חשיבות המפרט

חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, תרם לעליית קרנו וחשיבותו של המפרט, הבא לתאר ולפרט את מרכיבי הדירה, בכך שנקבע בחוק כי כל אי-התאמה למפרט יוצרת עילה לקונה וחובת פיצוי או תיקון למוכר.

ההתאמה של המוצר למפרט, מחויבת גם ללא כל קשר לטיב המוצר, ובתנאים מסוימים יש עילה גם ללא הוכחת הנזק - די בהוכחת קיומה של אי-ההתאמה. (לפי גרסה אחת, הנזק הוא - עלות ביטולה של אי-ההתאמה. לאמור, לא נזק שמאי, אלא נזק הנדסי שמורכב מהמחיר הכרוך בעבודות אשר הן דרושות כדי ליצור התאמה למפרט).

דוגמה: הובטחו במפרט חלונות מסוג "x" ובוצעו מסוג "y". אין חולקין כי יש בכך אי-התאמה למפרט.

יתכן כי בפניה אל שמאי מקרקעין, תהיה התשובה כי אין נזק, מהסיבה שמוצר y הוא שווה בערכו למוצר x ומהווה תחליף ראוי לו, ואולי אפילו עדיף ממנו.

אמת ויציב הדבר, אך עדיין מגיע לקונה מה שהובטח לו - מוצר "x" - ונזקו אינו שיעור ירידת הערך, אלא עלות ביצוע התאמה למפרט - עלות סילוק מוצר "y" והתקנת מוצר "x".

דוגמה: הריצוף בדירה פגום בחלקו. סוג הריצוף אחיד בכל שטחה של הדירה. בא מומחה, וקובע "פתרון" לבעיה, ע"י סילוק האריחים הפגומים הפזורים בשטח הדירה, פירוק ריצוף באחד החדרים, וזאת כדי שהאריחים המפורקים יותקנו מחדש בחדר שבו פורקו האריחים.

"פתרון" זה אולי חוסך במידת-מה ממון לקבלן, אך בכל הכבוד למומחה - ה"פתרון" בו נקט אינו יוצר התאמה למפרט, ואינו מביא את הדירה למצבה הקודם, בכך שעולה מהמפרט כי בדירה יהיו אריחים מאותה סדרת ייצור (אף אם הדבר לא רשום בו במפורש), ואילו בהסדר החדש - בחדר אחד מחדרי הדירה יש ריצוף אחר ושונה. (קיימות מגבלות נוספות ל"פתרון" שהועלה, שאינן מועלות במסגרת זו).

להלן ציטוט מת"א 1237/91 ינאי מיכאל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ בית המשפט השלום בחיפה, סגן הנשיא עמירם רנד, לא פורסם, מובא בספר "ליקוי בניה" כרך א' עמ' 184 (188), מאת א' בן-עזרא בהוצאת "בורסי":

"בנסיבות הנזכרות אני סבור, שלא יהיה זה צודק או סביר, לכפות על התובעים, שעל-פי החוזה היו אמורים לקבל לחזקתם דירה שמרצפותיה זהות בגוון שלהן ובצורתן, להתגורר בדירה שהמרצפות בה אינן אחידות, בין בגוון שלהן ובין בצורת פניהן".
הרחבה נוספת מצויה בפסק הדין הנ"ל.

דוגמה: על-פי תוכנית המכר, המהווה חלק מן המפרט ונספחת אליו, פתיחת הדלת היא לצד ימין ובפועל פתיחת הדלת היא לצד שמאל. או: בדירה יש מעקה מרוכב - חלקו בנוי וחלקו זכוכית.

