל, ומכר את הבית ב-5.45 מיליון שקל.

גם גינה בשביל הכלב

- מי הקונה?

- פרידלנד: רופא-מנתח יהודי מניו-יורק, שעלה לארץ עם רעייתו, שתי בנותיהם המתבגרות וכלב. הוא ביקש בין היתר גינה, בשביל הכלב. יש להניח, שהוא עובד בבית חולים ירושלמי.

על-פי דמי השכירות, המחיר סביר, כי השכירות נתנה תשואה של 3.1% על שווי הבית בעסקה. זוהי תשואה מקובלת בענף.

- הייתה לך עסקה גדולה יותר באיזור?

- פרידלנד: כן! לפני חדשים מספר תיווכתי במכירת בית ברחוב עמק רפאים 51, במרחק קטן מהעסקה הנוכחית. המוכר היה איש עסקים מחו"ל, והקונה אשה יהודיה-אנגליה, שעלתה לארץ. היא שילמה בעד הבית 2.1מיליוןדולר, שהם כ-8 מיליון שקל!

26 סוכנים באחד המשרדים הגדולים בארץ

עליזה פרידלנד, אדריכלית במקצועה, אינה עוסקת זה שנים במקצוע זה. ידיה מלאות עבודה בתיווך דירות ונכסים, מהבוקר עד הערב. המשרד שלה בשכונת בקעה, שהחל בצנעה, הוא כיום אחד הגדולים בירושלים ובארץ כולה, ומעסיק 26 סוכנים. בשבוע הבא יתכנסו כולם ליום עיון חברתי-כלכלי.

יש לה וותק של 18 שנים במקצוע. תחילה עבדה כשלש שנים במסגרת חברת אנגלו-סכסון. אחר כך חצתה את הקוים ועברה לחברה המתחרה, רימקס. בעבר, זכתה שלש שנים רצופות בתואר "הסוכנת המצטינת של החברה", מבין מאות סוכנים וזכיינים.

עליזה פרידלנד עובדת כל ימיה בירושלים, ומכירה יפה את השוק. כך היא מתארת אותו: "שוק הדירות בירושלים חזק ויציב כבר כמה שנים. חלק גדול מהקונים הם יהודים תושבי חוץ. הם מגיעים לארץ לא רק ביולי-אוגוסט, אלא כל השנה".

החוק החדש "לא נעים אך לא נורא"

- האם מס השבח החדש והמוגדל יפגע בשוק זה?

- פרידלנד: תהיה כנראה פגיעה מסוימת. החוק החדש קובע, שמשקיע חוץ שמוכר את דירתו החל מ-1 בינואר הקרוב ישלם מס של 25% על השבח, אבל רק יחסית לתקופת תחולת החוק החדש. למשל, מי שקנה דירה לפני ארבע שנים, וימכור אותה שנה לאחר ה-1 בינואר, ישלם מס שבח רק על 20% מעלית ערך הדירה (שנה אחת מתוך חמש). אם קנה את הדירה לפני ארבע שנים ב-4 מיליון שקל, וימכור אותה ב-5 מיליון שקל, ישלם מס של 25% על 800 אלף שקל, כלומר 200 אלף שקל. זה לא נעים, אבל לא נורא.

- האם יש ריצה של משקיעי חוץ למכור את דירותיהם עד לסוף 2013, לפי שיחול המס החדש?

- פרידלנד: לא, איננו רואים תנועה מיוחדת. אינני מודאגת.

האם מס הרכישה המוגדל ירתיע

- אבל מצד שני, מי שיקנה דירת יוקרה יצטרך לשלם עליה מס רכישה של 8%, וזה עלול להרתיע.

- פרידלנד: אינני חושבת שהדבר יעשה שינוי גדול. המס המוגדל יחול על עסקה מעל 4.5 מיליון שקל. אם אדם יקנה בית או דירת יוקרה ב-5 מיליון שקל, הוא ישלם את המס המוגדל רק על ה-500 אלף שקל מעל ה-4.5 מיליון שקל. זה לא סכום גדול, בפרט לא למי שמוציא מליוני שקלים על רכישת בית בישראל.

"משקיעים ישכירו דירות, במקום למכרן"

- אז הכל בסדר, ולא תהיה בכלל השפעה על השוק?

- פרדילנד: למרות שהמס החדש איננו נורא, הוא יכול להביא משקיעים לכך, שלא ימכרו את הבית, אלא ישכירו אותו. זה אומר שיהיה בשוק הצע מוגדל של דירות להשכרה, אבל דירות יקרות, ולא דירות עממיות המבוקשות על-ידי זוגות צעירים. מצד שני, מלאי דירות היוקרה למכירה יקטן. כל זה לא טוב לשוק.

- אתם משווקים רק דירות יוקרה?

- פרידלנד: מה פתאום! מכרנו באחרונה המון דירות בשכונות ירושלמית, במיליון שקל ואף פחות מכך!

- יש בירושלים דירות בפחות ממיליון שקל?!

- פרידלנד: ודאי! מכרנו הרבה דירות 3 חדרים בגילה, ב-900 אלף עד 1 מיליון שקל. מכרנו גם דירות בארמון הנציב, במחירים דומים. דירות בגבעה הצרפתית יקרות יותר, 3חדרים ב-1.25 מיליון שקל.

- דירות 4 חדרים יקרות יותר.

- פרידלנד: נכון, אבל מי אומר שזוג צעיר חייב לרכוש מיד דירה גדולה? זוג צעיר יכול להתחיל בדירת שלושה חדרים, ולאחר שיש להם שלושה ילדים, והם התבססו מבחינה כלכלית, יוכלו לקנות דירה גדולה יותר. הרי החוק, שביקש לחייב אותם במס רכישה על שיפור דיור ()עד תקרה מסוימת), לא התקבל בסופו של דבר!