שני נושאים דומיננטיים עומדים היום על סדר יומם של קובעי המדיניות הקרקעית הלאומית בישראל. הנושא הראשון הוא ההמלצות של "ועדת גדיש", שלהן הוצמד המונח "רפורמה קרקעית"; הנושא השני: המלצות "ועדת הבר" - אשר על-פי כתב המינוי שלה עסקה בזכויות בחלקת המגורים ביישובים החקלאיים. המלצות אלה אמורות להחליף את כל סעיפי החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל. את שתי הוועדות מינה אהוד אולמרט, אז יושב-ראש מועצת מקרקעי ישראל.
"ועדת הבר" מונתה לפי דרישת היועץ המשפטי לממשלה, אשר לא איִפשר לשר האוצר לחתום על החלטה 979 כלשונה; ואילו משימתה של "ועדת גדיש" הוגדרה עם הקמתה: לבחון את דרכי ההתנהלות של מינהל מקרקעי ישראל ואת ההיבטים השונים של האסטרטגיה הקרקעית שלפיה פועל המינהל מזה זמן רב. המטרה הראשית שהציב יו"ר מועצת מקרקעי ישראל בפני ועדה זו הייתה צמצום החיכוך הקיים בין מינהל מקרקעי ישראל לבין האזרח הנזקק לשירותיו.
המלצות "ועדת גדיש" עוסקות במספר היבטים של הנוהגים הקרקעיים אשר לפיהם פועלות שלוחות הממשלה העוסקות בענייני המקרקעין הלאומיים - ובעיקר מינהל מקרקעי ישראל. ההמלצות אף נוגעות למערך הסבוך של היחסים הכלכליים בין המדינה לבין קרן קיימת ולקרקעות של קק"ל עצמה. המלצות הצוות שסיכם את המלצות הוועדה מצדדות למעשה בהפרטתה של הקרקע העירונית ככל האפשר ולהעברת חלקות קרקע המצויות במרכזי האוכלוסין האורבניים לבעלותם הישירה של הדיירים המתגוררים בהם.
בהקשר לכך יש לזכור כי חלק גדול מהדיירים בשטחי הבנייה הרוויה מימשו את הצעת המינהל, שניתנה להם לפני שנים לא רבות, והיוונו את דמי החכירה השוטפים בגין הקרקעות שעליהן ממוקמות דירות המגורים שלהם. התוצאה: דיירים אלה שוב אינם משלמים דמי חכירה שנתיים (דח"ש). מבחינה משפטית, דיירים אלה אומנם אינם בעלי הקרקע שעליה הם יושבים, אולם מן ההיבט המעשי, הִיוון דמי החכירה הפך אותם למעין בעלים שההלכה לגביהם היא מעין בעלות כמעט מלאה. בהקשר זה ראוי להבין, כי חכירה ל- 49 שנה, ל- 99 שנה, או אפילו ל- 198 שנה דינה למעשה כבעלות, אף אם אין היא קרויה בעלות ואין בידי המחזיק בה מסמך המאשר את בעלותו. אך כאשר החוזה מהוּוָן ודמי החכירה השנתיים הוּוְנו ושולמו באופן חד- פעמי, פירושו של דבר שמדובר ב"נכס" שבבעלותו של המחזיק בו.
למותר לציין, כי כמעט כל אזרח בישראל נזקק לשירותים המקצועיים השוטפים של מינהל מקרקעי ישראל, זאת בשל העובדה שבאופן פורמלי, בישראל כמעט ואין קרקע שהיא בבעלות פרטית. כמעט 93 אחוזים מקרקעות המדינה, רשות הפיתוח וקרן קיימת, הינן קרקעות המוגדרות "ציבוריות" ומנוהלות בידי גוף ממלכתי מרכזי, המוסמך לכך בחוק ברור ומובהק: גוף מנהל זה הוא מינהל מקרקעי ישראל. כתוצאה ממצב זה ובגלל העובדה שרוב אזרחי המדינה נזקקים, מעת לעת, לשירותי המינהל, ברור כי קיים, באורח תמידי, חיכוך ברמה מסוימת בין המוסד הממשלתי בעל הסמכות הבלעדית בנושא כלכלי כה דומיננטי לבין האזרחים הנזקקים לשירותיו.
