בן-פורת מצא עצמו בלב הסערה

איתיאל בן פורת 41, עורך דין שהפך ליזם נדל"ן,כבר היה איש הנדל"ן של השבוע לפני שנתיים וחצי (9.1.0.12 ), ואז סיפר על פעילותו ותוכניותיו בתמ"א 38. השבוע מצא עצמו, יחד עם שותפו דור ריטמן, אולי שלא ברצונו, בלב סערה כלכלית- משפטית: מה יהיה אופייה הנדל"ני של תל אביב בכלל, ושל רחוב אבן גבירול, אחד המרכזיים העיר, בפרט? כל זה התחיל בבנין קטן יחסית, באבן גבירול 99, סמוך לארלוזורוב.

"התחדשות אורבננית", חברתם של בן פורת וריטמן, ניהלה זמן ניכר מו"מ עם בעלי הדירות בבנין, על תוכנית לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, תוך הגדלת מספר הדירות. הבניין, כמו רבים אחרים ברחוב, הוא בן 4 קומות, ונבנה לפני 50 שנה ויותר. התוכנית היא להוסיף קומות חמישית וששית, ועוד חצי קומה שביעית, וכמובן גם מעלית ושיפורים אחרים.

הבניין רשום על שם "חברת רחוב אבן גבירול 99", שהחכירה את הדירות ל-24 חוכרים-דיירים. חלק מהם, כעכל הנראה, משקיעים: החוכר דני קורין מתגורר ברמת השרון, וניר קופמן גר בראשון לציון. זה לא פוגע כמובן בזכויותיהם על הדירות.

חלק מהדיירים, כנראה רובם, חתמו לפני כשנתיים על חוזה עם "התחדשות אורבנית", להפעלת תמ"א 38. היזמים פנו לעירייה ב-18 ביוני 2013 וביקשו היתר בנייה, לכאורה שיגרתי. כדאי לציין, שאין הסכמה בין כל הדיירים לגבי התוכנית, בין היתר התעוררה שאלה, האם אפשר יהיה לבנות דירות על הגג, והדבר נוגע לזכויות הקניין.

תירוץ: אסור לעבות את העמודים

מיד לאחר שהבקשה הגיעה לעירייה, החלו הבעיות. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - שהיא העירייה - הייתה ערה לנושא זכויות הקניין על הגג, אך החליטה ממילא לדחות את הבקשה, ולא נכנסה לנושא זה. . תחילה ניסתה הוועדה שלא להיכנס לנושא העקרוני, והעדיפה להכשיל את התוכנית על-ידי מה שהיזמים מכנים "תירוצים". הוועדה קבעה, למשל, שאסור יהיה לעבות את עמודי הבטון המשמשים בסיס לבניין. מה עשה בן פורת? התייעץ עם קונסטרוקטור, שמצא כי אפשר לחזק את העמודים על-ידי "שתילת" מוטות פלדה בתוכם, והדבר אפילו לא יראה כלפי חוץ.

כשהבינה הוועדה המקומית שבן -פורת וריטמן רציניים, החליטה להיכנס לנושא העקרוני, ולדחות אותם חד-משמעית. ב-2 באוקטובר 2013, החליטה הוועדה לדחות את הבקשה. מדוע? כאן החל להתגלגל הסיפור העקרוני.

מתברר, שעיריית תל אביב הכינה זמן ממושך תוכנית ייחודית לרחוב אבן גבירול, שבו מאות בניינים בני 4 קומות, רובם המכריע ישנים. תב"ע מאושרת מתירה לבנות עוד קומה וחצי, אך איש כמעט לא עושה זאת, כי הוספת מספר כה קטן של דירות אינה כלכלית. כדי לפתח פרויקט, יש שתי אפשרויות: לבנות 2.5 קומות לפי תמ"א 38, או פינוי-בינוי. העירייה החליטה, משיקולים מקצועיים-כלכליים, ללכת לכיוון פינוי-בינוי.

או קומה וחצי, או 9 קומות!

התוכנית שאישרה העירייה בזמנו קובעת, שלא תאושר תוספת 2.5 קומות לפי תמ"א 38, בעלי הבניין יוכלו להרסו, ולבנות בנין בן 9 קומות -7 מלאות ומעליהן שתים חלקיות. יהיה לכלי. זה לגבי רובו של הרחוב, מהירקון עד העירייה. הבנייה בקטע הדרומי, מהעירייה עד רחוב מרמרוק, תהיה גבוהה פחות, וממילא כנראה לא כדאית. הנושא שלנו הוא הקטע הצפוני

בן פורת וריטמן הכירו את מדיניות העירייה, אך החליטו בכל זאת לנסות ולהפעיל את תמ"א 38. הם הסבירו: "בתמ"א 38 יש לקבל הסכמת 66% מהדיירים, ואילו בפינוי-בינוי יש לקבל הסכמת 80% מהדיירים".

אחרי שנכשלו בוועדה המקומית, החליטו בן פורת וריטמן לפנות לוועדת הערר המחוזית., באמצעות עורך דינם, עפר טויסטר, מומחה בנושאי תכנון ובניה. הוועדה, בראשות עו"ד מיכה גדרון., שבה חברים גם האדריכל כופר ונציגי משרד הפנים והציבור, החליטה פה אחד, ב-14 באוגוסט 2014, לקבל את הערעור ולאשר את הפרויקט. הוועדה פסלה למעשה את מדיניות העירייה, ובין היתר קבעה שלא תיכנס לשיקולים הכלכליים של העירייה, מכיוון שרישוי הוא נושא של תכנון.

