לתשומת לב החוכרים

בחודשים האחרונים הופתעו חוכרים רבים של קרקעות חקלאיות ששונה ייעודן, באזורים כגון קריית אונו, אור יהודה, אשקלון ובאר יעקב, כאשר נדרשו להשיב לרשות מקרקעי ישראל את הקרקעות שחכרו במשך עשרות שנים. במאמר זה נבקש להציג את עיקרי ההסדר מול רמ"י בנושא זה ואת האפשרויות העומדות בפניו של חוכר המתבקש להשיב קרקעותיו לנוכח שינוי ייעוד.

כבר בתחילת שנות ה-90, בעקבות העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ-לשעבר, ביקשה המדינה לקדם תוכנית לעידוד הבנייה. לצורך כך, הוקמו ועדות שתפקידן היה לייעל את הביורוקרטיה הכרוכה באישור הליכי תכנון ובד בבד פעלו לשחרור מהיר של קרקעות לבנייה, באמצעות החלטות מטעם מועצת רמ"י ("החלטות 'הבואינג'"). בהחלטות הבואינג, נקבע כי רמ"י (אז: המינהל) יכולה לבקש השבת קרקעות חקלאיות כנגד פיצוי נכבד לחוכריהן ושיתופם בזכויות ובהטבות מהפשרת הקרקע.

בהחלטה בבג"ץ 244/00, הידוע בכינוי בג"ץ הקשת המזרחית, בוטלו החלטות "הבואינג". בית המשפט העליון קבע, כי הפיצוי שניתן לחוכרי הקרקעות מופלג, עולה על הפיצוי לו החוכרים זכאים ויוצר הפליה לא רק בין חוכרים חקלאים לא-חקלאים, אלא גם בין החוכרים החקלאים לבין עצמם.

פסיקת בג"ץ הובילה להקפאה כמעט מלאה בתוכניות לשינוי ייעוד של קרקעות רמ"י החקלאיות שהוחזקו על-ידי חוכרים למטרות חקלאיות, ממש עד לימינו אנו. למדינה לא היה אינטרס לקדם תוכניות בקרקעות חקלאיות שעה שלא ידעה בוודאות, כי תוכל לקבל את הקרקע חזרה לידיה עם שינוי הייעוד והיה לה ברור, כי צפוי לה מאבק משפטי בדבר פיצויים. מאידך-גיסא, בעלי אותן קרקעות נמנעו אף הם מקידום תכנון ושינויי ייעוד, שכן ביקשו להימנע מהשבת הקרקע לידי רמ"י, מקום בו הפיצוי שניתן להם לצורך עידוד השבת הקרקעות לא היווה תמריץ מספק להשבתן.

לתת פיצוי מתמרץ

בשנת 2014, תריסר שנים לאחר בג"ץ "הקשת המזרחית", החלו המדינה ורמ"י לנסות ולקדם פעם נוספת שחרור קרקעות לבנייה לאור צורך לאומי - הורדת מחירי הדיור. לצורך כך הוקמו הוד"לים (ועדות לדיור לאומי) והותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), אשר תפקידן לקדם, לייעל ולעקוף את הביורוקרטיה לאישור תוכניות לשינויי יעוד למגורים בקרקעות חקלאיות. להשלמת התהליך חוקק החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, לפיו מקום בו שינתה רמ"י ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע למגורים באמצעות תוכנית מועדפת לדיור, היא יכולה לדרוש את השבתה של הקרקע בכפוף לתשלום פיצויים קצובים לבעלי זכויות החכירה בה, ומתן אפשרות לרכישה ללא מכרז של חלק מהמגרשים שבתוכנית.

נוסף על הפעולות דלעיל ובשונה מניסיונות העבר, על-מנת למנוע מצב בו הפיצוי לחוכרים אינו מתמרץ דיו את השבת הקרקעות, החוק אפשר לחוכרים להשיג על הפיצוי הקצוב הקבוע בהחלטות רמ"י. לפיכך, קיימת חשיבות מכרעת לבחינה שמאית ומשפטית של גובה הפיצוי לו זכאי החוכר, ובמקרים של חוכרים אשר יסרבו להשיב קרקעותיהם, החוק מאפשר הוצאת צווי סילוק יד ופינוי.

במקביל לחקיקת החוק קיבלה מועצת מקרקעי ישראל שתי החלטות, החלטה 1469 ו-1470, המשלימות את הוראות החוק וקובעות את הנהלים הפנימיים ברמ"י לצורך קיום החוק והוצאתו אל הפועל. עם זאת, הואיל ומדובר בעניין חדש אשר הטיפול בו מתחלק בין מחלקות שונות ומחוזות שונים, לפעמים המדיניות אינה אחידה ואינה ברורה.

ההודעות מתחילות להישלח

בשנה האחרונה הבחנו בסנוניות ראשונות להוצאתו לפועל של החוק, בדמות הודעות שנשלחות לחוכרי הקרקעות החקלאיות ופרסום הודעות בעיתונות מכוח החוק באזורים כגון קריית אונו, אור יהודה, אשקלון ובאר יעקב.

