ביטחונות להסכמי שכירות

עד לפני שנים לא רבות, ניתן היה להסתמך כל שטרי חוב או שטרי ביטחון (לרבות שיקים לביטחון) כבטוחה להבטחת תניות הסכם שכירות (כמו גם הסכמים אחרים). השימוש באותם שטרות היה פשוט יחסית, והגשתם ללשכת ההוצאה לפועל הקרובה, היתה מביאה בדרך כלל לתשלום הסכום בתוך זמן קצר. אם מנסה היה החייב להתנגד לביצוע השטר, נתקל היה בחומה כמעט בלתי עבירה של בתי המשפט.

דא עקא, שמאז ועד היום חלו בדיני השטרות שינויים מרחיקי לכת כתוצאה מפרשנות ליברלית, ואף ליברלית מדיי, לדעת כותב שורות אלה, של הדין. במסגרת אותה מגמה, הפכו למעשה בתי המשפט את דיני השטרות לחלק מדיני החוזים, ופתחו אותם לפרשנות מרחיקת לכת, תוך שהם מאפשרים לקרוא לתוך אותם שטרות את תנאי חוזה השכירות. בכך, השתנה התחום כולו באופן מרחיק לכת.

כיום, הלכה למעשה, כמעט ואין שטר הביטחון מספק הגנה לבעל הנכס והעושה בו שימוש צפוי בדרך כלל להליך משפטי מלא ומייגע, ממש כאילו תבע מלכתחילה על-בסיס החוזה עצמו. כך, בסמוך להגשת השטר לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, מגיש החייב "התנגדות לביצוע שטר", המאפשרת לו למעשה לבקש רשות להתגונן כנגדו. הלכה למעשה ניתנת כמעט בכל המקרים, בשל המדיניות הנזכרת דלעיל, אותה רשות וההליך המשפטי הופך להליך רגיל לכל דבר, והיתרון הגלום באותו שטר "ביטחון" אובד לחלוטין.

אותה מדיניות שיפוטית הפכה את דיני השטרות (ולא רק שטרות הביטחון) לכמעט חסרי ערך והכפיפה אותם לחלוטין לדיני החוזים. בכך, נוצרה אי-ודאות משפטית, אשר גרמה לאי-ודאות כלכלית. בעת הנוכחית, לא ניתן עוד להסתמך (או כמעט לא ניתן) על שטרי חוב או ביטחון כערובה ממשית לקיום חיוב השוכר. מובן מאליו, כי חוסר הביטחון שנוצר גרם למה שנראה, על-פניו, כעלייה חדה בהפרת הסכמים, להפחתה של ממש ביעילות השוק ולמעבר לביטחונות אחרים.

המודעים לבעייתיות הגוברת בדיני השטרות עושים מאמץ, במידת האפשר, לקבל ביטחונות חלופיים. בדרך כלל, על-פי סדר העדיפויות הבא: פיקדון מזומן, ערבות בנקאית או שעבוד נכס. לאחרונה, אף החל שימוש בכרטיסי אשראי כבטוחה לקיום חיובי השוכרים. הבטוחה האחרונה אינה יוצרת, כמובן, ביטחון באותה רמה של החלופות הקודמות, אך יתרונותיה בצידה, ובין היתר: הקלת הגביה, עמידה במועדי תשלום וקושי יחסי בביטול העסקה על-ידי השוכר. כמובן שחלק מחוסר היעילות החדש של השוק, מגולם לתשלום העמלות והריבית לחברות האשראי, בשל ה"סליקה", כמו גם בהיעדרו של ביטחון מוחלט לאי-ביטול העסקה, בשלב כלשהו.

בעלי נכסים המפקידים נכסי נדל"ן בידי שוכרים, טוב יעשו אם יעמדו מעת לעת על השינויים המשפטיים המשפיעים על ביטחונותיהם. הדבר מומלץ במיוחד לבעלי הנכסים ה"ותיקים" בתחום ההשכרות, אשר בטחו אדישות והרגשת שווא של ביטחון במהלך השנים. כאמור, מה שהיה נכון עד לפני מספר שנים לא בהכרח נכון כיום, ועלות הגילוי המאוחר עלולה להיות כבדה עבור בעל הנכס. דווקא אותם בעלי נכסים נמצאים בסיכון הגבוה ביותר מבחינה זו, בשל שימושם משכבר הימים בחוזים שאינם עדכניים ואינם מתאימים למצב המשפטי החדש שנוצר, שימושם בהסכמים מוכנים (שקיבלו ממתווכים, שרכשו בחנויות וכו') או בשל הסתמכם על ביטחונות שאינן ביטחונות עוד.

במקרים אלה, כדאי יהיה לזכור, כי הנזק העלול להיגרם בשל פעולות השוכר בנכס, עשוי להיות כבד ביותר ואף להסתיים בפגיעה פיזית קשה בנכס עצמו. ביום פקודה עלולים אותם "ביטחונות" והסכמים בלתי מעודכנים, להכשיל את בעל הנכס ואת האפשרות לגבות פיצויים מהשוכר.

_____________

תוכן הרשימה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהמנעות מביצוע פעולה כלשהי.

הכותב הוא עו"ד, חבר וועדת החקיקה למדע וטכנולוגיה, וועדת המחשוב וועדת הבנקאות וועדת תביעות ייצוגיות של לשכת-עורכי-הדין.