כל מי שמצוי בנושא יודע, כי נוכח העומס הרב של פניות האזרחים אל המינהל - עומס שאליו מצטרפים גם פתלתולי החוקים והתקנות השונים, שבהם כרוכה בישראל בעלות על דירה, כמו גם חכירה של קרקעות מסוגים שונים למטרות כלכליות ולא-כלכליות שונות - המגע עם המינהל כרוך לעתים לא רק בחיכוך אלא לעתים גם בסבל.
פרט להמלצה להפריט את הדיור על קרקע עירונית, המליצה "ועדת גדיש" - והממשלה אישרה המלצות אלה - כי קרן קיימת תעביר לבעלות המדינה את קרקעותיה המצויות במרכזי הערים שעליהן קיימת בנייה רוויה או צמודת קרקע, או שבנויים עליהן מפעלים תעשייתיים ומסחריים. מטרת המדינה היא להעביר לבעלות החוכרים את הבעלות על קרקעות אלה, תמורת תשלום חד-פעמי שיוגדר וייקבע. בתמורה תעביר הממשלה לבעלות קק"ל קרקעות חליפיות בנגב ובגליל. בסך-הכל תעביר הממשלה לבעלות קק"ל קרקעות בכמות כזו שתשמור על יחס הבעלות של קק"ל בקרקעות ישראל.
כיום מצויים בבעלות קק"ל כ- 13 אחוזים מקרקעות ישראל. אבל אַלְיה וקוץ בה - החלק העיקרי של הקרקעות שקק"ל אמורה למסור למדינה מצוי באזורי הארץ המרכזיים, ועל כן שוֹויין הכלכלי גבוה לאין ערוך משווי הקרקעות שאותן תוכל הממשלה להעמיד לרשות קק"ל באזורי הפריפריה.
כדי לפצות את קק"ל על פער שווי הקרקעות, אמורה הממשלה להעביר לקק"ל סכום כספי שיכסה את הפרשי השוֹוי. גובה הפיצוי עדיין לא נקבע סופית והוא שנוי במחלוקת בין קק"ל לממשלה. מחלוקת זו היא יסודית כל כך, עד שהיא מערימה קושי רב על אפשרות הביצוע של התוכנית כולה.
בנוסף לכל אלה, מבקשת הממשלה גם להקטין את חלקה של קרן קיימת בשותפותה במינהל מקרקעי ישראל. כיום שותפה קק"ל ב- 49 אחוזים במינהל וזה גם חלקה במועצת מקרקעי ישראל. מועצת המקרקעין היא הגוף הסטטוטורי הממלכתי העליון, הפועל על-פי החוק, שבסמכותו הבלעדית - ולא בסמכות הממשלה - לקבוע את מדיניותה הקרקעית של ישראל (משמעות הדבר היא שהחלטה של ממשלת ישראל בענייני מקרקעין מהווה רק המלצה למועצת מקרקעי ישראל). עתה מבקשת הממשלה להקטין את ייצוג קק"ל במועצת המקרקעין ובמינהל לשיעור של 13 אחוזים בלבד, שהם חלקה היחסי של קק"ל במקרקעי מדינת ישראל.
אם תמומש דרישת הממשלה , עלולה קרן קיימת לאבד מכוחה ואף להידרדר לעמדת נחיתות בכל מה שקשור למדיניות הקרקעית הלאומית. אומנם נכון כי על-פי ההסדר החדש המוצע, קק"ל אינה נפרדת ממינהל מקרקעי ישראל, אשר ימשיך לנהל את קרקעותיה - על אף המגמה שהסתמנה בשנים האחרונות של הינתקות קק"ל מהמינהל ופנייה לכיוון ניהול עצמי של קרקעותיה. אך גם לסוגיה זו עדיין לא נמצא פתרון ועל כן גם היא מצויה תחת סימן שאלה גדול.
עד כה לא קיבלה קק"ל את פירוט השטחים שמציעה לה הממשלה כשטחי חליפין לשטחים העירוניים שהיא מעבירה לבעלות המדינה, ועל כן גם אין אפשרות להעריך את שווי הקרקעות האלה, שעדיין אינן מוגדרות ואינן מזוהות. זאת ועוד- עד היום לא נעשתה כל הערכה כלכלית של הערך הנוכחי הנקי של ההכנסות הצפויות מדמי חכירה שנתיים של אותן קרקעות שקק"ל מתבקשת להעביר לבעלות הממשלה.