נציג בפניכם את עיקרי ההסדר והאפשרויות העומדות בפני החוכר המתבקש להשיב קרקעותיו לנוכח שינוי ייעוד. מבחינת החוכר, תחילתו של התהליך, כבכל הליך תכנוני, בפרסום הודעה בעיתון על הפקדה להתנגדויות של תוכנית מועדפת לדיור בקשר עם המקרקעין. במקרה בו קיימת התנגדות אף מצד החוכר, הוא רשאי להגיש אותה בתוך 60 ימים מיום הפרסום. בהנחה שהתוכנית אושרה, תתפרסם הודעה נוספת בעיתון בדבר אישור התוכנית. במקביל, על-פי סעיף 29ב לחוק, יודיע מגיש התוכנית לבעלי הזכויות במקרקעין על הגשת תוכנית לוועדות התכנון, וזאת על-מנת להכין את בעל הזכויות בקרקע לכך שיידרש להשבתה לידי רמ"י.

כמו-כן, בהתאם להוראות סעיף 29ג לחוק, עם קליטתה של תוכנית מועדפת לדיור בוועדה, לאחר שאושר, כי הוגשה בהתאם לנדרש בחוק, ישלחו מנהל רשות מקרקעי ישראל והיועץ המשפטי של הרשות, הצעה לחוכר להתקשרות בהסכם השבה, אשר על-פי החוק חייבת לכלול: (1) את מועד השבת הזכויות בקרקע ומסירת החזקה בה לידי רמ"י; (2) השבת הזכויות לידי מי שהיה בעל הזכויות לגבי קרקע להשבה אם התוכנית המועדפת לדיור או התוכנית רחבת ההיקף לדיור, לפי העניין, לא תאושר; (3) תמריץ מיוחד נוסף שתשלם רמ"י לחוכר עבור המקרקעין; ו-(4) הוצאות פינוי הקרקע להשבה שבהן תשא רמ"י.

על אף האמור לעיל, במקרים רבים בהם נתקלנו, ההודעה לחוכר וההצעה להתקשרות בהסכם השבה נשלחו לחוכר לאחר פרסומה של התוכנית למתן תוקף, שכן התוכניות הראשונות לגביהן מוחל החוק הן תוכניות שהתהליכים לאישורם החלו טרם כניסת החוק והחלטות המנהל לתוקף. לפיכך שישנה חשיבות נרחבת למעקב אחר הפרסומים בעיתון, שכן הדבר עשוי להקנות פרק זמן נוסף לחוכר להתכונן לפינוי המקרקעין והשבתם לרמ"י.

החלטה 1470 של רמ"י היא ההחלטה המרכזית בנושא השבת הקרקעות מכוח החוק. החלטה זו קובעת מה יהיו מועדי השבת הקרקע לחוכר, מה היקף הפיצוי לו החוכר זכאי וכן תמריצים נוספים שישולמו לחוכר במידה ועמד בלוחות הזמנים. להחלטה זו מצטרפת החלטה 1469 של רמ"י, אשר עניינה תמריץ נוסף בהתאם להוראות סעיף 29ג(ד) לחוק.

המועדים הקובעים

ההוראה המשמעותית ביותר במסגרת החלטה 1470 היא ביחס למועד החתימה על ההסכם ומועד השבת הקרקע לידי רמ"י, שכן רק העומדים במועדים יהיו זכאים למלוא הפיצויים והתמריצים על-פי הוראות החלטות 1470 ו-1469.

על-פי הוראה 1470, על החוכר לחתום על ההסכם ולהשיב את החזקה בקרקע בתוך 60 ימים ממועד משלוח ההצעה, כאשר במקרים חריגים ניתן יהיה להאריך את התקופה ב-45 ימים נוספים. פרק זמן זה קצר מאוד, בהתחשב בעובדה שעל החוכר להשיב את הקרקע כשהיא פנויה מכל אדם ו/או חפץ ומכל הערה המגבילה את העברת הזכות בלשכת רישום המקרקעין על שם רמ"י. עם זאת חשוב לדעת, כי מניסיוננו קיימים מקרים בהם רמ"י נענית לבקשות לדחיית מועד העברת החזקה בקרקע לידיה גם לתקופות ארוכות יותר, וזאת מבלי לפגוע בזכויות החוכרים לקבלת מלוא הפיצויים והתמריצים על-פי ההחלטות.

עוד קובע החוק, על-מנת לרתום את החוכרים לשיתוף פעולה עם רמ"י, כי יינתן לחוכר פיצוי בגין השבת הקרקע במועד שינוי הייעוד, בהתאם לשווי הקרקע, בייעודה כחקלאית וכן תמריץ נוסף שישולם לו אם יעמוד בכל המועדים הקבועים. החלטות רמ"י יישמו את הוראות החוק בהיבט זה ואף הוסיפו על כך תמריץ נוסף.

