בית המשפט המחוזי בבאר שבע חייב לאחרונה בעלי בית למכור את ביתם כפי שהתחייבו בחתימתם על זכרון דברים, וזאת למרות דרישתם לבטל את העסקה בטענה שסברו שמשמעותו של זכרון הדברים היא רק הענקת זכות קדימה לצד האחר. בית המשפט קבע, שזכרון הדברים מהווה הסכם מכר לכל דבר. מקרה זה מוכיח שוב שלא כדאי לחתום על זכרון דברים.
מיכל ועמית, זוג צעיר ובעל אפשרויות כלכליות ממוצעות, חפצו לרכוש
דירה. לאחר חיפושים נרחבים הציג בפניהם המתווך דירה נחמדה. עושה רושם, שהדירה עונה על צורכיהם, אם כי עליהם לבדוק את מקורות המימון שלהם ולהתייעץ עם עו"ד מטעמם.
אבל המתווך הוציא מתיקו זיכרון דברים סטנדרטי, וביקש להחתים את שני הצדדים - המוכר והקונים - על העסקה. הכל התנהל מהר מאוד. מיכל ועמית היססו ולא רצו לחתום על מסמך משפטי מבלי להיוועץ בעו"ד. אך המתווך סיפר, שיש למוכר קונים פוטנציאליים אחרים, "רציניים מאוד", ו"חבל שתפסידו את הדירה". "אל תדאגו", אמר להם המתווך, "חוזה מסודר נעשה אצל עו"ד, בינתיים זיכרון הדברים רק מבטיח, שהדירה תישאר עבורכם".
אז זהו, שלא. זיכרון הדברים עשוי להיחשב כחוזה לעסקת מקרקעין לכל דבר וענין, המחייב את הצדדים. במקרה כזה, אם יימנעו מיכל ועמית מלרכוש את הדירה, עלולים הם למצוא עצמם מחויבים בתשלום פיצויים, או אף מחויבים באכיפת החוזה ורכישת הדירה בניגוד לרצונם.
פעם אחר פעם התבקשו בתי המשפט לקבוע האם יש לזיכרון הדברים תוקף מחייב. בתי המשפט בחנו את התנהגות הצדדים לפני זיכרון הדברים, בשעת חתימתו ולאחר מכן.
למשל: מתי התחרט אחד מהצדדים, האם הוא כבר התחיל לבצע את הצעדים הבאים של העסקה, האם שילם דמי תיווך, האם הוחלפו טיוטות חוזה בין הצדדים, עד כמה הסתמך המוכר על זיכרון הדברים ועוד.
בנוסף, בחנו בתי המשפט את לשונו וקביעותיו של זיכרון הדברים, והאופן בו נקבע הקשר בינו לבין החוזה הסופי. האם בזיכרון הדברים נקבע, כי הוא כפוף לחתימת הסכם סופי, או שנאמר בו שהחוזה הפורמלי שייחתם יחליף את זיכרון הדברים? כמו-כן, בדקו בתי המשפט האם שולם חלק כלשהו מהתמורה למוכר ומה שיעורו. ככל ששיעור התשלום גבוה יותר, כך יש בו כדי להעיד על כוונת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב.
לאחר שנבדקה כוונת הצדדים שזיכרון הדברים יחייב אותם, פנו בתי המשפט לבדיקת השאלה האם זיכרון הדברים כולל את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. אם זיכרון הדברים לא יכלול פרטים מהותיים וחיוניים אלה - סביר להניח, שהצדדים לא התכוונו שזיכרון הדברים יחייב אותם. עקרונית, בתי המשפט קבעו כפרטים מהותיים וחיוניים לעסקה במקרקעין את הבאים: תיאור הנכס, מהות העסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום התמורה, מועד העברת החזקה.
אלא שגם אם יחסרו פרטים מהותיים בזיכרון הדברים, הרי שאם הוכח שהייתה כוונה להתקשר בחוזה מחייב - ישלים בית המשפט את הפרטים החסרים בזיכרון הדברים באמצעים משפטיים מלאכותיים. במילים אחרות: אם ייקבע, שאותו צד התכוון להתקשר בחוזה מחייב, הרי שגם אם לא סוכמו מכלול תנאי העסקה, יכול בית המשפט להשלים בעצמו את הפרטים החסרים בעסקה ולתת לה תוקף מחייב.
כדי להימנע מהתסבוכת המתוארת, מהתדיינויות משפטיות, ואף מתשלום פיצוי מוסכם ושאינו מוסכם, רצוי להימנע בכל מקרה מחתימת זיכרון דברים. רצוי למצות את הליך המשא-ומתן, לרבות ניסוח חוזה על-ידי עו"ד, בדיקה יסודית של מצב הדירה, לרבות מצבה התכנוני וההנדסי, ולחתום על חוזה רק לאחר שכל הבדיקות הושלמו ושכל התנאים הכרוכים בעסקה סוכמו. לא כדאי לאזוק ידיים באמצעות זיכרון דברים עוד בטרם ביררתם האם יש הסכמות לכל תנאי העסקה, והאם אתם מודעים לכל היבטיה ומקבלים אותם.
ומה אם המוכר טוען שיש לו קונים פוטנציאליים וחבל שתפסידו את הדירה ? אחלו לו ולהם הצלחה בלב שלם, וקוו עבורם שלא יתפתו לחתום על זיכרון דברים לפני חוזה סופי.
