מכת מדינה, כך ניתן לקרוא לתופעה המדאיגה, המוכרת ללא מעט בעלי דירות שמשכירים את דירותיהם, שעה שהשוכר מחליט על דעת עצמו שלא לשלם דמי שכירות או מסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות (גם אם ממשיך לשלם דמי שכירות).
תופעה קשה זו הפוקדת את משכירי הדירות חדשים לבקרים, מעמידה אותם לא אחת במצב של חוסר אונים מוחלט, שבו הם ניזוקים כלכלית בצורה משמעותית, אינם יכולים לממש כדבעי את זכות הקנין שלהם, ואף אינם יכולים להפעיל כח סביר כנגד השוכרים משום שהמחוקק לא הקנה להם את הזכות להפעיל כח סביר כנגד השוכרים בדומה לזכות שהמחוקק העניק לבעל-בית כנגד מסיג גבול, אשר יכול לפנותו תוך שימוש בכוח סביר, כאשר מדובר בשלושים ימים מיום התפיסה (כאמור בסעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).
חוסר האונים המתואר לעיל גרם לא אחת לאובדן אמון של בעלי הדירות במערכת המשפטית ובמערכת אכיפת החוק, באשר פעמים רבות נדמה למתבונן מן הצד שהשוכר עושה בנכס כבשלו, קובע מתי יתפנה, אם בכלל, שעה שהמערכת המשפטית ומערכת אכיפת החוק אינן מסייעות לבעלי הדירות במאבקם הצודק כנגד השוכרים לפינוי מהיר של הנכס.
האפשרות להגיש תביעה בהליך של סדר דין מקוצר לפינוי המושכר (אחד מההליכים המשפטיים שניתן היה לנקוט בטרם התקנת התקנות החדשות), קיצרה את ההליך רק "על הנייר", שכן בפועל, פעמים רבות, חלפו מספר שנים עד שמגיש התביעה בסדר דין מקוצר הגיע אל המנוחה והנחלה, וזאת משום שהשוכר היה מעלה טענות סרק כטענות הגנה, והכל על-מנת לעכב עוד ועוד את הפינוי הצפוי. במצב דברים זה, לא ניתן היה לאכוף על השוכר לבצע את חיוביו בחוזה, כך שהחוטא יצא נשכר - התעשר שלא כדין על חשבון המשכיר - ואילו המשכיר יצא כשידו על התחתונה.
תוצאה זו אף קשה שבעתיים, כאשר בלא מעט מקרים השוכרים אף הפסיקו לשלם את תשלומי החובה שלרוב חלים עליהם, כגון תשלומי הארנונה והחשמל, ובסופו של דבר גם תשלומי חובה אלו נפלו על בעל הנכס במידה ושקד על שמריו.
לאחרונה, המחוקק נתן רוח גבית חזקה לבעלי הדירות שעה שהתקין את התקנות החדשות בתביעה לפינוי מושכר (פרק טז'4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984), שהינן כלי חשוב, אם כי לא מספיק, בהתמודדות עם תופעות קשות אלו בניסיון למגרם.
על-פי התקנות החדשות, במצבים המתוארים לעיל, כאשר השוכר אינו מפנה את המושכר למרות שעליו לפנותו (עקב הפרת ההסכם או עקב אי תשלום דמי השכירות), על בעל הנכס להגיש תביעה שכותרתה תהיה "תביעה לפינוי מושכר", כאשר יחד עם כתב התביעה עליו להגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו, אסמכתאות משפטיות אם ישנן, חוו"ד מומחה וכל מסמך אחר שעליו הוא מסתמך. גם לכתב ההגנה מטעם הנתבע (שעליו להגישו תוך 30 ימים מיום קבלת כתב התביעה) יש לצרף תצהיר עדות ראשית מטעמו, אסמכתאות משפטיות אם ישנן, חוו"ד מומחה וכן כל מסמך אחר שעליו הוא מסתמך, ובדומה להוראות התקנות הנוהגות בהליכים של סדר דין מהיר.
חקיקה חדשה זו הינה מחשבה מבורכת למיגור התופעות הקשות המתוארות לעיל והינה צעד אחד מתוך כמה צעדים הכרחיים שעל המחוקק יהיה לנקוט בעתיד, אם כי ראוי לציין, כי גם לאחר החקיקה החדשה ניתן לתבוע פינוי מושכר גם בדרכים "הישנות", דהיינו, תביעה בסדר דין רגיל או בסדר דין מקוצר.
