מעלית שאינה חלק מ
דירה אלא מיועדת לשימוש כללי - כלומר כזו המשמשת את כל בעלי הדירות או את מרביתם [מעל 50%] - היא לעולם רכוש משותף, ולא ניתן להצמידה כחלק מדירה ובכך למנוע מדייר כלשהו מלהשתמש בה.
כלל זה חל גם לגבי החיובים בהוצאות אחזקת המעלית - יהא בעל הדירה משתמש "כבד" במעלית [בשל מגוריו בקומה העליונה] או יהא מנותק מהמעלית [בהיותו גר בקומת קרקע עם כניסה נפרדת] - זה וגם זה יממנו את אחזקת המעלית כמו ששניהם יממנו את אחזקת גג הבית מבחינת איטום אף על-פי שבעיית האיטום מעניינת יותר את הגר בקומה העליונה.
להבהיר: על-פי התקנון המצוי כל דייר מדיירי הבית רשאי להשתמש בכל חלקי הרכוש המשותף וישלם את דמי האחזקה לפי חלקו היחסי בהתאם לשטח הדירה שלו, ובאין שינוי חוקי של התקנון, זהו המצב לאשורו.
להלן סעיף 55 לחוק ה
מקרקעין תשכ"ט - 1969 :
"55. חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירות
(א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
(ג) בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן - התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד". לפיכך אנו למדים כי לאחר שהוצמד חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ההוראות בחוק החלות על הרכוש המשותף כבר לא חלות על חלק זה, לאמור, הוא כבר אינו בגדר רכוש משותף. הצמדה מסוג זה נעשית בדרך הקבועה בחוק המקרקעין סעיף 62 (א) באמצעות רוב של בעליהן של בעלי 2/3 מהרכוש המשותף לכל הפחות:
"62. תקנון מוסכם
(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לעניין סעיף-קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן". מכלל לאו לומדים הן, כלומר, יש דרך לבצע הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת אולם כפוף לשני סייגים:
א. ההצמדה לא תבוצע לגבי חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; כאמור בסעיף 55 (ג) לחוק כמצוטט לעיל.
ב. ההצמדה תבוצע בהסכמת כל בעלי הדירות.
ראה בעניין זה ע"א 238/83
נציגות הבית המשותף נ' פנחס וחיה מרכוס, בית המשפט העליון, שופטים: מ' בן פורת, ש' לוין, ש' נתניהו, פד"י מ"א (2) 561, להלן ציטוט:
"החוק מאפשר הוצאת חלקים מסוימים מגדר הרכוש המשותף לכלל בעלי הדירות והצמדתם לדירה מסוימת (להוציא חריגים המפורטים בסעיף 55 (ג)) כמו-כן מאפשר החוק קביעת שיעור השתתפות בהוצאות שונה מזה הקבוע בסעיף 58.
הדרך שבה מתיר החוק לעשות כן, כאמור בשני הסעיפים הנ"ל, היא על-ידי קביעה המורה כך בתקנון, בדרך האמורה בסעיף 62 (א). על-פי סעיף זה אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ללא הסכמת בעלי כל הדירות, אף לא להטיל על בעלי הדירות חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמתם". לאמור, יש רכוש משותף שלא ניתן להצמידו, והוא מכונה "רכוש משותף הכרחי". אומנם בבית משותף לעולם יש רק שני סוגים של רכוש - דירות ורכוש משותף, אולם הרכוש המשותף מתחלק לפי האמור לעיל בחוק לשני סוגים - הכרחי, כזה שאין דרך להצמידו לדירה, ורכוש משותף שאינו הכרחי והוא בר הצמדה בתנאים שלעיל.
מכל האמור לעיל מתקבל כי המעלית המשמשת את רוב הדיירים היא בחזקת רכוש משותף הכרחי.
במצב דברים זה, אין להצמידה, אולם אפשר בהחלט להעביר החלטה בתקנון הבית המשותף לגבי נטל אחזקת המעלית בין הדיירים לפי מיקום דירותיהם ובכלל חלוקה זו לפטור את בעליהן של דירות שלא משתמשים כלל במעלית בגלל תנאיהן ומיקומן מנטל זה.
בפסק הדין הנ"ל הובעה בקורת על כך שהמחוקק יצר תקנון החל בכל מקרה אם לא משנים אותו ובו כלול עיוות לפיו כל הדיירים - כולל אלו שלא משתמשים במעלית - יממנו את הוצאות אחזקתה לפי גודל דירותיהם, ורק יזמה של וועד הבית המשותף אמורה לבטל עיוות זה. ראוי כי המחוקק יתקן את האנומליה הזו ויסדיר דרך שינוי בחוק המקרקעין ו/או בנוסחו של התקנון המצוי את נטל אחזקתה של המעלית לפי מידת השימוש בה.
על-אף שמדובר במתחם בעל ערך היסטורי ואדריכלי רב, המתחם נמצא מזה שנים במצב של הזנחה מבישה
