הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מאמרים
ראשי  /   מוניציפלי/מקומי  משפט  נדלן  פסיקה 
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון +
כסף רופאים שמאים יועצים אדריכלים
שופטים עורכי דין עיתונאים רואי חשבון
 רייך שירה
 פל אריאל
 שטרנטל יוסף
 מיקי מיכאלוביץ
 שמעון גלעד
 שוב שמואל
 רייטן רפי
 וינרוט יעקב
 צדקיהו אייל
 חי נתנאל
 חדד עמית
 וינרוט דב
 נשר עודד
 טבול מתן
 אשכולי-יהלום אוריין
 בן-נחום שלמה
 מאנדל ישראל
 שוב צבי
 זוקין קרן
 שרמן יהושע
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
דעות מוטעות בעקבות משבר הר-הבית
03/08/2017   |   עמוס גלבוע
 
 
 
"וולפסון" - מרכז רפואי יתום
03/08/2017   |   עמי דור-און
 
 
 
דחלאן - הנציג של מצרים ומאע"מ בשטחים
03/08/2017   |   יוני בן-מנחם
 
 
 
מלחמת הסייבר נמשכת
03/08/2017   |   אריאל י' לוין
 
 
 
היבריס באקווריום
03/08/2017   |   איתמר לוין
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
צבי שוב עורך דין  |  תגובות  |  צבי שוב משרד עורכי דין הצטרפות ל- VIP
למי הפרחים
האם התוכנית ייתקעו?

עו"ד צבי שוב. זעזוע בשוק

עו"ד יפעת בן-אריה. מהפכה של ממש

פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין פרחי ביקל, בו אסר על הרשויות לדרוש מיזמים כתבי שיפוי, זעזע את שוק הנדל"ן. שורה של שאלות חשובות נותרו פתוחות בהמתנה למחוקק - ואולי גם לדיון נוסף בעליון

▪  ▪  ▪
העוסקים בתחום הנדל"ן ודאי נתקלו בשבוע האחרון בפרסומים שונים על פסק דינו של בית המשפט העליון, המהווה רעידת אדמה של ממש ביחס לכתבי שיפוי שדורשות רשויות מקומיות מיזמים, כהגנה מפני תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. האם יש הצדקה למהומה זו?

השופט יורם דניציגר קבע בעניין פרחי ביקל, בהסכמת השופטים ניל הנדל וענת ברון, כי מדובר בפרקטיקה לא חוקית: "סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע את זכותו של בעל זכות במקרקעין לפיצוי מאת הוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין עקב תוכנית; ואל מול זכותו שלבעל המקרקעין ניצבת חובתה של הוועדה... בהעדר מקור נורמטיבי המסמיך את הוועדה לעשות כן ומתוקף עקרון חוקיות המינהל, הוועדה המקומית אינה רשאית לחייב את יזם התוכנית בתשלום פיצוי תחתיה. פשיטא, שגם אין זה בסמכותה של הוועדה לדרוש מאת היזם להפקיד בידיה כתב שיפוי ובכך להעביר אליו את נטל הפיצוי"

זאת אינה הפעם הראשונה בה בית המשפט העליון קובע בהלכה תקדימית בהקשר לתביעות 197, כי אין עיגון חוקי למה שלא מופיע בחוק. כך למשל בהלכת חממי (ע"א 474/83) נדרש בית המשפט לשאלת החוקיות בדבר ניכוי 40% מהפיצוי לפי סעיף 197 לחוק. הוא קבע, כי מאחר שהחוק לא קבע שניתן להפחית עד 40%, הרי שכל ניסיון של רשויות לעשות זאת גובל באי חוקיות.

אכן, לא ברור מה קורה במקרה שבו סעיף בתוכנית מטיל חיוב ו/או דרישה. האם העובדה שתוכנית סטטוטורית מהווה "חיקוק" (כך נקבע למשל בעע"ם 6198/06) מביאה לכך, שהוראות הנכללות בה הופכות למחייבות גם מקום שאין לאותן הוראות מקור נורמטיבי? שאלה לא פשוטה וכך גם התשובה.

כאשר זה כלול בתוכנית

למשל: מקום בו תוכנית קובעת, כי "היטל השבחה ייגבה כדין", האם יש בכך לשלול את האפשרות לגבות היטל השבחה מקום בו תוכנית לא מציינת זאת, הגם שזו חובה חוקית? נראה שלא, שכן נוכח העובדה שגביית היטל השבחה היא הוראה הקיימת בדין, הוראה בתוכנית בהקשר לגבייתה או העדרה לא תוכל להעלות או להוריד לעניין זה. זאת ניתן ללמוד אף מקביעה, לפיה האיסור על מתן הקלות בתוכנית הוא גורף ולכן הוא בטל, נוכח ההלכה ( ע"א 6291/95) לפיה הוראות התקנות אינן יכולות לבטל סמכות שניתנה בחקיקה ראשית לתת הקלות.

