אחד ממוקשי המס הידועים הינו מכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה. לאור החשש מתכנוני מס שמטרתם עקיפת מגבלות הפטור ממס במכירת דירה מדי ארבע שנים, הגביל המחוקק את הפטור ממס כאשר מדובר בדירה שנתקבלה/מומנה כולה או חלקה במתנה.
סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין, קובע לפיכך תקופות צינון המחייבות את מקבל דירת המתנה להשהות את מכירתה על-מנת ליהנות מפטור המס. תקופות הצינון שנקבעו נעות בין שנה אחת ל-4 שנים, בהתאם לקרבה המשפחתית של נותן המתנה (הורה או לא), מצבו המשפחתי של מקבל המתנה (נשוי או לא), ומהשאלה האם המקבל התגורר בדירה.
שאלה מקדמית בטרם בדיקת תקופות הצינון, הינה מהי דירה שהתקבלה במתנה. כך לדוגמה, לעיתים ניתן סכום כספי במתנה ובו מקבל המתנה רוכש דירה. במקרה כזה קובע סעיף 49ו(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין חזקה לפיה קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה, כמוה כקבלת הדירה במתנה.
בהקשר זה התעוררו במהלך השנים מספר שאלות:
שאלה אחת הינה מהו הקשר הנדרש בין המתנה ובין רכישת הדירה. בעניין זה נקבע בפסיקה כי על-מנת שמתנה תהווה "מתנה" לצורך סעיף 49ו צריך להתקיים בעת מתן המתנה קשר בינה לבין הדירה, ולפיכך מתנות חתונה שלא ניתנו ספציפית לרכישת דירה אינן מתנות לעניין סעיף 49ו(ג)(1) [ע"א 169/88 בן אאיס].
בפסיקה נוספת נקבע כי סכומים לא ייחשבו כמתנה גם במקום בו הוכח שניתנו על-ידי ההורים כהלוואה והלוואה זו הוחזרה עם מכירת הדירה [ו"ע 1131/02 דמבו אלה].
שאלה מעניינת נוספת התעוררה מקום בו לא נרכשה דירה מוגמרת, אלא בוצעה בנייה עצמית על קרקע קיימת. במקרים אלה, "מועד רכישת הדירה" פחות ברור, ואז עולה השאלה, מאיזו נקודת זמן יש להתחיל ולמנות את תקופת 3 השנים.
בפסק הדין עזורי לילך [וע 1081/02], רכשה העוררת קרקע בשנת 1993 בכספים שקיבלה במתנה מאביה למטרה זו. בשנת 1997 החלה לבנות על הקרקע ובשנת 2000 הסתיימו עבודות הבנייה, והדירה נמכרה. שווי הקרקע עלה על 50% ממחיר הדירה הגמורה. הדיון נסב סביב השאלה, האם מדובר ב"דירת מתנה" הכפופה לתקופות הצינון, שכן המתנה ניתנה יותר מ - 3 שנים לפני השלמת הבניה (שהוא המועד הרלוונטי לגבי "רכישת דירה" גם לגישת רשויות המס).
לגישת מנהל מיסוי מקרקעין המדובר ב"דירת מתנה" וזאת למרות חלוף השנים - וזאת בין היתר בטענה שהחזקה בסעיף 49ו(ג)(1) שתוארה לעיל (קבלת הסכום בתוך 3 שנים) באה רק להוסיף על דרכי המתנה הקבועות בסעיף 49ו(א) ולא לגרוע מהם. ועדת הערר דחתה גישה זו, ובצדק לטעמנו, וקבעה כי פרשנות רשויות המס תביא למצב בלתי רצוי שבו כל מתנה הקשורה לדירת המגורים תפעיל תמיד את הסעיף - גם אם חלפו שנים רבות ממועד מתן המתנה ועד לרכישת הדירה (לרבות בדרך של בניה עצמית).
על אף פסק הדין, שניתן לפני כ-4 שנים, במקרים רבים סירבו רשויות המס לנהוג לפיו. לאחרונה התבשרנו כי הנושא נשקל מחדש והוחלט לנהוג לפי ההלכה העולה מפסק הדין, ומקום בו חלפו יותר מ-3 שנים ממועד המתנה ועד למועד הרלוונטי (ככל הנראה - "גמר הבנייה") - לא תיחשב הדירה כדירת מתנה. ככל הנראה בימים הקרובים תוצא הנחייה פורמלית בנושא זה. אין לנו אלא לברך על הדברים ולקוות שגם בעתיד יפעלו רשויות המס בהתאם להלכות העולות מפסקי דין (כל עוד אלה לא שונו) - אף אם המדובר בפסיקה המקבלת את עמדת הנישומים.
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
