הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מאמרים
ראשי  /   מוניציפלי/מקומי  משפט  נדלן 
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
 
 
 
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון + / תגיות מחלקה ראשונה
אישים פירמות מגשרים
מוסדות אתרים מושגים
אדריכלים בנקאות/השקעות יועצים
רופאים חברות ביטוח רואי חשבון
שמאים חברות ציבוריות רשויות
עיתונאים ביה"מש/שופטים עורכי דין
שי ג'ינפינג [צילום: מארק שיפלביין/AP]
נשיא סין
שי ג'ינפינג (נולד: 15 ביוני 1953). פוליטיקאי ומדינאי סיני. החל ב-2013 מכהן כנשיא סין.
הדר גולדין ז"ל
חלל צה"ל
הדר גולדין (נולד: 18 בפברואר 1991) קצין בסיירת גבעתי, נהרג באחד מקרבות מבצע צוק איתן.
ניר דבורי [צילום: פלאש 90]
עיתונאי
ניר דבורי (נולד: 30 בינואר 1972), עיתונאי ישראלי ואיש טלוויזיה ישראלי.
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
לא תמיד התמ"א גוברת
09/10/2018   |   עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר
 
 
 
טרור יחידים במקום עבודה מעורב
09/10/2018   |   שלומי אדר
 
 
 
מלכודת הוועידה הבינלאומית
09/10/2018   |   יוסי אחימאיר
 
 
 
בלדה לסואץ
09/10/2018   |   יוסף אליעז
 
 
 
פיטורין מאוחדים
09/10/2018   |   עו"ד אלון קוחלני
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
צבי שוב עורך דין  |  תגובות  |  צבי שוב משרד עורכי דין הצטרפות ל- VIP
לא תמיד התמ"א גוברת
לא להתעלם מהוראות עדכניות

ועדת ערר קבעה שהוראות תוכנית כוללנית יגברו על הוראות תמ"א 38, ובכך סטתה מן ההיררכיה המקובלת של תוכניות הבנייה השונות - ועשתה זאת בצדק

▪  ▪  ▪
בדיני התכנון והבנייה קיימת היררכיה בין התוכניות, ולגבי אותה קרקע עשויות לחול מספר תוכניות מתאר. התוכניות מצויות במדרג נורמטיבי שונה, כאשר ככלל במקרה של סתירה בין התוכניות, תוכנית גבוהה במדרג תגבר על תוכנית נמוכה הימנה במדרג, אלא אם נקבע מפורשות אחרת. נפרט.

תוכנית מתאר ארצית מצויה במדרג הנורמטיבי הגבוה ביותר. תוכנית זו חלה לעיתים בהתייחס לכל שטח המדינה, וזו מוגשת לאישור הממשלה על-ידי המועצה הארצית. התוכנית קובעת בין היתר את ייעוד הקרקע ושימושה, כגון איזורי תעשיה, הפקת מחצבים, התווית דרכים ועוד. למשל: תמ"א 38, שהיא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה כידוע היא לחזק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. תוכנית זו מכילה הוראות מפורטות, ועל כן מאפשרת לוןעדה המקומית להוסיף זכויות מכוחה, וזאת בנוסף לזכויות הקיימות בתוכניות המאושרות.

תוכנית מתאר מחוזית תקבע לעיתים את הפרטים הדרושים לביצוע תוכנית מתאר ארצית, ובכלל זאת כל דבר שיש לו חשיבות כללית למחוז. הוועדה לתכנון ולבנייה תקבע בתוכנית זו הוראות לכל דבר שעשוי להיות רלוונטי לתוכנית מתאר מקומית, תוך ראייה מרחבית של המחוז הספציפי בו היא חלה.

תוכנית מתאר מקומית כוללת התייחסות לתיחום של שטחים, הוראות בנייה, מגבלות בנייה ומאפיינים נוספים של התכנון העירוני. תוכנית המתאר המקומית נגזרת מתוכנית המתאר המחוזית ומתוכנית המתאר הארצית ואינה יכולה לסתור את התוכניות בדרג שמעליה. לדוגמה: כשתוכנית מחוזית קובעת היכן יוקם אזור מגורים, אזי התוכנית המקומית תקבע ברמת הפשטה מפורטת יותר אלו מבנים יוקמו באזור זה והיכן.

במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה נערכו ביזור סמכויות וחלוקה מחדש של סמכויות התכנון בין הוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, כאשר הוגדלו סמכויותיהן של האחרונות, וזאת על-מנת לזרז מתן היתרי בנייה. כחלק מהתיקון נוצרו תוכניות כוללניות, שמכוחן תוכל ועדה "מקומית עצמאית" לקבל סמכויות תכנון נרחבות מאלו הקיימות לוועדה מקומית "רגילה" ולקדם תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות ללא היזקקות לאישור הוועדה המחוזית. תוכנית כוללנית מטרתה להתוות מדיניות וכיווני פיתוח עתידיים לטווח של עשרות השנים הבאות (כדוגמת תוכנית תא/5000 בת"א, תוכנית רע/3000 ברעננה, תוכנית רצ/2030 בראשון לציון תוכנית חד/2020 בחדרה ועוד).

