מתי ומה אפשר יהיה לבנות?

זלמנסון: "מתנהל משא-ומתן עם הקיבוץ, שבבעלותו קרקעות סמוכות. התוכנית שלי היא לפצל את המגרש הגדול למגרשים קטנים, ולבנות 5 קוטג'ים לדונם, כלומר 150 יחידות. היא תהיה כנראה חלק משכונה גדולה יותר שיבנה הקיבוץ על מגרשיו הסמוכים. לאחר שינוי היעוד למגורים, תהיה עלייה חדה במחירי המגרשים".

מדוע עדיף לבנות שכונה על קרקע פרטית, ולא על מגרשים של רשות מקרקעי ישראל?

זלמנסון: "אם הקיבוץ בונה שכונת מגורים על קרקע של הרשות, אסור לו להקים ועדת קבלה, שתחליט למי למכור את המגרשים. כשבונים על קרקע פרטית, יכול הקיבוץ לעשות כרצונו".

על-פי מידע שבידי, רכשת בזמנו את הקרקע יחד עם אדם בשם רועי ארבל.

זלמנסון: "חלק מהקרקע, 13 דונם, רכשתי בעבר יחד עם ארבל, אך כמעט מיד לאחר מכן רכשתי ממנו את חלקו. אני מממן את הרכישות מהון עצמי ומליווי בנקאי".

האם יש לך עוד מגרשים באיזור?

זלמנסון: "לפני שנתיים קניתי מפרטיים 90 דונם קרקע חקלאית במועצה האזורית גזר. שותפי לרכישה היו נועם זינגר ועורך הדין שלי, רמי מזרחי. פיצלנו את המתחם למגרשים קטנים, בגדלים שונים, והוצאנו אותם למכירה. עד עתה מכרנו 50 דונם. לדוגמה, מכרנו מגרשים בני 200 מ"ר, לבניית קוטג', ב-129 אלף שקל. בעסקה אחרת מכרנו מגרש בן דונם ב-600 אלף שקל. זהו חלק ממתחם גדול, בן 720 דונם, שבעליו מסרו את התכנון לדני קייזר, לשעבר מהנדס עיריית תל אביב".

האם יש לך גם מגרשים עירוניים?

זלמנסון: "אני שותף במגרש בן 800 מ"ר, ברחוב יעבץ פינת העבודה, במרכז רחובות. רכשתי את המגרש יחד עם עו"ד רמי מזרחי. הוא בעל 70% במגרש, ולי יש 30%. המוכר הוא צבי פרליס. שילמנו 6 מיליוני שקלים. חלקי בעסקה הוא 1.8 מיליון שקל, מהון עצמי והלוואה בנקאית. התוכנית היא לבנות על המגרש 49 דירות לסטודנטים, בעיקר אלו הלומדים בפקולטה לחקלאות הסמוכה. הם ישלמו 2,800 שקל לחודש".

אולם השמאי החקלאי צבי פרליס, בן למשפחה רחובותית ותיקה, שפעלה שנים רבות בחקלאות, איננו מאשר את הסיפור. בתשובה לשאלות News1 אומר פרליס: "היה משא-ומתן עם זלמנסון, אך לא סוכמה עסקה. היה מו"מ גם עם עו"ד מזרחי, ונקשרה עסקה עם גורם המקורב למזרחי. העסקה דווחה כחוק לרשות המיסים. מחיר המכירה לא היה 6 מיליוני שקלים, אלא פחות". לא ניתן היה להשיג את תגובתו של עו"ד רמי מזרחי.

אגב משפחת פרליס היא בעלת חברת הבנייה למדא. אבנר פרליס, בן המשפחה, כיהן בשנים האחרונות כיו"ר ארגון הקבלנים של רחובות, ופעיל בהתאחדות בוני הארץ.

לדברי זלמנסון, יש לו גם מגרש בן 10 דונם במתחם אחוזת הנשיא, בצפון רחובות.

האם היה לך קשר עם חברה בשם סביוני הגליל?

זלמנסון: "בעבר הייתי שותף בחברה זו. לאחר מכן הפסיקה החברה לפעול, רכשתי ממנה קרקעות, והעברתי אותן לחברת שפע נכסים, בבעלותי".

לבסוף מדווח מייקל זלמנסון על נכס גדול שרכש, לדבריו, בכפר תבור. זלמנסון: "חברת שפע נכסים, בבעלותי, שהוקמה לפני חמש שנים, רכשה מבן המקום שאול בלייזר וממשפחתו קרקע חקלאית בת 27 דונם. שילמתי 90 אלף שקל לדונם, כלומר כ-2.4 מיליון שקל סך הכל. לקרקע הזו יש סיפור מעניין: היא הייתה בעבר בבעלות השר המנוח יגאל אלון, בן המקום. משפחת בלייזר רכשה את הקרקע מיגאל אלון לפני כ-50 שנה".

גם לגבי המתחם האמור, התוכנית דומה: לתכנן מחדש את המגרש, לפצל אותו למגרשים קטנים, למכור אותם לפרטיים, שיפעלו לשינוי יעוד הקרקע לבנייה למגורים.

שאול בלייזר איננו מאשר ואיננו מכחיש: "אינני מעוניין להתייחס לנושא. אני אדם פרטי וזו קרקע פרטית. דבר אחד אני יכול לומר: הקרקע האמורה לא הייתה שייכת מעולם ליגאל אלון! איזה שטויות! סבי המנוח רכש אותה ב-1943, והיא הגיעה אלי דרך ירושה. אבי ויגאל אלון היו חברים טובים, ולא יותר. לכל אחד משניהם היו קרקעות משלו בכפר תבור!"

האם אין סיכון ברכישת קרקע חקלאית?

זלמנסון: "אין סיכון, ביחוד לא בקרקע פרטית, כי המחיר לא יכול לרדת! רק 2% משטחה של ישראל הם, על-פי הערכתי, קרקע חקלאית פרטית (להבדיל מקרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל - א.ל.) שניתן לשנות את יעודה למגורים. זהו מלאי מוגבל, שלא יגדל לעולם, והוא הולך ומצטמצם משנה לשנה. אם ההיצע יורד, המחירים צפויים לעלות, גם ללא שינוי היעוד".

מי שמחכה לשינוי יעוד ולרווחים גדולים, נאלץ לעיתים לחכות שנים רבות.

זלמנסון: "נכון, אבל זה בדרך כלל משתלם, כי שווי הקרקע מזנק במאות אחוזים!"

אבל משלמים מיסים והיטלים.

בלמנסון: "אכן. הרשות המקומית גובה הטל השבחה בגובה 50% מעליית ערך הקרקע, ומס שבח גובה, בעת המכירה, 20% ממה שנשאר. אבל למרות הכל, ולמרות הוצאות המימון והאחרות, שינוי היעוד יניב רווח גדול!"

הוא מסכם ואומר: "הכלל שלי הוא, שמכל חטיבת קרקע שאני מפתח ומוכר, אני משאיר לעצמי 10 אחוזים. קודם כל, כדי שלקונים יהיה אמון בעסקה. חוץ מזה, אני מאמין שאחזקת קרקע חקלאית תניב לי, כמו לכל אחד, רווחים יפים בעתיד!"