הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מאמרים
ראשי  /   מיסים  משפט  נדלן 
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
 
 
 
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון + / תגיות מחלקה ראשונה
אישים פירמות מגשרים
מוסדות אתרים מושגים
אדריכלים בנקאות/השקעות יועצים
רופאים חברות ביטוח רואי חשבון
שמאים חברות ציבוריות רשויות
עיתונאים ביה"מש/שופטים עורכי דין
שי ג'ינפינג [צילום: מארק שיפלביין/AP]
נשיא סין
שי ג'ינפינג (נולד: 15 ביוני 1953). פוליטיקאי ומדינאי סיני. החל ב-2013 מכהן כנשיא סין.
הדר גולדין ז"ל
חלל צה"ל
הדר גולדין (נולד: 18 בפברואר 1991) קצין בסיירת גבעתי, נהרג באחד מקרבות מבצע צוק איתן.
ניר דבורי [צילום: פלאש 90]
עיתונאי
ניר דבורי (נולד: 30 בינואר 1972), עיתונאי ישראלי ואיש טלוויזיה ישראלי.
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
הסכנה שבפסק דין הקניונים
21/10/2018   |   עו"ד ורו"ח שירה רוזנברג הררי
 
 
 
בחר בו אלוהים
21/10/2018   |   עו"ד אברהם הללי
 
 
 
סיפורו של הגורו הישראלי מברזיל
21/10/2018   |   אביבה שורץ
 
 
 
פתיחת מושב החורף - נאומי פתיחה
21/10/2018   |   עו"ד אברהם פכטר
 
 
 
צמד ההפכים אד/איד
21/10/2018   |   אורנה ליברמן
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
הסכנה שבפסק דין הקניונים
קניון [צילום: משה שי/פלאש 90]

ההחלטה שנתן בשבוע שעבר ביהמ"ש עליון, פותחת פתח מסוכן לפרשנות מחמירה של אנשי רשות המיסים, כזו שיכולה להיות לה השלכות קריטיות על עסקים רבים המחזיקים נדל"ן מסחרי בישראל

▪  ▪  ▪
דחית בקשתן של ענקיות הקניונים על-ידי בית המשפט העליון והקביעה כי לא ניתן להפריד עסק מהמקרקעין עליו הוא יושב, אינה עולה בקנה אחד עם כוונת המחוקק ופותחת פתח מסוכן לפרשנות עתידית מחמירה של רשות המיסים שיכולות להיות לה השלכות קריטיות על חלק גדול מהעסקים המחזיקים נדל"ן מסחרי.

החברות: אלדר נכסים, אשטרום נכסים, מליסרון וגזית גלוב ביקשו מבית המשפט לקבוע כי מכירת נכסיהם או חלק מהם איננה עסקת נדל"ן וכי לא ניתן לדרוש מהם מס שבח על הרווחים מהמכירה ומס רכישה מהקונה, כפי שדורשים ברשות המיסים. הן טענו כי ערכו של קניון הוא הרבה מעבר לערך הנדל"ני שלו, אך בית המשפט קבע כי לא ניתן להפריד את "השירותים הנוספים" והנכסים הבלתי מוחשיים של קניונים, כמו מוניטין, היכולת לייצר אירועים ומבצעים חכמים, איכות הניהול, הצוות, תמהיל החנויות וכל שאר הדברים שהופכים קניון למה שהוא - מותג. לפיכך נקבע כי מכירה של מניות חברה המחזיקה בקניון כזה חייבת במס שבח מצד המוכר ומס רכישה מצד הקונה, כאילו היה כל נכס נדל"ני אחר.

בתי המשפט ורשות המיסים, ביססו את החלטתם על פרשנות יבשה של הוראות חוק מיסוי מקרקעין, המאפשר למסות את העסקה למכירת מניות חברה המחזיקה בנכסים מסחריים כ"פעולה באיגוד מקרקעין". מיסוי עסקות במניות של איגודי מקרקעין, הינה פרשנות שנועדה לתפוס ברשת המס מצבים של מכירת מקרקעין במסווה של מכירת מניות, אך היא לא נועדה ליצור מיסוי עודף על חברות עסקיות אשר יש להן פעילות עסקית ממשית בנדל"ן הזה, כזו הכרוכה בסיכונים וסיכויים שאין להם קשר והשפעה על ערך הקרקע. הרי אותה פעילות עסקית וכאמור המוניטין שבעקבותיה, המיתוג והמיצוב של הקניונים האלו, הם אלו שבמרבית מהמקרים משפיעים באופן משמעותי על ערכם. לא הערך הנדל"ני, אלא ערך הנכס הלא מוחשי.

חברות כאלו לא היו בשפע בישראל של שנות ה-60, אז נחקק הסעיף ותיקוניו - עליהם נשען לאחרונה בית המשפט בהחלטתו, אך אין ספק שלא זו הייתה כוונת המחוקק. בית המשפט חטא כאשר במקום להתאים את רוח החקיקה למציאות העסקית במאה ה-21, הלך אחורה ואימץ פרשנות יבשה המבוססת על חקיקה מיושנת שאין בינה לבין המציאות העסקית הנוכחית כל דמיון.

