הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מאמרים
ראשי  /   משפט  נדלן  פסיקה 
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון +
כסף רופאים שמאים יועצים אדריכלים
שופטים עורכי דין עיתונאים רואי חשבון
 בן-אריה יפעת
 אשכולי-יהלום אוריין
 רייך שירה
 דרוקר משה
 מיקי מיכאלוביץ
 שיף נעמה
 חי נתנאל
 דיאמנט אריאל
 יצחק ראובן
 חדד עמית
 רייטן רפי
 יורם מושקט ושות', משרד עורכי דין
 איינס ליאב
 רוט אריאל
 פל אריאל
 שמעון גלעד
 רייכמן רן
 מנחם אברהם
 שויצקי אמיר
 מרנס איתן
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
הטעות של העליון בעניין שיחות נתניהו
12/08/2017   |   יוסי דר
 
 
 
חוסר השוויון בארה"ב גדל
11/08/2017   |   איתמר לוין
 
 
 
מועמדי הצללים
11/08/2017   |   איתמר לוין
 
 
 
קנו רחוב בסן פרנסיסקו
11/08/2017   |   איתמר לוין
 
 
 
חמאס מאתגרת את מחמוד עבאס
11/08/2017   |   יוני בן-מנחם
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
עו"ד צבי שוב, עו"ד אריאל פל   |  צבי שוב משרד עורכי דין
איחוד, חלוקה ושדה דב
הבנייה המתוכננת

בית המשפט הכריע בשלוש עתירות הנוגעות לתוכנית-ענק לפיתוח צפון-מערב תל אביב, והתייחס למספר סוגיות בעלות חשיבות רוחבית

▪  ▪  ▪
שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, רות רונן, פרסמה (26.3.15) פסק דין בשלוש עתירות שהדיון בהן אוחד, ואשר מתייחסות לתוכנית תא/3700. מדובר בתוכנית בשטח נרחב בצפון-מערב תל אביב, המשנה באופן דרמטי את ייעודי הקרקע, תוך קביעה של קרוב ל-70% משטח התוכנית לייעודים ציבוריים, וריכוז זכויות הבנייה הסחירות ביתרת הקרקע.

התוכנית קובעת חמישה מתחמי תכנון (3700/1-3700/5), לגביהם יוכנו באופן עצמאי ובלתי-תלוי חמש תוכניות מפורטות. הוצאת היתרי בנייה בכל מתחם תותר רק לאחר אישור תוכנית מפורטת למתחם בשלמותו. בנוסף, התוכנית כללה עקרונות לביצוע האיחוד והחלוקה של המגרשים, שיבוצעו בפועל במסגרת התוכניות המפורטות בין היתר באמצעות "מסמך עקרונות שומה ומפתח לקביעת זכויות הבנייה", אשר הוכן על-ידי שמאי הוועדה המקומית, שמואל פן. פסק הדין דן בסוגיות וטענות רבות, ובחרנו להתייחס לעיקריות שבהן.

אחת הסוגיות המרכזיות שהועלו בפסק הדין עסקה בשאלה האם מוסדות התכנון מוסמכים להכריע בסיווגו של מגרש ציבורי, לאור ייעודו והציפיות לגביו - ככזה שיישאר בייעודו וייכנס "מתחת לקו", או ככזה שיש ציפייה שייעודו יהיה סחיר וייכלל במגרשים המצויים "מעל הקו".

השאלה עלתה לאחר שהחוקר אשר מונה לתוכנית קיבל את ההתנגדויות שהגישו בעלי הקרקע. הם טענו, כי לאור העובדה שהייעוד הציבורי של המגרש לא מומש מזה 40 שנה (חרף העובדה שבשנת 1978 נחתמו הסכמים לפיהם התחייב בעל הקרקע לרכוש בפיצוי שקיבל, מגרש אחר בייעוד ציבורי), אין לראות את המגרש לצורכי תוכנית האיחוד והחלוקה כמגרש בייעוד ציבורי, ויש להכליל אותו משום כך במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה "מעל הקו".