כל הנושאים האלה, הקרויים בעגה הציבורית "הרפורמה הקרקעית", מצויים בתהליך של דיון שעדיין לא הגיע לידי סיכום. אך בהקשר זה, השאלה המרכזית הנשאלת היא האם אכן מדובר ברפורמה קרקעית או שמא זו סמנטיקה בלבד.
למרות ההסתייגויות ודברי הביקורת שהועלו כאן קיימים לא מעט היבטים חיוביים בהסכם האמור להתגבש בין הממשלה לבין קרן קיימת. היבט אחד: החל ממועד כריתת ההסכם יוכל כל אזרח ישראלי להגיש את מועמדותו לכל מכרז קרקע עירונית שיפורסם על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, ועובדה זו פירושה מידתיות מובהקת ושוויון אזרחי מוחלט בנוגע לרכישת קרקעות מדינה, בהתאם לדרישות בג"צ.
היבט חיובי נוסף: קרן קיימת תשוב למלא באופן מלא את תפקידה ההיסטורי הכולל אחריות מרכזית לנושאים כגון ייעור; פיתוח קרקעות בעיקר בפריפריה; הכנת תשתיות להתיישבות חדשה ועידודה של התיישבות זו בעיקר באזורי הנגב והגליל. ועוד: קק"ל תוכל להתפנות לעשייה קרקעית תשתיתית בתחומים "ירוקים" מובהקים כמו שיקום נחלי ישראל.
באשר להמלצות הוועדה הממלכתית שמונתה על-ידי יו"ר מועצת מקרקעי ישראל לעסוק בתוכנית חלופית להחלטה 979 של מועצת המקרקעין, הרי שהמלצות "וועדת הבר", העוסקות בקביעת הזכויות בחלקת המגורים ביישובים החקלאיים - המושבים והקיבוצים - הוגשו למועצת המקרקעין, נדונו שם ואושרו עקרונית אם כי נוסחן המדויק עדיין נמצא בשלבי גיבוש סופיים.
מטרת ההחלטה האמורה להחליף את "979" היא לקבוע סוף סוף את זכויותיהם של התושבים ביישובים החקלאיים בחלקת המגורים שבה הם מתגוררים זה שנים ללא זכויות מוגדרות. אם וכאשר תתקבל ההחלטה במוצעת במועצת המקרקעין, יוכל כל תושב יישוב חקלאי להצטרף להסדר החדש. עם ההצטרפות יבוטלו כל ההוראות שהיו קיימות בעבר במסגרת ההסכמים השונים של היישובים החקלאיים עם המינהל.
במסגרת ההחלטה המוצעת, מדובר בעיקר במתן זכויות למשפחה, ללא התחשבות בנושאים כמו "בן ממשיך". כלומר: הדרישה "העתיקה" לרצף בין-דורי תבוטל. הכוונה לפי ההצעה החדשה, להעניק למשפחה במושב זכויות ליצור לעצמה את חלקת מגוריה אשר בבעלותה בתחום מוגדר של עד 375 מ"ר, וליחידת משפחה בקיבוץ תהיה זכות לארגן לעצמה את מגוריה בשטח של עד 160 מ"ר בבעלותה. בהתאם להסדר החדש תינתן לחוכר הקרקע העצמאי אפשרות לדרוש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים תמורת תשלום מופחת ביותר. דמי החכירה הבסיסיים יהיו בשיעור של 3.75 אחוזים מערך הקרקע של חלקת המגורים, כפי שייקבע לפי שומה פרטנית.
הנושא סבוך ומורכב, ואפשר לדון כמעט ללא סוף בכל מה שקשור להקניית הזכויות בחלקות המגורים ביישובים החקלאיים. אולם דבר אחד מרכזי ראוי לציון - הנושא הכאוב ומעורר המחלוקות הזה, שבמהלך שנים רבות לא נמצא לו פתרון מקצועי מהותי, עומד לבוא על סיומו בדרך מקצועית מאוד.
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