לגישת בית המשפט אין לתת משקל עצמאי ונפרד לידע ייחודי לניהול הקניון, למדיניות השיווק והפרסום של הרשת המפעילה, לתמהיל החנויות שהיא ידעה ליצור ולקהל הלקוחות הנאמן למקום. משמע, מבחינת בית המשפט ורשות המיסים, דווקא לאלמנטים העיקריים המפרידים בין קניון אחד לאחר, אלו שמשפיעים יותר מכל על הצלחתו וערכו בעייני משקיעים - אין משקל נפרד בעסקת המכירה.

גישתה זו מביאה לכלל אבסורד, שכן במבט קצר על פריסת קניונים בעיר דוגמת ראשון לציון ניתן להיווכח כי ייתכן מצב של שני קניונים הממוקמים סמוך אחד לשני ושהשווי הנדל"ני של שניהם דומה, אך אחד מוצלח והשני כושל. מדוע עסקת מכירת המניות של הקניון המוצלח תחויב במיסיי מקרקעין גבוהים יותר? שהרי ערך הנכס שלו נקבע לא רק לפי שווי הנדל"ן עליו הוא ממוקם, אלא נגזר מכל שאר המשתנים הנחשבים לנכסים לא מוחשיים.

כעת על יזמים רבים לחשוש כי עם האוכל בא התיאבון. השאלה שעכשיו על הפרק היא האם בעקבות הרוח הגבית שקיבלה רשות המיסים, היא תנסה לתפוס ברשתה חברות אחרות שבבעלותן נדל"ן מסחרי כמו בתי מלון, תחנות דלק, מפעלים, אשר עד היום לא נחשבו כ"איגודי מקרקעין" ומעתה, מוכריהן והקונים שלהן, יכולים למצוא עצמם עם גזירות מיסוי כבדות ושלא בצדק. לפני שזה יקרה, שהמחוקק ייתן על כך את דעתו ויפעל להתאים את החוק למאה ה-21.


הכותבת היא מנהלת מחלקת נדל"ן ומיסוי אזרחי במשרד עו"ד זרקו זמיר.
תאריך:  21/10/2018   |   עודכן:  21/10/2018
עו"ד ורו"ח שירה רוזנברג הררי

מועדון הבלוגרים עוקבים: 0לקבלת רשימות שירה רוזנברג הררי לדוא"ל
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן


ברחבי הרשת

רשימות קודמות

21/10/2018  |  עו"ד אברהם הללי  |  מאמרים
לבני תוקפת את נתניהו מתוך קנאה, שנאה ותסכול אישי ופוליטי, ובכך מוסיפה לו מנדטים על מגש של פוליטיקה. צורת הנאום, שפת הגוף והפנים הביעו תסכול עמוק מהכשלון שלה כשעמדה בראש מפלגה שזכתה ב-24 מנדטים, נכשלה בהקמת ממשלה, ריסקה את המפלגה עד עפר ונשארה עם 6 פליטים, איתם זגזגה למפלגת העבודה.
21/10/2018  |  עו"ד אברהם פכטר  |  מאמרים
ארגון "בצלם" מתיימר להילחם נגד הפגיעה בזכויות אדם על-ידי צבא הכיבוש הישראלי. ישראל שולטת רק בחלק מהגדה. רוב הגדה נשלטת אזרחית על-ידי אבו מאזן ושם מתרחשת פגיעה יומיומית בזכויות אדם. אבל, הפגיעה בזכויות אדם על-ידי הרשות הפלשתינית איננה מעניינת את "בצלם". מתקבל הרושם שהארגון דואג רק לפגיעה בזכויות האדם של טרוריסטים.
21/10/2018  |  ד"ר רבקה שפק ליסק  |  מאמרים
ראוי היה לחייב כל אזרח במדינה דמוקרטית להתיצב בקלפי ולהצביע אם ירצה - יכניס למעטפה פתק לבן ההצבעה היא חובה אזרחית שיש למלא אותה בלי קבלת תמורה למעט עצם החיים בדמוקרטיה
21/10/2018  |  יוסף אליעז  |  מאמרים
השבוע פורסם מדד התחרותיות הבינלאומי של הפורום הכלכלי העולמי (WEEF). ישראל ניצבת במקום ה-20 במדד - ארבעה מקומות נמוך יותר מאשר בשנה שעברה. המשמעות היא שיכולת התחרות של ישראל הולכת ונפגעת - עובדה שפוגעת באופן ישיר בצמיחה של המשק.
21/10/2018  |  יהודה קונפורטס  |  מאמרים



בלוגרים נוספים ברשת 
גם אנחנו אשמים במות פועלי הבניין
21/10/2018  |  11:06  |  דרור פויר   |   אנליטי דרור פויר
פתיחת מושב החורף - נאומי פתיחה
21/10/2018  |  11:01  |  אברהם פכטר   |   עו"ד אברהם פכטר
שידור חי: בכירי בנק הפועלים מגיעים לוועדת האשראי לטייקונים
21/10/2018  |  10:32  |  חגי עמית   |   חגי עמית

יצחק דנון
יצחק דנון
יצחק דנון
פורומים
מיסים
משפט
נדלן
כתבות מקודמות
כתיבת המומחים
כיצד חווית המשתמש משתלבת עם קידום אורגני
דסי ניר
מהי קרן פנסיה נבחרת והאם זה כדאי
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |  חדשות |  סדרות |  ספורט