הפיצוי הקבוע

בהתאם לסעיף 1 בהחלטה 1470, לחוכרים יינתן פיצוי בהתאם לשווי המקרקעין בייעודם כשטחים חקלאיים, וזאת בהתאם לסוג הגידול על-פי חוזה החכירה או לפי סוג הגידול בפועל במועד שליחת ההצעה או במועד הפקדת התוכנית, לפי בקשת החוכר, ובלבד שהגידול בפועל תואם את הגידולים המורשים על-פי חוזה החכירה.

מתן הפיצוי הקבוע אינו מותנה, והחוכר יהיה זכאי לקבלו בין אם עמד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק ובהחלטות ובין אם לאו. החוכר אינו מחויב לקבל את גובה הפיצוי ככתבו וכלשונו ורשאי הוא לבקש שתיערך בעניינו שומה פרטנית, אשר יכולה לכלול בין היתר פיצוי גם עבור מבנים חקלאיים ו/או יתרות שטחים מצרניים, שלא נכללו בתוכנית ושעיבודם לכשעצמם אינו כלכלי עבור החוכר.

אם תוגש בקשה לשומה פרטנית, יוציא השמאי הממשלתי הראשי שומה, אשר ניתנת להשגה בהתאם לנהלי רמ"י הרגילים. חשוב מאוד לדעת, כי הליך זה אינו דוחה את המועד על חתימת הסכם ההשבה והשבת הקרקע.

התמריצים

הן החלטה 1470 והן החלטה 1469 מעניקות תמריצים נוספים לחוכרים לשם עידודם לשתף פעולה עם הוראות החוק וההחלטות. אולם, על-מנת שחוכר יהיה זכאי לתמריצים על-פי החלטות 1470 ו/או 1469, עליו להשיב את הקרקע ואת החזקה בה במועדים הקבועים בהחלטות (או לחלופין בהתאם להסכמות שבין החוכר לרמ"י). כמו-כן, עליו להעביר את כל האישורים הנדרשים לשם העברת הזכויות בנכס בתוך שישה חודשים ממועד החתימה על הסכם ההשבה (מיום חתימת רמ"י על ההסכם), כאשר ניתן לקבל ארכה של שלושה חודשים נוספים, בכפוף לשיקול דעתה של רמ"י.

החלטה 1470 מעניקה לחוכר שעמד בתנאים זכות לרכוש חלק מהמקרקעין שבתוכנית המועדפת לדיור, בפטור ממכרז ובשווי שוק (שייקבע לאחר מכירת 40% מהקרקעות שבתוכנית). היקף המגרשים שיוקצו לחוכר לרכישה בפטור ממכרז, יהיה עד לשווי של 20% מהמקרקעין המושבים (ובאיזורי עדיפות לאומית - 25%), בערכם לפי תוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה, כקבוע בהחלטה 1470 ("שווי מגרשי ההקצאה בפטור").

תנאי נוסף לזכות זו הוא, כי שווי מגרשי ההקצאה בפטור יהיה בשווי של לפחות מגרש אחד שלם בתוכנית המועדפת לדיור, וככל שהוא אינו בשווי כזה, מספר חוכרים יכולים לרכוש מגרש במשותף. במקרה כזה, רצוי שהצדדים יחתמו על הסכם שיתוף במקרקעין בטרם הם רוכשים יחדיו מגרש או שיסתייעו בעורכי דין למציאת פתרונות חלופיים לשם כך.

בהתאם להוראות סעיף 29ג(ד) לחוק ועל-פי החלטה 1469, לעומד בתנאים המפורטים לעיל מגיעה תמורה כספית נוספת בשווי 20% מגובה הפיצוי הקבוע. תמריץ זה ישולם למחזיק בקרקע שאינו חוכר אך התבקש להשיב את החזקתו בקרקע וזאת בשווי הקבוע בחוק, ובלבד שחתם על הסכם ההשבה והשיב את הקרקע במועדים המפורטים בהצעה ובהסכם ההשבה.

לסיכום

בניגוד להתנגדות שעוררו תחתיהן החלטות "הבואינג", נראה שהפעם החוק, יחד עם החלטות 1470 ו-1469 של רמ"י מצליחים לרתום את המשק וטרם הועלו טענות משפטיות וחוקתיות בעניינם. הדבר חיובי, שכן שחרור הקרקעות החקלאיות מוביל לפריחה תכנונית ומקדם את הבנייה, דבר אשר אף הוא אינטרס ציבורי ותורם לתושבי המדינה כולה.

הואיל והשבת קרקעות חקלאיות היא מהלך שתופס תאוצה בימים אלה, נמליץ, כי חוכרים של קרקעות חקלאיות יהיו ערים לפרסומים בעניין מקרקעיהם ויפנו מבעוד מועד לקבל ייעוץ משפטי ושמאי בעניין, על-מנת שלא להגיע למועד ההשבה כשידם על התחתונה.