מוסדות התכנון (הוועדה המחוזית והמועצה הארצית) קבעו, כי הם נעדרי סמכות, שכן מדובר בשאלה קניינית/משפטית באשר לתוקף ופרשנות ההסכמים, ועל כן השאירו את אותה עמדה על-כנה.

בית המשפט קבע, כי אין מדובר בשאלה קניינית, אלא בשאלה המתייחסת לציפייה האוביקטיבית של השוק באשר לייעוד המגרש במצב היוצא, ומוסדות התכנון היו צריכים לבחון ולהכריע. בית המשפט נימק את קביעתו באומרו, כי בחינה שמאית של שווי מגרש עשויה לערב לא אחת גם צורך לבחון אספקטים חוזיים הקשורים במגרש והשלכתם על שוויו. שמאי הבוחן שווי של מגרש, צריך לעשות זאת מנקודת מבטו של "קונה מרצון". במסגרת הערכה כזו, השמאי אינו נדרש להכריע במחלוקות החוזיות בנוגע לנכס, אך הוא כן נדרש להעריך את הציפיות שנוצרו בשוק לאור מחלוקות אלו - מנקודת מבטו של קונה מרצון. לאור זאת, הורה בית המשפט על החזרת הדיון בעניין למועצה הארצית.

סוגיה נוספת שנדונה הייתה האם יש לתת ביטוי להפקעות עבר בחישוב שווי חלקה לצורכי איחוד וחלוקה. בית המשפט ענה על כך בחיוב, וקבע, כי מקום בו מוכח מבחינה שמאית ששווי מקרקעין הוא גבוה יותר בשל קיומן של הפקעות העבר, יש מקום לתת לכך ביטוי בשלב השני, בו יוכנו תוכניות האיחוד והחלוקה המפורטות.

בנוסף, בית המשפט נדרש לשאלת חוקיות הקצאת זכויות של בעלי מתחם 1 במתחמים אחרים. בית המשפט קבע, כי סעיף 122 לחוק התכנון והבנייה אינו שולל אפשרות של הקצאה במתחמים אחרים. הסעיף קובע, כי במסגרת חלוקה שלא הושגה עליה הסכמת הבעלים (כמו במקרה דנן), יוקצו מגרשים כאשר "כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה". מדובר אם כן בדרישה שאינה מוחלטת אלא יחסית. אם אין אפשרות להקצות מגרש קרוב, ניתן להקצות גם מגרש מרוחק יותר - כמו במקרה דנן, בו הוקצו מגרשים שנמצאים במתחם אחר, לאור המגבלות שקיימות במתחם שלהם (שדה דב).

עוד התייחס בית המשפט לטענה לפיה פורסמה התוכנית למתן תוקף עוד בטרם ניתן פסק הדין בעתירות. בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שלא התבקש להוציא צו ביניים ולא הוצא צו כזה, לא הייתה מניעה שמוסדות התכנון ימשיכו לקדם את התוכנית, בייחוד כאשר לגישתם ישנה חשיבות ציבורית לקידומה.


הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  02/04/2015   |   עודכן:  02/04/2015
עו"ד צבי שוב, עו"ד אריאל פל

מועדון הבלוגרים עוקבים: 52לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן


