קונים דירה שנייה? תזדרזו

חלק גדול מהתיקונים המוצעים בתחום מיסוי המקרקעין בחוק ההסדרים המונח על שולחן הכנסת מתייחסים לדירות מגורים, והדבר אינו מפתיע. תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין שינה דרמטית את מיסוי הדירות, במיוחד בדמות מעבר ממגוון של פטורים ממס שבח לפטור על מכירת דירה פעם בשנה וחצי כפוף לתקרה של 4.8 מיליון שקל. לצד זאת ניתן החישוב הליניארי המיוחד, שלפיו אם מוכרים דירת מגורים מזכה ואין פטור במכירתה, לא ישולם מס על מלוא השבח אלא רק על זה שנצמח, לפי חישוב ליניארי, לאחר 1.1.14.

התיקון המוצע הראשון כעת מתייחס לדירות מעטפת. כיום ניתן לקנות דירה, לרוב דירות יוקרה, בלי עיצוב הפנים שלה; הייתה מחלוקת האם זו דירת מגורים לצורכי מס ולכך יש השלכות מבחינת המיסוי. רשות המיסים מבקשת כעת לתקן את הגדרת "דירת מגורים", כך שדירת מעטפת תחויב במס רכישה כדירת מגורים, וזאת גם כאשר היא נרכשת על הנייר.

תיקון נוסף הוא קיצור תקופת השחלוף. כיום חל מס רכישה שמתחיל ב-8% על רכישת דירה שנייה. אולם, כאשר מדובר בדירה שנייה שנרכשה לפני שנמכרה דירת המגורים הנוכחית, מעניק החוק שנתיים לביצוע השחלוף תוך חבות במס רכישה בשיעורים החלים על דירה יחידה, תוך שמכירת הדירה הנוכחית בתקופה זו היא בפטור ממס שבח. ההצעה כעת לצמצם את התקופה לשנה וחצי, על דירות שיירכשו מיום כניסת החוק לתוקף. קיצור דומה מוצע לגבי הפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה. זוהי תקופה מאוד קצרה, במיוחד בחודשים האחרונים כאשר שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון כזה או אחר ועלול להתעורר קושי במכירת הדירה הנוכחית. לכן כדאי להקדים את רכישת הדירה השנייה, כדי להיות כפופים לחוק הנוכחי.

לגבי החישוב הליניארי המיוחד: חוק ההסדרים מציע לבטל אותו לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד תושב ישראל שרכש אותה לפני 1.1.14כקרקע והבנייה הושלמה אחרי 30.6.27. בהצעה אין כלל התייחסות לתושבי חוץ, כאשר בעבר דובר על ביטול החישוב הליניארי המיוחד לגביהם. יש כאן טעות סופר וכנראה המילים "תושב ישראל" לא אמורות להופיע. אם התיקון יעבור, בעלי קרקעות צריכים להזדרז ולהשלים את הבנייה עד לתאריך שייקבע. זוהי הטבה משמעותית, שכן אנו מכירים לקוחות שמכרו דירות ב-30-20 מיליון שקל כשהקרקע היא בת עשרות שנים, ואז שיעור המס האפקטיבי הוא אחוזים בודדים.

לבסוף: הוראת השעה שבהצעת החוק, המתייחסת למצב בו יחיד (או חברה משפחתית או שותפות של יחידים) מחזיק במלוא הזכויות בקרקע שמותר לבנות עליה לפחות 15 דירות. על-פי ההצעה, אם מדובר בקרקע שנרכשה לפני 7.11.01 והקרקע תימכר בתקופה הקובעת ובניית כל הדירות תסתיים עד 96 חודשים מיום המכירה, מס השבח על חלק השבח הריאלי שעד ליום 7.11.01 יהיה בשיעור 25% (לא כולל מס נוסף) ("השיעור המוטב") במקום 50%. חלק השבח הריאלי שיחויב בשיעור המוטב יהיה גבוה יותר ככל שהבנייה תסתיים מהר יותר (במדרגות בין 48 ל-96 חודשים). אפשר להניח שיהיו בעיות בשאלה האם אפשר לתת ארכות.