התא והדירה

סוגיית חזקת התא המשפחתי ומספר הדירות שיש לייחס לו, נבחנה עד כה בהיבט של חבות במס רכישה ובמס שבח. לאחרונה נקבע בחוק מס ריבוי דירות, כי יש לבחון את מספר הדירות לצורך תשלום המס ביחס למספר הדירות הכולל של יחיד. בהקשר זה נקבע, כי יראו כ"יחיד" גם את בן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, ואת ילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (להלן: "התא המשפחתי"). לפיכך, ובטרם יחל המועד לדיווח מכוח חוק זה, ראוי לבחון כיצד יש למנות את מספר הדירות של הנישום לצורך החבות במס ריבוי דירות, לאור חזקת "התא המשפחתי".

חזקת התא המשפחתי קבועה בחוק מיסוי מקרקעין ופירושה, כי לצורכי מס זה, נחשבים בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 כתא משפחתי אחד. חוק מס ריבוי דירות מטיל מס על יחיד/תא משפחתי, שבבעלותו שלוש דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הוא 249% ומעלה. המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות, לפי בחירתו. נזכיר, כי מועד הדיווח לפי החוק נדחה ועתירות נגדו תלויות ועומדות בבג"ץ; הדברים בשורות הבאות הם לפי הנוסח המקורי של החוק.

לאור זאת נראה, כי נודעת חשיבות רבה לדרך חישוב מנין הדירות של תא משפחתי גם בהקשר של מס ריבוי דירות, שכן אומנם החזקה קובעת כי מנין הדירות יהא בהתאם לדירות של כל יחידי התא המשפחתי, ואולם לכלל זה הוכרו מספר סייגים.

מועד יצירת התא המשפחתי בפסק הדין בעניין פלם (ע"א 3185/03) נקבע, כי חזקת התא המשפחתי לעניין מס רכישה חלה רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. פסק הדין ניתן על הרקע העובדתי בו היה קיים הסכם ממון אשר קבע, כי נכסי בני הזוג שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלותם הנפרדת.

אי תחולת החזקה על "נכסים חיצוניים". עמדת רשות המיסים (הוראת ביצוע מס שבח 5/2011) היא, כי חזקת התא המשפחתי לא חלה על "נכסים חיצוניים" (דירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי, ודירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי), בין אם נחתם הסכם ממון ובין אם לאו. לפיכך במניין הדירות, אין לחשב לבן זוג דירות שהיו בבעלות בן הזוג האחר לפני הנישואין או שקיבל בירושה/במתנה, הכל בכפוף לכך שלא מתקיימים הסייגים לפיהם הוכח שהיה שיתוף בין בני הזוג ביחס לנכסים הללו (מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתה משותף, דמי שכירות לחשבון משותף וכו').

אי תחולת החזקה כאשר קיים הסכם ממון. בהתאם להלכת פלם, ואף הוראת הביצוע קובעת זאת, נכס שנקבע בהסכם שהוא בבעלות אחד מבני הזוג, לא יימנה בספירת הדירות של בן הזוג האחר.

חריג לכך הוא מקרה בו במהלך הנישואין נרכשה דירה על שם בן זוג אחד, בעוד לבן הזוג השני דירה שנרכשה על שמו לפני הנישואין. בית המשפט קבע (ע"א 3489/99), כי לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס שבח, חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון. כך, מכירת דירה ע"י מי מבני הזוג במהלך הנישואין תוך ניצול פטור, באה במניין הפטורים של בן הזוג השני, גם אם הדירה הנמכרת היא דירתו של בן הזוג האחר לפי הסכם הממון.

עמדת רשות המיסים בהוראת הביצוע ביחס למס הרכישה היא, כי יראו את בן הזוג הראשון (לו דירה מלפני הנישואין) כמי שרכש דירת מגורים נוספת, ואילו את בן הזוג השני יראו כמי שרכש דירה יחידה.

לסיכום נציין, כי כפי שקבע בית המשפט העליון (ע"א 3178/12), חזקת "התא המשפחתי" אינה חזקה חלוטה והיא ניתנת לסתירה. כדי לסתור אותה, על בני הזוג להציג הסכם יחסי ממון ובו הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מהם לתא המשפחתי, וכן יהיה עליהם להוכיח שאכן פעלו בהפרדה רכושית.

מכל אלו עולה, כי אם רשות המיסים תחיל את אותם המבחנים שאומצו עד כה ביחס לחזקת התא המשפחתי גם בהקשר של מס ריבוי דירות, כי אז בהתקיים המקרים המתוארים לעיל (קיומו של הסכם ממון, קיומם של "נכסים חיצוניים" וכדומה), לא תחול חזקת התא המשפחתי. התוצאה תהיה שמניין הדירות לכל אחד מבני הזוג ביחס יהיה בנפרד, ולפיכך ייתכן שאותו בן זוג לא יגיע לרף המחויב במס ריבוי דירות.