יש אפשרות להציב את מעקה הזכוכית בחלק החיצון של המעקה הבנוי, כך ששטחו האופקי של המעקה הבנוי יהיה בתוך חלל המרפסת - נתון לשימוש הדיירים, ויש אפשרות אחרת להציב את מעקה הזכוכית במיקום אחר (בצד הפנימי או במרכזו של המעקה הבנוי). הצבה בניגוד לתוכנית - היא אי-התאמה למפרט, כמו גם ביצוע הדלת עם כיוון פתיחה בניגוד לרשום בתוכנית מהווה אי-התאמה למפרט.

אין ספק כי ביצוע עמודי פלדה או אף קירות מצופים בלוחות פלדה, במקום בו במפרט רשום קירות בלוקים, יוצר אי-התאמה בוטה למפרט המכר, בצד בעיות נוספות הגורמות אף הן לאי התאמות.

ניקח לדוגמה את דירות גינדי בחדרה, רח' פרת 3 ופרת 3 א', שני בניינים שמאחד מהן נשרו 4 מרפסות מקומות 7 ו- 8, ולאחר אירוע זה מיום 23.12.2013 - בוצעו בבניינים חיזוקים באמצעות הוספת עמודי פלדה, וציפויי פלדה של קירות ועמודים בתוך הדירות. הפלדה כוסתה בלוחות גבס.

אי ההתאמות למפרט המקורי (מבלי להתייחס לנושא המשפטי שהוא מורכב ושנוי במחלוקת) - הן כדלקמן:

• חומר הבנייה פלדה לא מוזכר כלל - לא במפרט המכר ולא בנספחיו.

• התוכנית, שהיא חלק מהמפרט, הופרה בכך שמידות פנים של החדרים הוקטנו בעקבות ציפויי הפלדה והגבס.

• בצד אי-התאמה למפרט, תיתכן גם אי-התאמה לתקן הישראלי ולתקנות התכנון והבניה, כל עוד לא תוצג תעודת בדיקה לחיפויי הגבס המהווים הגנות לאלמנטי הפלדה.

להלן מובא ציטוט מתוך תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, התוספת השנייה, תקנה מס' 7.43.00 (א) ו- (ב).

"(א) שלד מקונסטרוקצית פלדה יצופה ציפוי מגן נגד אש (להלן - ציפוי), שיהיה עמיד אש למשך זמן כדלקמן:

(1) הציפוי עם שלד מקונסטרוקצית פלדה יהווה אלמנט עמיד אש של 3 שעות לפחות;

(2) על-אף האמור בפסקה (1), הציפוי עם שלד של תקרות וקירות פלדה יהווה אלמנט עמיד אש של שעתיים לפחות;

(3) על-אף האמור הפסקאות (1) ו- (2) הציפוי עם שלד מקונסטרוקצית פלדה במרתף הבניין יהווה אלמנט עמיד אש של 4 שעות לפחות.

(ב) הציפוי האמור בסעיף זה ייעשה בדרכים אלו:

(1) עמודי פלדה יצופו מסביב באחד מחמרים אלה: בטון, בטון קל, לבני סיליקט, בלוקי בטון, בלוקי גבס, טיח או חומר בידוד אחר שאושר על-ידי מעבדה מוכרת כמשמעותה בסעיף 5.01 ויבטיח את עמידות אש הנדרשת".

(ראה כי מבין חומרי הציפוי ע"פ התקנות נכללים בלוקי גבס - אך לא לוחות גבס).

עינינו הרואות כי הקפדה על התאמה למפרט בעלת פנים רבות, והדרישה להתאמה היא מסיבות שונות, שאינן תמיד ברורות. ישנן מערכות חוקים רבות, בהן קיימות דרישות מחייבות של התאמה למפרט, מבלי שתהיה תלות או התניה בסבירות הנראית, בהיגיון של עובר העבירה, או בשיקולי כדאיות.

כך יש להתייחס לחוק המכר (דירות) בעניין אי-התאמה היוצרת עילה, ובכלל זה אי-התאמה למפרט ולתוכניות המכר שהן חלק מהמפרט. גישה אחרת, עלולה ליצור התנייה אסורה על חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973.