אסון מנהל מקרקעי ישראל

ההיגיון הבריא גורם לנו לחשוב שאדמה, כמו כל דבר אחר, היא דבר ששייך לאנשים שרוכשים אותה, משקיעים בה, מטפחים אותה ובונים עליה. במדינה שלנו ההיגיון הפשוט הזה פשוט לא עובד. 93% מהקרקעות במדינת ישראל שייכות למנהל מקרקעי ישראל. אדמות אלו מוחזקות בשלוש דבוקות עיקריות: הרשות לפיתוח, קרן קיימת לישראל ואדמות מדינה. לפי ס‘ 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל - לא ניתן להעביר בעלות במקרקעין אלו. אין בעלות אמיתית לאזרחי ישראל על רוב נכסי הדלא-ניידי שלהם. רובנו חיים בשכירות על אדמות המדינה (מי שלא חי כנראה על שאר 7%, שהן בדר“כ כנסיות ומוסדות דת אחרים שהוסדרו היטב בתקופה העות‘ומנית).

מהו ההסדר, אם כך? ההסדר הינו של חכירה. מהי חכירה? היא בעצם שכירות ליותר מ-5 שנים. לעיתים ישנה שכירות של מעל 25 שנים ואז המוסד מתכנה ”חכירה לדורות“. את הקרקעות במדינת ישראל לא ניתן לחכור למשך יותר מ-49 שנים (מורשת יהודית של שנת היובל שדרשה השמט חובות וקרקעות), וכל תקופה כזו, יש לשלם למדינה מחדש (להלן). לא ניתן לחכור ל-999 שנים, כיוון שאז מדובר הלכה למעשה ברכישה לכל דבר. (למרות שישנן כנסיות שחכרו אדמות לתקופה כזו). וכך, נאלצים אזרחי ישראל, לכאורה, לשלם דמי שכירות כל שנה או כל תקופה מחדש.

הרציונלים להלאמה המוחלטת של מקרקעי ישראל היו כדלקמן:

הראשון - שימור אדמות בידי העם היהודי. באופן חוקי לא ניתן להעביר את החכירה לאחר, אלא בהסכמת המדינה. לכאורה, המנגנון קיים כדי למנוע מגויים וגופים אנטי- ציוניים להשתלט על אדמות יהודיות שנגאלו.

השני - אם הקרקע תישאר בידי המדינה, תמנע ספסרות. בעלי הון למיניהם לא יוכלו לדרוש מחירים בלתי ריאליים לקרקעות ובכך לשמר בידיהם כוח עצום. היה רצון למנוע ”ברוני קרקע“ כמו באירופה שבה האצילות נובעת מהבעלות על הקרקע.

השלישי - קרקע היא נכס מניב לטווח ארוך. המדינה רצתה לשמר כוח כלכלי זה לשם קבלת הכנסות וחלוקתם באופן הוגן לתושבי ישראל.

שני רציונליים נוספים שיש להזכיר, אך אליהם לא אתייחס (כי הם פחות רלוונטיים) הם שימור כוח לתכנון ובניה (מה שקיים ממילא) והקלה על הפקעת המקרקעין.

הרציונלים הסוציאלסטיים המובהקים הללו, אשר עמדו לעיני מקימי המדינה ואולי היו מתאימים לתקופתם, כשלו במהלך השנים כישלון חרוץ טוטאלי.

שיטת החכירה כשלה. (זו שרצתה לשמר את הקרקע כנכס מניב ולמנוע ספסרות) בעיקר בקרקע שיועדה למגורים, כיוון שהיו מיליוני חוכרים. המנגנון של גביית החוכרים, פשוט לא עמד בנטל רדיפת מאחרי או מסרבי התשלומים.

מעבר לכך, כאשר הגיעה העת לחידוש החכירה, המדינה לא עשתה את ההתאמות הרלוונטיות למצב השוק בביקוש ובהיצע, וכך, עקב פערי מידע חמורים בין המדינה לאזרחים מן השורה שהתעניינו בשוק הנדל“ן למגורים, המדינה פעלה באופן דיכוטומי לא קוהרנטי. מחד-גיסא, באדמות שראתה לנכון כי שוויין פחות (לדעתה ה“מקצועית“) גבתה פחות כספים באופן משמעותי, באחוזים בודדים משוויה האמיתי של הקרקע. מאידך-גיסא, כאשר היה מדובר בקרקעות שראתה לנכון באופן ”מקצועי“ שהן שוות יותר, עליהן דרשה מחירים מופרזים באופן בלתי הגיוני שמקשה עד ימינו על זוגות צעירים לרכוש דירה ולהשתעבד לבנק באופן טוטאלי עקב כך. (וזאת בנוסף למיסוי דרקוני על רכישות דירות ונדל“ן באופן כללי).

כפתרון הוצע בשנות השמונים מנגנון, אשר קיים עד ימינו, ונקרא היוון. משמעותו שהמדינה לוקחת את דמי החכירה פעם אחת מראש לאורך כל התקופה ומחדשת אותו באותו סכום עם התאמות למדד ולאינפלציה.

אז מה הועילו חכמים בתקנתם? למעשה, אין הבדל משמעותי בין חכירה באופן של תשלום פעם אחת מראש לבין רכישה רגילה. ניתן לראות זאת כתשלום בתשלומים קבועים פעם ב-49 שנים. הזכויות על הקרקע אומנם אינם מוחלטות, לכאורה, אך פרט להתפטמות פקידי ממשל במנהל מקרקעי ישראל, אין נפקא מינה בין הפרטה מוחלטת למנגנון הקיים, פרט לשפיכת עוד כספים לעוד פקידים שיהיו חברים חזקים בועדי עובדים שידאגו לא לפטר עובדים כמותם.

הרציונל הראשון אליו התייחסתי, מניעת השתלטות של גורמים לא- יהודיים על אדמות המדינה, נראה כי הוא לכשעצמו מספיק כדי להצדיק את משרתם של פקידי מנהל מקרקעי ישראל. אך, האמנם? ראשית, בעידן הגלובליזציה ואופן מבנה החברות (companies) המודרניות קשה לאתר מי עומד מאחורי איזו חברה, אם הוא באמת רוצה להסתתר. שנית, ישנו מנגנון פשוט וקל שימנע זאת, בלי מנהל מקרקעי ישראל-הרישום בטאבו. רישום הבעלות בטאבו יוגדר פשוט בתנאי כי הבעלים החדש הינו אזרח או תושב ישראל ועליו נטל ההוכחה (מסמכים, תעודות, תצהירים וכו‘).

הגיע הזמן להיפתר מהגיבנת הזו שנקראת מנהל מקרקעי ישראל, ולזכות באדמות המדינה הזאת בחזרה.