ומכאן מתחדדת השאלה: מה קורה בסיטואציה הפוכה? האם הוראה שאין לה עיגון בחוק יכולה להיכלל בהוראות תוכנית ובתוך כך להפכה להוראה מחייבת? דילמה זאת עולה בימים אלה בהיבט של "התחדשות העירונית". תיקון 3 א' לתמ"א 38, אשר פורסם יומיים לפני פסק הדין, כולל הוראות בעניין שיפוי (סעיף 30) ומפנה לנספח 3 "כתב התחייבות לשיפוי", המתיר לוועדה מקומית לבקש כתב שיפוי. האם הדרישה לכתב שיפוי במסגרת אישור פינוי-בינוי בהתאם להוראות תמ"א 38 היא חוקית? מחד-גיסא, יש מי שיטען, כי עצם הטמעת ההוראה בתוכנית שמהווה חיקוק, היא שהופכת אותה לחוקית ועל כן ניתן לפעול על פיה. מאידך יימצא מי שיטען, כי יוזמי התיקון לתמ"א לא צפו את פסיקת בית המשפט, ההוראה הנכללת בו היא אות מתה ויש צורך בחקיקה ראשית כדי להקים אותה לתחייה.

מכל מקום, בפסיקת בית המשפט העליון אין מענה לשאלה זו. עם זאת, לא ניתן להתעלם מהעובדה שפסק הדין חשיבות רבה, שכן קידומי תכנון לרוב מתבצעים בתמיכת הרשויות המקומיות אחרי שיש ברשותן כתבי שיפוי המהווים מעין ״בטוחה״ ביום פקודה, אם יתקבלו תביעות פיצויים לפי סעיף 197. ומה יהיה עכשיו?

מנותקים מהמציאות בשטח

נראה, כי הכרעתו של בית המשפט תגרום לזעזוע ניכר בשוק. במיוחד לא ברור האם פסק הדין האם יחול גם על כתבי שיפוי שניתנו לפניו, או שמא רק מכאן ואילך? סברה הגיונית היא שעד שהדברים יתבהרו, רשויות מקומיות יקפיאו תכנון ש עלול להעמידן בסיכון, שכן הנטל על הקופה התקציבית הוא גדול. מנגד, כיצד אמורים לנהוג יזמים? הרי בית משפט קבע באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כי חתימה על כתבי שיפוי היא צעד לא חוקי.

לכך יש להוסיף, כי אחת התהיות החשובות היא האם קביעת בית המשפט העליון מתיישבת עם הצורך החיוני לקדם תכנון לשם הגדלת היצע הדירות. כך היה גם בבג"ץ "הקשת המזרחית" (בג"ץ), אשר גרם לבעיות לא מבוטלות בשוק הנדל״ן.

כמו בהלכת דירות יוקרה

לנו נראה, כי תוצאת החקיקה שנולדה מכוח פרשת ״דירות יוקרה״ (ע"א 7368/06), היא שתתווה את סלילת הדרך לסוגיית כתב שיפוי ב-197, ונסביר במה דברים אמורים. באותו מקרה נדונה סוגיית התקשרות חוזית בין יזם לרשות מקומית, המשחררת את היזם מחובתו לשלם לרשות היטלי פיתוח כנגד התחייבותו לבצע ללא תמורה עבודות פיתוח שהחובה לבצען מוטלת על הרשות. בית המשפט העליון קבע, כי מדובר בהתקשרות פסולה אשר סותרת את הוראות החוק, כך שמוטלת על הרשות החובה לגבות את היטלי הפיתוח ולבצע את עבודות הפיתוח, תוך עמידה בין היתר בחובות המכרזים.

הלכת "דירות יוקרה" היוותה מהפכה של ממש בתחום השלטון המקומי ופסלה את קיומם של ההסכמים, שהיו מקובלים עד אז. לאחר זמן מה באו פסיקותיהם של בתי משפט מחוזיים, אשר קבעו קביעות שונות (כל מקרה לגופו) באשר לתחולה הרטרואקטיבית של פסק הדין בעליון, כאשר נבחנו מספר קריטריונים כדוגמת שינוי מצב לרעה, אינטרס ההסתמכות וכו'. אלו הובילו לימים לחקיקה מסודרת בעניין, וכפי הידוע, לאחרונה תוקן חוק ההסדרים בנקודה זאת של הסכמי פיתוח. בדומה, פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "פרחי ביקל" לא דן בשאלת הרטרואקטיביות, ולאור זאת, סביר להניח שיגיעו מקרים שונים לפתחם של בתי המשפט המחוזיים לדיון בשאלת התחולה.

שאלה נוספת היא לגבי מקרה בו היזם כבר שיפה בפועל את הוועדה המקומית: האם קביעת בית המשפט מצמיחה לו עילת תביעת השבה נוכח העדר החוקיות של כתבי השיפוי (ואולי היא בטלה מעיקרא), או שמא ניתן לראות זאת בגדר "מעשה עשוי"?