האם העירייה הרימה ידיים? מה פתאום. הוא מיהרה לערער לפני בית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים. וזאת לדעת, שבתי המשפט אינם מרבים לעסוק בערעורים על החלטות בנושאי תכנון. הפעם החליטה העירייה שאסור ליצר, ויה מה, תקדים לקידום תמ"א 38 ברחוב אבן גבירול.

תזכורת: "המטרה היא לחזק נגד רעידות אדמה!"

אבל גם בית המשפט המחוזי הפיל את העירייה. ב-18 בדצמבר דחה השופט מאיר יפרח את הערעור. בין היתר "הזכיר" לעירייה, שהמטרה המקורית של תמ"א 38 היא לחזק בניינים נגד רעידות אדמה, ובנית הדירות הנוספות היא רק אמצעי להשגת המימון הדרוש.! השופט קבע, שמדיניות העירייה תביא לכך, שלא יחזקו מאות בניינים נגד רעידות אדמה! ואמנם, חלק מבעלי הדירות אכן טענו בבית המשפט, שדחית התוכנית תביא לכך, שהבניין ודירותיהם לא יחוזקו.

נציגם של בן פורת וריטמן, עו"ד עפר טויסטר, הוסיף נימוקים כהנה וכהנה נגד העירייה הוא הזכיר, למשל, שרבים מהבניינים ברחוב אבן גבירול בנויים משנים-שלושה בניינים צמודים. כדי להרסם ולבנות 9 קומות במקום, יש להשיג הסכמה של עשרות דיירים! טויסטר: "זה כמעט בלתי אפשרי! החזון של העירייה, להפוך את אבן גבירול לרחוב של בניינים בני 9 קומות, לא ייצא לפועל בעשרות השנים הקרובות!"

העירייה עקשנית

הערער של העירייה נדחה, היא חויבה לשלם הוצאות ושכר טירחה בסך 60.000 שקל. אבל מי שחושב שבכך הסתימה הפרשה, איננו מכיר את העקשנות של עיריית תל אביב. היא החליטה, בצעד מאוד לא שיגרתי, להגיע עד בית המשפט העליון. בראשית השבוע, ביום א', 18.1.15) הגישה ערעור בן 157 עמודים(!). מה יהיה בינתיים? לא ברור.

זה לא הפרויקט הראשון של איתיאל בן פורת, אבל ודאי החשוב שבהם מבחינה עקרונית- ציבורית. בראיון ל-News1 סיפר שהתחיל ברמת גן, בבניין בן 9 דירות ברחוב המבדיל 11. בן פורת: "זהו בית ישן, משנות השישים, טיפוסי לעיר. הצלחנו להשיג הסכמה של כל הדיירים, אם כי זה לא היה פשוט. בין 2006 ל-2008 חיזקנו את הבית נגד רעידות אדמה, הוספנו מעלית, מחסנים וחניות. קיבלנו אישור מהוועדה לבניין ערים להוסיף ארבע דירות על הגג. מכרנו את כל הדירות, והעסקה הצליחה".

מה אחר כך?

בן פורת: "נכנסנו לעסקות בזו אחר זו. התודעה של הפעילות החדשה הגיעה בהדרגה לציבור. סיימנו חיזוק וחידוש שלושה בניינים נוספים, אחד מהם ברחוב תרע"ד ברמת גן. אנחנו פעילים כיום בשני בניינים נוספים בתל אביב. יש לנו גם פרויקט גדול בקריית אונו, בן עשרות דירות."

שנה וחצי על בנין ברחוב בוגרשוב


המו"מ עם הדיירים קצר או ארוך?

בן-פורת: "ניהלנו מו"מ במשך שנה וחצי עם 11 הדיירים של בניין קטן יחסית, ברחוב בוגרשוב 71 בתל אביב (מאחורי דיזנגוף סנטר). עשרה הסכימו וחתמו, דיירת אחת התנגדה. לבסוף הבינה, שננצל את החוק ונגיש נגדה תביעה לבית המשפט, ואז הסכימה גם היא להיכנס לפרויקט. יש סיבות שונות לסרבנות. בכמה מקרים, הדייר-הסרבן פשוט רוצה לקבל או לסחוט טובות הנאה מהיזם, כגון: חניה צמודה, או פשוט כסף מזומן. דיירים אחרים חוששים, שביתם יהפוך לאתר בנייה למשך חודשים ושנים. היה מקרה בדיירים קשישים, שחששו מהאבק; פתרנו את הבעיה על-ידי כך ששכרנו בעבורם דירה חלופית לתקופת הבנייה. יש כאלו, בעיקר קשישים, שפשוט חוששים מכל שינוי ומכניסה לעסקות.

יש מודעות לרעידות אדמה?
בן-פורת: "דווקא לא! 70 עד 80 אחוז מהדיירים מתעניינים כמעט אך ורק בהגדלת הדירה, בהוספת מעלית ובעליית ערך השוק שלה. לגבי רוב הלקוחות שלנו, חיזוק הבניין הוא עניין שולי. רק 29 אחוז מהדיירים מבינים, שהעיקר הוא חיזוק הבניין נגד סכנת רעידות אדמה".

כללית, מציינים היזמים לטובה את עירית רמת גן, מול התנהגות נוקשה יותר של עיריית תל אביב, שלדברי ראש העיר רון חולדאי ומהנדס העיר עודד גבולי - שצוטטו גם במשפט פרויקט אבן גבירול - אינם רוצים כל כך בניה לפי תמ"א 38, מנימוקים עירוניים-כלכליים. פרשת הבניין שתוארה לעיל ממחישה זאת, ומאלצת לעתים קרובות יזמים להיאבק נגד העירייה.