בתוכנית זו קיים לעיתים אי-ודאות לגבי היקף זכויות הבנייה הניתנות לניצול בכל מגרש ומגרש. לרוב תוכנית זו קובעת קו תכנוני והנחיות להכנת תוכניות מפורטות, המצויות במדרג הנורמטיבי הנמוך ביותר, שמכוחן בדרך כלל ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה, אולם כל תוכנית מתאר וקביעותיה. בעוד שיש ערים שקובעות בתוכניות המתאר הוראות כלליות, יש ערים בהן תוכניות המתאר יורדות לרמת פירוט גבוהה יחסית בהתחשב בכך שמדובר בתוכנית מתאר כוללנית.

החלטה של ועדת ערר מחוז חיפה שניתנה לאחרונה (ערר 308/17) ערערה מעט להבנתנו היררכיה זו, כאשר קבעה בין היתר, כי הוראות תוכנית כוללנית יגברו על הוראות תמ"א 38 (שהיא במעמד של תוכנית מתאר ארצית). הערר הוגש על החלטת הוועדה המקומית פרדס חנה כרכור, בה ניתן היתר לפי תמ"א 38 להריסת מבנה בן קומה אחת והקמת מבנה בן שמונה קומות ובו 17 יחידות דיור על מגרש בשטח של דונם, מכוח זכויות על-פי תוכניות מפורטות מאושרות, תמריצי תמ"א 38 והקלות.

על-פי תוכנית המתאר הכוללנית לפרדס חנה כרכור, שנכנסה לתוקף באוגוסט 2017, על מגרש זה ניתן להקים מבנים בני עד קומות, בצפיפות של שמונה יחידות דיור לדונם. כלומר, המבנה המבוקש גבוה בשתי קומות והצפיפות כפולה מזו שאושרה בתוכנית המתאר הכוללנית.

ועדת הערר עסקה ביחס שבין תמ"א 38 ובין תוכנית מתאר כוללנית. היא הזכירה, כי הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות "מוקנות", אלא שהן נתונות לשיקול דעת הוועדה המקומית, הגם ששיקול דעת זה הורחב במסגרת תיקון 3א' ובוטל הצורך בטעמים מיוחדים לדחיית בקשה להיתר:

"ועדה מקומית שבתחומה אושרה לאחרונה ממש תוכנית מתאר כוללנית עדכנית, אינה יכולה להתעלם לחלוטין מהוראותיה גם אם הבקשה שבפניה הוגשה מכוח תמ"א 38... מקום שוועדה מקומית כפופה בהכנת תוכניות מפורטות להוראותיה של תוכנית מתאר כוללנית, היא אינה יכולה להתעלם לחלוטין מהוראות תוכנית המתאר, בבואה לאשר בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ועליה לבחון גם בקשות מכוח תמ"א 38 לאור הוראות התוכנית והמגמות התכנוניות העולות ממנה.

"...אין אנו מצפים לראות החלה מלאה של ההוראות שנקבעו בתוכנית המתאר הכוללנית ביחס להכנת תוכניות מפורטות על בקשות להיתר מכוח תמ"א 38. עם זאת, אנו מצפים שהוועדה המקומית תידרש לראייה התכנונית הכוללת העולה מהוראות התוכנית הכוללנית, ותוודא שאין בבקשה להיתר שבפניה חריגה משמעותית מכל מה שהמתכנן ביקש להנחיל בתוכנית הכוללנית, תוך הפיכת התוכנית הכוללנית לאות מתה. הדברים נכונים במיוחד מקום שבו מדובר בתוכנית מתאר כוללנית עדכנית שאושרה לאחרונה ממש".

ועדת הערר הדגישה, כי ועדה מקומית שבתחומה אושרה לאחרונה תוכנית כוללנית, איננה יכולה להתעלם מהוראותיה גם כאשר הבקשה הוגשה מכוח תמ"א 38, שגבוהה ממנה בהיררכיה.

אם כן, הבעייתיות צפה ועולה כאשר הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות אלא מותנות בשיקול דעת הרשות, אף שברירת המחדל היא לאשר את הזכויות. אולם, כאשר קיים שיקול דעת רחב, הוודאות הולכת ונעלמת. אנו סבורים, כי נכון קבעה ועדת הערר באומרה, כי יש להסתכל על התוכנית הכוללנית בהיותה קונקרטית יותר על-אף עליונותה של התמ"א, בוודאי כזו שאושרה ממש לאחרונה. לצד זאת נראה, כי מבחן התוכנית הגוברת איננו חזות הכל. על-אף ההיררכיה הקיימת בין התוכניות, יש לצקת תוכן בכל מקרה על-פי נסיבותיו. כאשר יש צורך לתת ביטוי לתוכנית בהיררכיה נמוכה יותר, יש למצוא את האיזון הנכון ולהגיע לפתרון יצירתי כפי שהשכילה ועדת הערר לעשות.

