האם קיים בחוק או בתקנות התכנון והבנייה סעיף המאפשר תוספת אחוזי בנייה בקומה אחת, על חשבון גריעת אחוזי הבנייה הנוספים מקומה אחרת בבניין – מבלי שתיווצר חריגה מסך כל אחוזי הבנייה המותרים?
הכוונה לנייד אחוזי בנייה מקומה לקומה, ללא חריגה מסך כל אחוזי הבנייה המותרים.
תשובה והסבר
אין ספק כי הגדלת אחוזי הבנייה בקומה כלשהי מאלו הרשומים בתוכנית המתאר – מהווה סטייה מהדרישות, אלא שסטייה רגילה שאינה סטייה ניכרת – ניתנת לאישור, ואילו אם תוגדר סטייה זו כסטייה ניכרת – אזי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כמו גם הוועדה המחוזית – לא בנות סמכות לאשר את החריגה.
לפי תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב 2002, להלן הסטיות שהן בגדר סטייה ניכרת מתוכנית:
סטייה ניכרת (תיקון התשס"ח)
סטייה ניכרת מתוכנית, לעניין סעיף 151 לחוק, היא אחת מאלה:
(1) שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתוכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה;
(2) בנייה בשינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית, המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה;
(3) בנייה בשינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית, באופן שלא תאפשר לעשות שימוש בבניין בהתאם לייעוד הקבוע לו בתוכנית;
(4) הוספת בניינים במגרש על מספר הבניינים המותר לפי התוכנית, אלא אם כן בין הבניינים נשמר מרחק הגדול פי שניים מהמרחק שנקבע בתוכנית כמרחק שבין גבול הבנייה מצד הבניין ובין גבול המגרש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
(א) המרחק הקצר ביותר בין הבניינים לא יפחת משישה מטרים, כאשר המדידה תתבצע בין הקירות החיצוניים;
(ב) הוספת הבניין במגרש לא תשנה את אופיה של הסביבה הקרובה; ואולם לא תותר הוספת בניין במגרש כאמור באזור שייעודו בתוכנית הוא חקלאי;
(5) בנייה מעבר לקו שנקבע בתוכנית כגבול לבנייה בחזית המגרש, למעט אחת מאלה:
(א) בניית גזוזטראות הנמצאות 2.50 מטרים לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים ושאינן בולטות מעבר לקו האמור יותר מ-2 מטרים או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, הכל לפי הבליטה הקטנה;
(ב) בנייה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים באותו קטע רחוב, בין שני צמתים;
(6) בנייה מעבר לקו שנקבע בתוכנית כגבול לבנייה מצדי המגרש, למעט אחת מאלה:
(א) בניית קיר, עם פתחים, לרבות בליטה או גזוזטרה החורגת ב-10% או פחות, מהמרווח שנקבע בתוכנית בצדי המגרש והמשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות, מהגבול הצדדי של המגרש; (ב) בניית קיר, שאין בו פתחים, המשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות, מהגבול הצדדי של המגרש;
(7) בנייה מעבר לקו שנקבע בתוכנית כגבול לבנייה בצדו האחורי של המגרש, למעט אחת מאלה:
(א) בניית קיר, עם פתחים, החורגת ב-10%, או פחות, מהמרווח שנקבע בתוכנית בצדו האחורי של המגרש;
(ב) בניית גזוזטרה בגובה של 2.50 מטרים לפחות, מעל מפלס פני הקרקע הסופיים, והחורגת ב-2 מטרים או 40%, לפי הנמוך מבין השניים, מהמרווח בצדו האחורי של המגרש; (ג) בניית קיר, שאין בו פתחים, החורגת ב-30% או פחות מהקו שנקבע בתוכנית כגבול לבנייה בצדו האחורי של המגרש;
(8) הוספת קומות, מעל למספר הקומות המותר לפי התוכנית, שלא מתקיימים לגביה התנאים המצטברים כדלקמן:
(א) הבניין, לאחר הוספת הקומות, משתלב בסביבה הקרובה;
(ב) מספר הקומות הוא בהתאם למפורט בטבלה להלן:
מספר הקומות המותר לפי מספר הקומות, לרבות קומת התוכנית, למעט קומות מרתף עמודים מפולשת, שמותר ולרבות קומת עמודים מפולשת להוסיף בהקלה:
1 עד 2 1
3 עד 4 2
5 עד 9 3
10 עד 15 4
16 ומעלה 5
