צירוף שותפים לעסקה לפי תמ"א 38 - חלק א'

מאז כניסתה של תמ"א38 לתוקף התפתח דפוס של עסקות נפוצות בהן יזמים זריזים מחתימים דיירים על הסכמים לביצוע עבודות החיזוק, שיפוץ, תוספת המעלית כנגד מכירת זכויות הבנייה הנוספות שלא נוצלו, הקיימות הן מתוקף התב"ע החלה על המקרקעין והן מתוקף תמ"א 38.

אותם יזמים לעיתים רבות הינם מהירי שכנוע, ואף מחתימים את הדיירים על עסקות כלכליות נכונות, אך לצורך מימושן נזקקים או לגורם בעל ידע וניסיון בביצוע, או לגורם אשר יממן את ההון העצמי הדרוש לביצוע העסקה, או לשניהם.

לשם כך היזם יכול שיתקשר בעיסקת מימון / שירותי בניה עם אותם גורמים או שיקים עימם חברה משותפת. בכל אחד מהדפוסים עשויים להתעורר מוקשי מס ששיש להתארגן נכונה על-מנת לצלחם.

כך בדפוס החוזי, ככל שהקבלן ו/או המממן נושאים גם הם בסיכונים ובסיכויים מהפרויקט, הנטייה תהיה (בדומה לפסקי הדין מהעבר בעסקות קומבינציה) לראות במממן ו/או בקבלן כרוכשי זכות במקרקעין ולחייב את העסקה עימם במס רכישה עליהם ובמס שבח מיידי על היזם.

במצב זה עדיף להקדים את העסקה בין היזם לבין הגורם המממן / הקבלן לחתימת ההסכם מול הדיירים. כך, אם העסקה המשותפת תחתם בשלב בו עוד אין לאף צד זכויות במקרקעין אזי לא יהיה בעסקה משום אירוע מס החייב במס רכישה ושני השותפים יוכלו להחשב כרוכשי הזכויות מהדיירים מלכתחילה.

כאן עולה שאלה האם התיקון לחוק שעבר לפני כחודש, ואשר דוחה את יום המכירה בעסקות עם הדיירים למועד התקיימות התנאים המתלים כמו החתמת כל הדיירים או קבלת היתר בניה, יש לו השפעה על העסקה שבין היזם למממן / קבלן. דהיינו, האם לאור דחיית יום המכירה בעסקה מול הדיירים גם קבלן שנכנס כשותף לאחר החתמת הדיירים, כולם או חלקם, אך לפני התקיימות התנאי, ייחשב כמי שלא רכש זכויות במקרקעין.

השכל הישר אומר כי כך המצב. לטעמנו, כדי לא להיקלע למכשלה, יש לוודא ברחל ביתך הקטנה אי קיומה של טענה מצד רשות המס כי דחיית יום המכירה פועלת אך ורק במישור יזם - בעלי דירות, ואילו במישור העסקה שבין היזם לשותפיו חל הדין הרגיל, כך שלצרכי עסקה זו רואים את היזם כמי שכבר רכש זכויות במקרקעין וכעת מוכר אותן לצד שלישי. הפתרון הבטוח במישור החוזי הינו התקשרות עם מממנים / קבלנים הזכאים לשכר שאינו מותנה ברווח או לריבית קבועה.

עם זאת קיימת גם דרך ביניים אשר ניתן להגן עליה, לפיה הקבלן / המממן זכאי לשכר מינימלי ולאפסייד, גם אם האפסייד הינו תלוי רווחים. לטעמנו, שותפות בחלק מרווחים כאשר קיים מינימום שכר איננה מובילה לקיומה של עסקה בין היזם למממן / קבלן בשל אי הנשיאה בסיכון על-ידי אותם גורמים הנשארים נותני שירות משופרים אך לא שותפים.

בשבוע הבא נטפל בפתרונות התאגידיים והמכשולים הקיימים בהם.