עם זאת, דוגמה זו מעידה על חולשתה של תמ"א 38 שהיא אומנם תוכנית ברמה הגבוהה ביותר, אולם בשורה התחתונה, נתונה להחלטות של כל רשות ורשות בפני עצמה, ורשות שאינה חפצה ביקרה, פשוט תוכל לגרום לאיונה בתחומה.



הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  09/10/2018   |   עודכן:  09/10/2018
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר

מועדון הבלוגרים עוקבים: 55לקבלת רשימות צבי שוב לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן


ברחבי הרשת

רשימות קודמות
ראש הממשלה המנוח יצחק שמיר זכור בוודאי כמי שהתנגד בתקיפות לרעיון הוועידה הבינלאומית, תמך במו"מ ישיר לשלום, ודגל בנוסחה: שלום תמורת שלום. היו בימין מי שהאשימו אותו כי הליכתו לוועידת מדריד, באוקטובר 1991, סתרה את עקרונותיו אלה, ולא היא. מדריד הייתה רק פתיחה טקסית למו"מ ישיר שניהלה לאחר מכן ישראל, וללא הצלחה, עם מי משכנותיה שהייתה מוכנה לשבת מול נציגינו.
09/10/2018  |  יוסי אחימאיר  |  מאמרים
הוזמנתי להיות נוכח ביום שישי האחרון בכנס לוחמים, עם מפקדם אל"ם [מיל.] יעקב חיסדאי. הכוחות נשלחו לכאורה לכיבוש העיר סואץ בשל גחמה של שר ביטחון או אלוף פיקוד, ללא צורך מבצעי, כי הארמיה השלישית של הצבא המצרי כבר הייתה מכותרת. היו אלו קרב וחילוץ בלחימה המיותרת בשטח בנוי, ללא מודיעין, ללא ידע על כוחות האויב, ללא מפות, תדריך, תצ"א. תרגולת, ללא סיוע אווירי וללא הפצצת ריכוך, ובמסתבר גם ללא כוח מספיק וכל כיוצ"ב. הלחימה נעשתה בפקודה, תוך הפרת הפסקת אש שנכפתה על-ידי המעצמות, והגרוע מכל: תוך אובדן של יותר מ-80 לוחמים ועשרות רבות של פצועים. חלקם אנשי מילואים בעלי משפחות.
09/10/2018  |  יוסף אליעז  |  מאמרים
בית הדין הארצי לעבודה דחה בחודש שעבר (13.9.18) את ערעורו של דוד סומך על פיטוריו מתפקיד מבקר הפנים של קופת חולים מאוחדת, ובכך סיים סאגה שנמשכה שמונה שנים. פסק דין זה הוא עדות לסכנות העלולות להיגרם מהחלטות שיפוטיות הבאות לאזן בין מעשיו של מבקר הפנים לבין הסעד המבוקש. כך יוצא שאנו עלולים להיוותר עם החלטות שלעיתים לא עולה בקנה אחד עם עקרון השמירה על הביקורת הפנימית.
09/10/2018  |  עו"ד אלון קוחלני  |  מאמרים
בחודש האחרון גברה המתיחות בין הרש"פ למצרים על-רקע ניסיונותיה של מצרים לתווך בין חמאס לישראל להשגת הסכם רגיעה ארוך טווח ומתן עדיפות לנושא הרגיעה על פני נושא הפיוס הפנים פלשתיני ואפשרות חזרת הרש"פ לשלוט באופן מלא ברצועת עזה. על-פי גורמים פלשתינים בכירים, כתוצאה מהמתיחות הזו בוטלה הפגישה המתוכננת בין יו"ר הרש"פ מחמוד עבאס לבין נשיא מצרים א-סיסי שהייתה אמורה להתקיים בשולי דיוני העצרת הכללית של האו"ם.
09/10/2018  |  יוני בן-מנחם  |  מאמרים
לשפשף את העיניים ולא להאמין, אבל מפלגת הימין הקיצוני האנטישמית "אלטרנטיבה לגרמניה", המאיימת בבחירות הקרובות על שלטונה של הקנצלר אנגלה מרקל, אינה בוחלת לרכוש את קולו של הבוחר היהודי, כשהיא מבטיחה ליצור עבורו בית פוליטי.
09/10/2018  |  ראובן לייב  |  מאמרים



בלוגרים נוספים ברשת 
וידאו קומיקס בטלוויזיה: הפלאש חוזר בעונה חדשה!
09/10/2018  |  09:00  |  אפי טריגר
מתיחות בין הרש"פ למצרים
09/10/2018  |  08:51  |  יוני בן-מנחם   |   יוני בן-מנחם
"אלטרנטיבה לגרמניה" מוקצית ליהודים
09/10/2018  |  08:46  |  ראובן לייב   |   ראובן לייב

איתמר לוין
איתמר לוין
עו"ד אלון קוחלני
פורומים
מוניציפלי/מקומי
משפט
נדלן
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
הסיבות המרכזיות שכדאי להשקיע בלימודי שפות בגיל צעיר
כתיבת המומחים
כסאות לפינות אוכל - עץ או מרופד
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |  חדשות |  סדרות |  ספורט