התקנות החדשות חוסכות ועוקפות את כל השלבים וההליכים המקדמיים, המלווים כעניין שבשגרה כל הליך משפטי, כגון גילוי מסמכים, שאלונים, קדמי משפט, הגשת תצהירים וכו' - ועל כך יש לברך - ומדלגות היישר לשלב ההוכחות בתביעה, כאשר לעניין זה, קובעות התקנות כי בתוך 30 ימים מיום הגשת כתב ההגנה, ייקבע מועד לדיון בבית המשפט, כך שניתן תוך שישים ימים ממועד הגשת התובענה להיות לאחר דיון ההוכחות בבית המשפט ולפני מתן פסק דין, אשר על-פי התקנות צריך להינתן תוך 14 ימים.
במסגרת "תובענה לפינוי מושכר" לא ניתן לבקש סעדים נוספים מלבד סעד הפינוי, כדוגמת סעד כספי (תשלום דמי השכירות), משום שלדעת מציע התקנות החדשות, הכללת סעדים נוספים בתביעה לפינוי מושכר תאריך את משך התובענה ובכך תוחמץ מטרת הפינוי המהיר.
בעיות שלא באו על פתרונן
אנו סבורים שאמנם התקנות החדשות קיצרו משמעותית את אורך הזמן שיש להמתין עד למתן פסק הדין לפינוי, אך יחד עם זאת עדיין נשארו בעיות שלא באו על פתרונן. כך, למשל, המחוקק השאיר את ביצוע פסק הדין בהתאם להוראות חוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967. ברור הדבר כי בנתינת פסק דין לפינוי אין בכדי לסיים את מלאכת הפינוי ועל המשכיר ליישם בפועל את פסק הדין ולפנות את השוכר בהתאם להוראות חוק ההוצאה לפועל. בכך, המחוקק החטיא שוב את המטרה, שכן יישום פסק הדין בהתאם להוראות חוק ההוצאה לפועל אורך פעמים רבות זמן רב.
לאור זאת, טוב היה אם מתקין התקנות היה מוצא פתרון יעיל ומהיר גם למימוש פסק הדין לפינוי ולא רק לנתינת פסק דין לפינוי, שפעמים רבות יכול להישאר רק "על הנייר".
זאת ועוד. טוב היה אם המחוקק היה נותן את דעתו באותה ההזדמנות לצורך ליתן מענה הולם גם לבעיית החובות הכספיים - דמי השכירות ותשלומי החובה - שלא שולמו על-ידי השוכרים.
כמו-כן, למרבה ההפתעה, המחוקק לא נתן את דעתו בתקנות החדשות גם לתופעה המדאיגה של פולשים לנכס, שאין ולא היה להם חוזה שכירות. כלומר, בעוד שניתן לעשות שימוש בתקנות החדשות כנגד מחזיק בנכס שהפר את חוזה השכירות ו/או שחוזה השכירות שלו הסתיים, הרי שלא ניתן לעשות שימוש דומה כנגד פולש (מסיג גבול) שמעולם לא היה לו חוזה שכירות.
לדידנו, פשוט וברור שאם המחוקק מצא לנכון להתקין תקנות אלה כנגד מחזיק בנכס שלא כדין, כל שכן שהיה צריך לעשות את זה כנגד פולש לנכס שמעולם לא הייתה לו זכות כלשהי להחזיק בנכס.
בעיה נוספת, שאין התקנות החדשות נותנות לה פתרון, הינה בעיית הדיירות המוגנת, אך זהו נושא למאמר נפרד.
סוף דבר: אין ספק שהתקנות החדשות הינן מחשבה מבורכת, במיוחד לאור חוק היסוד: כבוד האדם וחירותו (שבין היתר בא לעגן בחוק יסוד את קניינו של האדם), אך מוטב היה לו המחוקק היה נותן את הדעת למציאת פתרון כולל לכל הבעיות הפוקדות את בעלי הבתים שעה שהם מנסים לפנות במהירות המרבית שוכרים המחזיקים בדירתם שלא כדין או פולשים לדירתם.
הערות על נצח יהודה ומינוי ראש אמ"ן, ולקח מאיר עיניים ממשה רבינו