ראוי שתשובות לשאלות אלו ודומותיהן ימצאו את ביטוין בחקיקה מסודרת באמצעות קביעת מנגנונים ברורים, מתי וכיצד ובאיזה אופן יינתנו כתבי שיפוי, שכן לא אחת - יש תועלת רבה בהם. במקביל, קרוב לוודאי שתוגש בקשה לדיון נוסף בהלכה זו, לנוכח השלכותיה הניכרות.

תאריך:  22/12/2016   |   עודכן:  22/12/2016
עו"ד צבי שוב, עו"ד יפעת בן-אריה

מועדון הבלוגרים עוקבים: 51לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן


ברחבי הרשת

רשימות קודמות
יש לי חבר וירטואלי טוב שהיכרתי ברשת ושמו אודי. דרכינו הצטלבו בפרשת הנשיא לשעבר קצב: שנינו מצויים בפרטי אשמת השווא שטפלו עליו והרשיעו אותו במעשה אונס, כאשר הנימוקים למעשה מצויים בסתירה מוחלטת לעובדות. לבטח לא מעט גבות יורמו נוכח התמיהה: הכיצד ושתי ערכאות שיפוטיות, המחוזית והעליונה, לא הבחינו בסתירה?
22/12/2016  |  אלברט שבות  |  מאמרים
עץ אשוח זה עבודה זרה. במידה מסוימת, זה חמור יותר מסתם נצרות, כי המקור של המנהג הוא אלילי.
21/12/2016  |  זיו מאור  |  מאמרים
ההתנחלות עמונה השוכנת בפסגה הררית שלטת בגובה 901 מטרים מעל פני הים, כבר מזמן איננה רק עוד ישוב שהקימו ישראלים מעבר לקו הירוק אחרי מלחמת ששת הימים. היא הפכה לסמל במאבק על הזכות של הישראלים להקים לעצמם בית בכול רחבי יהודה ושומרון. יהיו אשר יהיו תוצאות המאבק המשפטי שאותו מוביל ארגון השמאל הקיצוני "יש דין" הטוען, בשמו של פלשתיני שלדבריו הוא הבעלים של חלקת האדמה שעליה מבוסס המתווה המשופר שהציעה הממשלה לתושבי עמונה, דבר אחד צריך להיות ברור לכול: אם עמונה תימחק מן המפה יהיה זה האות לתחילת המאבק הפלשתיני על פינוי מאות היאחזויות אחרות וגירוש אלפי מתנחלים מבתיהם בכול רחבי הגדה המערבית. מאבק עקרוני מן הסוג הזה עלול להביא למלחמה ממושכת שבין הערבים כבר יש מי שמכנה אותה "מלחמת השחרור מעול הכיבוש".
21/12/2016  |  עמי דור-און  |  מאמרים
עמיר פרץ הוא אחד האנשים האופורטיוניסטים ביותר, המעבר שלו ממפלגה למפלגה היא שם דבר, הוא החל את דרכו הפוליטית כנער מזרחי שרבין טיפח אותו, הפך לראש עיר, ומשם למזכ"ל ההסתדרות. בימיו ההסתדרות כל הזמן גרמה לזעזועים במשק וגם מה שניתן היה לסיים בדרכי שלום הוא העדיף לעשות אחרי שביתות ומהומות. כך הוא נחרת בזכרון. הוא תמך בוועדים הגדולים במשק. הקטנים לא עניינו אותו במיוחד.
21/12/2016  |  שמעון זיו  |  מאמרים
מי אם כן צריך להתבייש כאשר מדינת ישראל ה"ליבראלית" וה"מתקדמת" מאפשרת לחברי כנסת מטעמה לתמוך בטרור?
21/12/2016  |  אפרים הלפרין  |  מאמרים



בלוגרים נוספים ברשת 
חברת נדל"ן אמריקאית נוספת לוטשת עיניים לכסף הזול של תל אביב: בולפ
03/08/2017  |  08:10  |  מיכאל רוכוורגר   |   ערן אזרן ומיכאל רוכוורגר
בנק ישראל: נמשכת הירידה בשיעור ההכנסות של הבנקים מעמלות
03/08/2017  |  07:38  |  מיכאל רוכוורגר   |   מיכאל רוכוורגר
ישראכרט וארגון העצמאים סיכמו: עמלה אחידה ומופחתת ל-200 אלף בתי עס
03/08/2017  |  07:36  |  מיכאל רוכוורגר   |   מיכאל רוכוורגר

עידן יוסף
איתמר לוין
אלעזר לוין
פורומים
מוניציפלי/מקומי
משפט
נדלן
פסיקה
כתבות מקודמות
מלון כורש
כורש - מלון בוטיק חדש
עמינח
הגיע הזמן להחליף מזרן
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |  חדשות |  סדרות |  ספורט