סוגיית יוקר הדיור מצויה תמיד על-סדר היום הציבורי, ומשמשת לא פעם כנשק בידי גורמים שונים המנגחים זה את זה. נוח להאשים את הקבלנים, כי הרי הם אלו העומדים מול הזוגות הצעירים המחפשים להם קורת גג.
אם נבדוק את מרכיבי המחיר נגלה במי האשם:
- קרקע: מחיר הקרקע מהווה כ- 30%-40% ממחיר הדירה (על-פי האזור). אם נזכור כי כ-95 אחוזים מקרקעות המדינה הם בבעלותה, ואת המיסוי המוטל על קרקע (ראה להלן), נוכל להבין עד כמה משמעותי מרכיב זה, ומי המשפיע עליו.
- עלות הבניה: חומרי הבנין מיובאים ברובם, ומחירם נתון לתנודות, כך שאין שליטה על מרכיב זה. עלות העבודה, ועצם האפשרות להשיג כוח-אדם מקצועי הם גורם משמעותי. כאן יכולה הממשלה להשפיע. כידוע, אין הישראלי הצעיר שש לעסוק בעבודת בניין, או בעבודת כפיים בכלל. תמריצים יוכלו לעזור כאן. אשר לעובדים מחו"ל, על המדינה לאפשר כניסת עובדים - במיוחד מומחים - כדי לאפשר לקבלנים לעמוד בלוח הזמנים. עלות עובדים זרים אינה זולה כלל, והיא כוללת תשלומי חובה שונים למדינה.
- קשיים בירוקרטיים: תהליכי הפשרת קרקעות, הכנת תוכניות ואישורן, אישורי תוכניות ספציפיות ואישורי איכלוס, הם ארוכים, יקרים ומייגעים, ויש להם השפעה על מחיר הדירה. הזמן האבוד והמימון היקר הם גורם משמעותי, וישנה גם ההשפעה העקיפה של הקטנת היצע הדירות, בעקבות בריחת קבלנים לפרויקטים בחו"ל לאחר שנואשו מבנייה בארץ.
- מיסוי: מסלול המיסוי מתחיל כבר בקרקע, שהייתה נתונה להפקעות ולמיסוי מגוון עוד בטרם תוכננה בנייה כלשהיא - וזה כמובן משפיע על מחירה. תהליך קניית הקרקע כרוך בשורה של מיסים והיטלים החלים על כל הצדדים (מע"מ, מס שבח, מס מכירה, מס רכישה והיטלים). תהליך קבלת האישורים כרוך שוב בהיטלים ובאגרות, וכך גם תהליך הבנייה ורכישת הדירה. בהערכה זהירה מגיע מרכיב המיסוי לכדי 2/3 ממחיר הדירה המוגמרת.
אנו רואים, אם כך, כי הממשלה שולטת למעשה על עיקר מחיר הדירה, במקביל, קובעות הרשויות הממלכתיות והמקומיות את מדיניות הבנייה ואת קצב התכנון.
במילים אחרות: אם באמת רוצה הממשלה להוריד את מחירי הדירות - המפתחות בפנים.
