לקנות או לא לקנות דירה?

בשוק הנדל"ן, כמו בכל שוק אחר, עיתוי הקנייה או המכירה הינו קריטי. שנה לפה ושנה לשם, לעתים אפילו חודשים ספורים - עשויים להבדיל בין עסקה מצוינת לעסקה כושלת.

ננסה לנתח באמצעות הכלים שעומדים לרשותנו כאנשי פיננסים וכמי שמכירים את נתוני החברות הקבלניות הציבוריות הנסחרות בבורסה - מה מצב השוק מזווית הראיה של האדם הפרטי והמשקיע הפוטנציאלי.

דילמת קוני הדירות

ההאטה בצמיחה העולמית פוגמת בתחושת העושר של הצרכן ומכאן משפיעה על הצריכה בכלל ועל רכישות נדל"ן בפרט. עניין זה עשוי להביא לירידה במחירי הדירות ולכן עדיף להמתין עם קניית דירה. ההנחה היא, שהאטה במשק עשויה להביא לפיטורים ובכלל לערעור הביטחון במקום העבודה. במקרה כזה, אם יתרחש, מלאי הדירות יגדל ויביא לירידת מחירים. או אז כדאי לרוכשי הדירות הפוטנציאליים לדחות את רכישת הדירה.

מנגד, צריך לזכור שבנקודת הזמן הנוכחית ריבית בנק ישראל נמוכה וריבית המשכנתאות שנגזרת ממנה נמוכה מאוד. בנוסף, התחרות הנוכחית בין הבנקים למשכנתאות יוצרת ריביות אטרקטיביות עוד יותר. כמו כן, אחד הזרזים להסטת השוכרים הטבעיים לרכישת דירה הינם מחירי השכירות הגבוהים. על כך יש להוסיף את העובדה שהתחלות הבנייה נמצאות בשפל היסטורי ומלאי הדירות הנוכחי עשוי אף להצטמצם. נתונים אלה דווקא מעודדים רכישת דירות שכן מחיריהן צפויים לעלות.

מה נכון? קשה להעריך כרגע. יש פה מצב מאוזן עם נטייה קלה לרוכשי הדירות. כלומר, מחירי הדירות צפויים לשמור על ערכם או אף לעלות במעט ובלבד שההאטה בצמיחה העולמית לא תפגע בשוק התעסוקה המקומי.

קבלן יקר, מה שלומך?

נכון לימים אלו אנו מפרידים בין שלוש קבוצות קבלנים שמצבם מטוב מאוד עד מאתגר. אלה שמצבם טוב מאוד הם הקבלנים שנהנים כיום ממחירי דירות גבוהים בעוד שאת קניית הקרקעות ובניית הבתים הם ביצעו בזול. התוצאה: קבלנים אלה גוזרים רווח נאה על מכירת הדירות.

הקבוצה השנייה כוללת את אותם קבלנים שברשותם קרקעות שנרכשו בזול אך טרם החלו את תהליך הבנייה שהפכה יקרה בשל עליית מחירי הסחורות בעולם כמו ברזל, אלומיניום ומוצרי בניין לסוגיהם. מצב קבלנים אלה הינו סביר עד טוב כי ועדיין צפויים להם רווחים.

הקבלנים שמצבם מאתגר הם אותם הקבלנים שאין להם לא קרקעות וצריכים לתמחר פרויקט במחירי ביצוע גבוהים. קבלנים אלה בודקים בשבע עיניים כל כניסה לעבודה וסביר להניח שבשלב זה יעדיפו להישאר מחוץ למשחק.

בשולי השוק יש לציין כי תופעת קבוצות הרכישה הולכת ומתפשטת מוזילה באופן משמעותי את מחיר הדירה וחוסכת לקונים תשלומי מס שונים בגין רכישת הדירה ובהם מס רכישה ומע"מ.

לצאת מהשקעה בדירה ולהשקיע במניות/אג"ח של חברות נדל"ן - מהלך חכם?

בשוק הישראלי נוצר עכשיו מצב מאוד מעניין:

מצד אחד - הקבלנים חוגגים וחווים תקופת שיא במחירי הנדל"ן, מצד שני - מניות חברות הנדל"ן הבונות דירות מגורים בעיקר בארץ ספגו מכות לא קלות וירידות שערים במניותיהן.

מחירי המניות של חברות הנדל"ן לא משקפות את מצבן האמיתי. רוב מניות אלה, כאמור, סבלו מסנטימנט המשקיעים וירדו מתחת לשווים הכלכלי. בין החברות שנסחרות להערכתנו בתמחור חסר אפשר למנות למשל את דמרי, אזורים, וצרפתי. מבט מהיר אל המספרים שלהן מראה לנו שמחירי החברות האלה בשוק נמוך משמעותית ממחיר הקרקעות והבניינים שברשותן.

המצב הזה מייצר הזדמנות השקעה שמעניין לבחון אותה: האפשרות לצאת מהשקעה בדירה במחירים גבוהים ולהשקיע בהון שמתפנה מניות של חברות נדל"ן עם ביצועים מצוינים שנמצאות עכשיו במחירים טובים. אין הכוונה, כמובן, לומר שאדם מהשורה המתגורר בביתו ימכור אותו לכל המרבה במחיר אלא הכוונה לאותו משקיע שמשקיע, בין היתר, בדירות למגורים. אולי זה זמן טוב עבורו להחליף את ההשקעה.

בשורה התחתונה - מהלך של מכירת דירה לטובת מניות נדל"ן קשורה לאופק השקעתו של מבצע המהלך. שונאי סיכונים כמובן לא ילכו על אקט כזה אבל אנשים עם יכולת לקחת סיכון מסוים ועם הבנה בסיסית של תנאי השוק בהחלט עשויים לבחון את הפוטנציאל.

לונדון לא חיכתה לנו

אם ננסה להציץ השוואתית לפערים האדירים בין מחירי דירות היוקרה במגזר העליון ביותר בישראל, לבין הדירות המקבילות להן בבירות מדינות המערב:

דירת פאר במיקום מצוין בלונדון או במנהטן נמכרת בימים אלה במחיר של בין 50 אלף פאונד בלונדון לבין 30-50 אלף דולר במנהטן. בתל אביב מחירי השיא של דירות יוקרה בפרויקטים כמו רוטשילד 1 של חבס, או פרויקט השופטים שבו רכשה שרי אריסון פנטהאוז מגיעים לכ-12-18 אלף דולר בלבד.

אז נכון, כאן לא לונדון וגם לא התפוח הגדול, ובכל זאת, פערים של עד פי 5 (!) מול בירות המערב מלמדים אותנו שלשוק הזה, למרות מחיריו הפנטסטיים, עדיין יש כנראה לאן לצמוח.