על אף האמור בפסקת משנה זו, הוספת קומות מרתף הכוללות שטחי שירות בלבד והוספת קומה אחת שגובהה עד 2.20 מטרים נטו בבניינים שגובהם לאחר מתן ההקלה 16 קומות ומעלה, לא תיחשב כתוספת קומה לעניין תקנות אלה; בפסקה זו - "מרתף" - חלק מבניין, שהחלל שבין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ-1.20 מטרים מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב; "קומה" - חלל, בכל צורה גאומטרית שהיא, המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, שגובהו גדול מ-1.80 מטרים, למעט עליית גג ויציע;
(9) הוספת דירות מגורים, למעט תוספת דירות מגורים שנתקיימו בה התנאים המצטברים כדלקמן:
(א) במגרש בודד -
(1) תוספת דירות המגורים היא בשיעור של 20% או פחות, מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבנייה על מגרש, על-פי הוראות התוכנית החלה על המגרש;
(2) שטחן הממוצע של הדירות במגרש לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מטרים רבועים;
(3) הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש;
(ב) במספר מגרשים הגובלים זה בזה -
(1) תוספת דירות המגורים היא בשיעור של 20% או פחות, ממספר דירות המגורים המותרות לבנייה על המגרשים הגובלים (להלן - המגרשים); (2) שטחן הממוצע של הדירות במגרשים, לאחר מתן ההקלה, עולה על 80 מטרים רבועים;
(3) הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרשים;
(4) בבקשה להקלה צוין מספר דירות המגורים המותרות לבנייה במגרשים לפי התוכנית וההקלות שאושרו לגבי מספר דירות המגורים במגרשים קודם להגשתה;
(ג) על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו-(ב)(1) במקרה שבחישוב מספר דירות המגורים, לאחר הוספת התוספת המותרת, התקבל גם חלק מדירה שהוא 50% ויותר - הוא יעוגל לדירת מגורים שלמה; בפסקה זו - "דירת מגורים" - מערכת חדרים או תאים, שנועדה לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד; "שטח דירת מגורים" - שטחים בדירת מגורים שנועדו למטרות עיקריות, כמשמען בתקנה 9 לתקנות אחוזי הבנייה, בתוספת שטחו של מרחב מוגן דירתי כמשמעו בתקנה 9(ד)(1) לתקנות האמורות.
(10) בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתוכנית, שנועדו לקבוע את אופיה של הבנייה בתחום התוכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה;
(11) בנייה בניגוד להוראות התוכנית שנועדו למניעת מטרדים לרבות הוראות למניעה והסדרה של פליטה לסביבה של חומר או אנרגיה ומניעה והסדרה של סיכון מחומרים מסוכנים או מקרינה, אלא אם כן סולק המטרד ולמעט הקלה הבאה להבטיח שיפור סביבתי;
(12) בנייה בניגוד להוראות התוכנית שמטרתן טיפול בנגר העילי;
(13) בנייה בניגוד להוראות התוכנית הבאות למנוע השחתת ערכי דת, היסטוריה ונוף, או הוראות תוכנית בדבר שימור מבנים או אתרים;
(14) סטייה מהוראות התוכנית הבאות למנוע הפרעה לתנועה, או הגבלת שדה הראיה של נוהג בכלי רכב בדרך, למעט הקלה הבאה להבטיח שיפור תחבורתי;
(15) סטייה מהוראות התוכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התוכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת-קרקעיים;
(16) שינוי השימוש בשטח בבניין, שנועד לשמש, על-פי תוכנית, כשטח שירות או שהוסף כשטח שירות, לפי תקנה 13 לתקנות אחוזי הבנייה - לשטחים למטרות עיקריות;
(16א) סגירת גזוזטרה אשר לא באה במניין שטחי הבנייה לפי תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, בכל סוג של חומרי בנייה.
(17) סטייה מהוראות התוכנית המתנות מתן היתר בנייה באישורה של תוכנית מפורטת, או בקבלת אישורה של רשות מוסמכת למתן היתר הבנייה;
(18) סטייה מהוראות תוכנית בדבר תקופת תוקפה של התוכנית;
(19) סטייה מהוראות תוכנית, כשנקבע בתוכנית, כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת .
לפי סעיף 19 לעיל, יש לבדוק בתקנון תוכנית המתאר האם נאמר שם כי ניוד שטחים מהווה סטייה ניכרת, אם לא. ככל שלא רשום בתקנון כי ניוד שטחים מקומה לקומה מהווה סטייה ניכרת, המסקנה היא כי מדובר בסטייה רגילה אשר בסמכות הוועדה המקומית לאשרה, כפוף לפרסום המחויב על-פי החוק במקרים של סטייה שאינה ניכרת או שימוש חורג.
