תמצית העובדות
בין המערערים למשיבה 1 נחתם חוזה, לפיו רכשו המערערים מהמשיבה 1 יחידת נופש במלון דירות. כן חתמו על הסכם ניהול עם המשיבה 2 (חברת ניהול). בהתאם לחוזה, התחייבה המשיבה 1 לרשום זכות חכירה לדורות ביחידה על שם המערערים תוך פרק זמן של עד שלוש שנים ממועד מסירתה למערערים.
בחודש יולי 1995 נמסרה היחידה למערערים, ועל כן המועד להשלמת רישום היחידה על שמם היה יולי 1998. מחלוקות שהתעוררו בין הצדדים, עוד בטרם חלף המועד הנקוב בחוזה לרישום הזכות, הובילו לפניית הצדדים לבוררות.
בכתב התביעה שהגישו המערערים לבורר נטען, בין היתר, כי המשיבות לא רשמו את הזכויות ביחידה על שם המערערים במועד הקבוע בחוזה. בסיומו של הליך הבוררות הושגה פשרה, לפיה נדחו תביעותיהם ההדדיות של הצדדים. הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק בורר. הסכם הפשרה לא הוביל לרישום זכותם של המערערים ביחידה.
כחודשיים לאחר שאושר הסכם הפשרה על-ידי הבורר, העבירו המערערים את המסמכים הדרושים להשלמת הרישום למשיבות, אך עיריית נתניה סירבה להוציא את האישורים הנדרשים למשיבות בעטיו של חוב ארנונה של המשיבה 2 בגין מלון הדירות, וממילא במקביל, משך זמן מה, לא פעלה לשכת רישום המקרקעין בשל שביתה.
עקב השביתה נתנו המערערים למשיבות ארכה על-מנת להשלים את הרישום. ב"כ המערערים הודיע למשיבות ביום 9.12.01, כי אם לא תירשם זכותם של המערערים בדירה בתוך שבוע, יבוטל ההסכם. מכתבו נענה ביום 24.12.01 במכתבו של ב"כ המשיבות, בו נטען כי אין למערערים זכות לבטל את ההסכם, ועם זאת המשיבות פועלות להשיג את האישורים הנדרשים להשלמת הרישום.
במכתבו מיום 25.12.01, הודיע ב"כ המערערים למשיבות, כי הם מממשים את זכותם לבטל את ההסכם. בעקבות הודעה זו הגישו המערערים תובענה לבית המשפט המחוזי, בגדרה התבקש להצהיר, כי החוזה בוטל כדין. בפסק דינו קבע בית המשפט, כי מאחר שזכות החכירה לדורות ביחידה לא נרשמה על שם המערערים במועד המוסכם על-פי החוזה, ומאחר שלא נקבע בבוררות מועד חדש לביצוע הרישום, צריך היה הרישום להתבצע תוך זמן סביר, בהתחשב בנסיבות.
נקבע כי המשיבות רצו לקיים את התחייבותן לרשום את זכות החכירה לדורות ביחידה על שם המערערים, אך המצב הקשה בענף התיירות וההמתנה להתערבות הממשלה בהסדרת חובות הארנונה של מתקני ההארחה בישראל, הביאו לעיכוב בביצוע הרישום. בנסיבות אלה היה על המערערים, שהיו מודעים למשבר בענף התיירות ולקושי בקבלת אישור העיריה, להמתין עד חלוף העיכוב ולהימנע מסירוב לביצוע הרישום. לפיכך נקבע כי לא יהא זה נכון וצודק לקבל את התובענה, והורה למשיבות לפעול לרישום זכות החכירה בדירה על שם המערערים.
הערעור התקבל: הוחלט כי החוזה בוטל כדין
נקבע - את פסק הבורר יש לראות, לצורך הדיון הנוכחי, כהתחייבות חדשה ומחודשת שנטלו המשיבות על עצמן, לרשום את הזכויות ביחידה על שמם של המערערים. התחייבות זו, שלא נקבע מועד לקיומה, היה על המשיבות להשלים תוך זמן סביר.
נקבע - במקרה דנן החוזה הופר על-ידי המשיבות בכך שזכות החכירה לדורות ביחידה לא נרשמה על שמם של המערערים תוך זמן סביר: החוזה בוטל כארבעה חודשים לאחר שהמערערים העבירו לידי המשיבות את המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום, וכחצי שנה לאחר מתן פסק הבורר.
אי רישום היחידה על שמם של המערערים, בפרק הזמן שחלף מאז הועברו מסמכי המערערים לידי המשיבות ועד לביטול החוזה, חורג מגדר "הזמן הסביר" לביצוע הרישום.
נקבע - מועד רישום זכותם של המערערים ביחידה אינו בגדר הפרה יסודית מוסכמת, כיוון שלא נקבע ככזה בחוזה בין הצדדים. עם זאת, החוזה הופר הפרה יסודית מסתברת, שכן לא ניתן לראות בעיכוב הנוסף ברישום היחידה, לאחר מתן פסק הבורר, איחור קל בלבד. אדם סביר לא היה נקשר בחוזה, לו חזה כי הצד השני לא יקיים התחייבותו, כאשר ידוע לשני הצדדים, כי מדובר בהתחייבות מחודשת, שלכתחילה היתה אמורה להתבצע לפני זמן רב, ובשים לב לצורך ברישום הזכויות לצורך השלמת העיסקה.
נקבע - לפיכך, המערערים היו זכאים לבטל החוזה. לא כל שכן הם היו זכאים לעשות כן, לאחר שנתנו ארכה למשיבות להשלמת התחייבותן עם תום השביתה. לכן החוזה בוטל כדין.
נקבע - במקרה דנן, גם אם אי רישום החוזה עד למתן הודעת הביטול על-ידי המערערים, אינו מהווה הפרה יסודית, הרי שהמערערים נתנו למשיבות ארכה להשלים הרישום עקב השביתה, מה גם שהסיבה העיקרית לאי הרישום - לפני השביתה ולאחריה - היתה חובן של המשיבות, וביטול החוזה היה מוצדק.
ע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
כבוד הנשיא א' ברק, כבוד השופטת מ' נאור, כבוד השופטת ע' ארבל
מיום 24.11.2005