ברחבי הרשת

רשימות קודמות
כנות, פתיחות, שקיפות ואמינות הם מהעקרונות החשובים ביותר במערכת היחסים שבין לקוח ועורך דינו. ואכן, על-מנת להבטיח ייצוג משפטי נאות, וכדי לוודא שהקלפים יונחו במלואם על השולחן, המחוקק קבע לטובת הלקוח הגנה רחבה בדמות חיסיון עו"ד-לקוח. חיסיון זה קובע, כי עורך הדין איננו רשאי לחשוף ללא הסכמת הלקוח פרטים או מידע אשר נמסרו לו במסגרת מילוי תפקידו המקצועי.
02/04/2015  |  עו"ד יוסף ויצמן  |  מאמרים
הרשעתו של אהוד אולמרט היא קצה קצהו של קרחון השחיתות הציבורית בישראל. כל פעיל פוליטי מתחיל יודע שתפקידי ניהול ציבוריים - ובמיוחד ב"חממה" המוניציפלית, אינם מוענקים לכל מען דהוא משם "כישוריו" דווקא. זה מתחיל בשר ובסגן שר פוליטי וזה ממשיך במנכ"ל, סמנכ"ל, דובר ועד למכינת הקפה ולעובדי הניקיון. במדינה אחרת, אם זה היה קורה אז זה היה קורה רק במינון נמוך ממש. אבל כאן כולם מכירים את כולם - זה מהשכונה וזה מתנועת הנוער וההוא מהמילואים ואילו ההיא היא הבת של השכן. המדינה הקטנה הזו מספקת לנבחרים מחויבויות גדולות ובמיוחד לכאלה שהחתימו עבורם את טפסי המתפקדים, לכאלה שתרמו את רכבם ב"פריימריז" ולכאלה שארגנו את הפרובוקציות נגד היריב. ולכן גם מערכת הבחירות בישראל איננה מתחילה (כבכול העולם...) במודעות מפלגתיות צנועות על מרפסות הבתים ומסתיימת בהצבעה אישית, אלא כוללת צי של "רכבי בחירות" עם מגוון כריכים ואלפי עובדים לצד רכבים מגויסים ועד להבאת זקנים מחוברים לקתטר, ואפילו לקוצב לב ולאמצעי נשימה והנשמה.
02/04/2015  |  הרב אליהו קאופמן  |  מאמרים
לאחר שנים של יחסים טובים בין טורקיה לאירן, הפרה טורקיה את שתיקתה ותקפה את אירן על מדיניות ההתפשטות שלה במזרח התיכון.
02/04/2015  |  יוני בן-מנחם  |  מאמרים
אף פעם לא הייתי מבאי ביתו של אהוד אולמרט - ולכן גם לא הייתה לי הזדמנות להפנות לו עורף בעת שהחלה נפילתו. אבל תמיד ידעתי שצביעותם של אלה שיצקו מים על ידיו במשך עשרות שנים, תמורת הדלפות בלעדיות, תתנפץ יום אחד אל סלעי המציאות; שכן, כל מי שהיה עימו בקשרים, אפילו רופפים, לא יכול היה שלא לדעת שהאיש נגוע, לפחות, באי תקינות מנהלית.
01/04/2015  |  ד"ר חיים משגב  |  מאמרים
בבחירות האחרונות הציבור נתן אמון גדול במשה כחלון. מכאן ואילך, זה הזמן שלו להביא תוצאות לבוחריו. לא בטוח שהניצחון של נתניהו בבחירות יעזור לו, בלשון המעטה. לפניכם שלוש סיבות מדוע הניצחון של נתניהו הוא הדבר הכי גרוע שקרה למשה כחלון:
01/04/2015  |  גיא דויטש  |  מאמרים



בלוגרים נוספים ברשת 
חומת הטירוף
13/08/2017  |  02:00  |  גדעון לוי   |   גדעון לוי
המכשול
13/08/2017  |  02:00  |  אמיר אורן   |   אמיר אורן
כותבים בלוג שיווקי? כך תמצאו רעיונות ונושאים לכתיבה בקלות
13/08/2017  |  00:01  |  טל איתן

יואב יצחק
יצחק דנון
יצחק דנון
פורומים
משפט
נדלן
פסיקה
כתבות מקודמות
אור לוין
איך נבחר דונלד טראמפ?
עופר מ' כהן
חיסכון לכל ילד: צעד אחרי צעד
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |  חדשות |  סדרות |  ספורט