מס רכישה על היזם בפינוי בינוי

לאחרונה, דחה בית המשפט העליון בקשה לדיון נוסף בעניין גובה מס הרכישה המוטל על היזם בעסקות פינוי בינוי (דנ"א 1047/10 פרידמן חכשורי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב).

באותו עניין דובר בחברה יזמית שזכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב לפרויקט פינוי ובינוי בשכונת הארגזים. סכום הזכייה עמד על כ-1,250,000 שקל. לתומה, סברה החברה שזהו הסכום לגביו תחוב בתשלום מס רכישה (5%). אלא שמנהל מיסוי מקרקעין קבע כי יש להוסיף לשווי לצרכי מס רכישה גם את עלויות הפינוי של הדיירים - שהוערכו בכ-90 מיליון שקל, דהיינו כמעט פי 90 (!) מהסכום שהחברה צפתה כמס רכישה. ערר שהגישה החברה וכן ערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחו, וזאת בנימוק שהחברה התחייבה באופן מפורש כלפי מוכר הקרקע (המינהל) לשאת בעלויות הפינוי, וזהו בעצם טיבו של הסכם מסוג פינוי-בינוי.

החברה הגישה בקשה לדיון נוסף על הלכה זו, וזאת בין היתר לאור פסיקה מפורשת של בית המשפט העליון, הקובעת כי יש לשום את המקרקעין במס רכישה על-פי מצבם במועד המכירה. כך לדוגמה, ככל שרוכש מקרקעין משלם תשלומים עבור עבודות פיתוח שטרם בוצעו במועד המכירה, הרי שאלה לא ייחשבו כחלק מהשווי למס רכישה (ע"א 2960/95).

הבקשה לדיון נוסף נדחתה אמנם, אך מהנמקת בית המשפט עולה במפורש כי הפסיקה בעניין פרידמן חכשורי היא עובדתית ונקודתית ואין לפרשה בהרחבה. בית המשפט מדגיש כי בנסיבות העניין דובר בהתחייבויות משולבות שלא ניתן היה להפריד ביניהן - התשלום למינהל והתשלום למשתכנים בגין התחייבויות של המינהל, היוו למעשה התחייבות חוזית, משפטית וכלכלית אחת. גם הערבות הבנקאית שניתנה וכלל התמחור, התייחסו לכלל העלויות כחלק משווי העסקה. מטעמים אלה ולאור עיקרון "צירוף כל התמורות" הוגדל השווי לצרכי מס רכישה.

ההכרעה בדיון הנוסף שבה ומבהירה כי הנסיבות בהן תיושם ההלכה בעניין חכשורי הן נקודתיות וספציפיות, והלכת שרביט בעינה עומדת ביחס לכל המקרים האחרים (כפי שנקבע גם בפ"ד עמוס גולן שניתן לאחרונה ונדון בנפרד במסגרת טור זה). כך לדוגמה, ודאי שאין להגדיל את השווי לצרכי מס רכישה מקום בו על המקרקעין יושבים דיירים שאין התחייבות של המינהל לפנותם ולשלם להם, ומקל וחומר אין להחיל את ההלכה במקרה של פולשים - חסרי זכויות כדין. כמו-כן ייתכן כי גם בעסקות פינוי בינוי מסוימות, בהן ניתן יהיה להפריד בין ההתחייבויות השונות, ואף אז לא יוגדל השווי לצרכי מס רכישה.

זאת ועוד, גם במקרים בהם מתערב מנהל מיסוי מקרקעין בשווי לצרכי מס רכישה בשל נימוקים משפטיים (כדוגמת פ"ד חכשורי), לא אמורות להיות לכך השלכות לעניין בחינת שווי הזכויות שנרכשו בפועל, לדוגמה לעניין הקצאת מניות וצרכים נוספים.