לעיתים מגלים רוכשי דירות, כי הקבלן "הצמיד" שטחים משותפים לדירות מסויימות. לא תמיד הדבר נעשה כדין. כאשר מבקש קבלן להצמיד שטחים משותפים עליו לקבל לכך את הסכמת כלל הדיירים מראש ובכתב.
במקרה שהוכרע [1] לאחרונה בערכאות, נידון עניינם של רוכשי דירות שגילו כי בכוונת הקבלן להצמיד את רחבת הכניסה לבניין ל-2 מהדירות. התובעים עתרו ליישום ואכיפת התחייבות מפורשת שניתנה להם, לטענתם, על-ידי הקבלן, על-פיה רחבת הכניסה תמלא את ייעודה המקורי - כפי שזה הוצג להם באופן מפורש - כרחבת כניסה משותפת לכל יחידות הדיור במגרש.
הקבלן דחה טענות אלה והכחיש כי ניתנה על-ידו הבטחה או מצג כלשהו, לפיהם שטח המריבה הינו שטח משותף. לטענתו, התובעים טוענים, למעשה, לזכות במקרקעין, שעה שאין להם כל
מסמך בכתב, לפי "דרישת הכתב" שבחוק [2], המעיד על קיומה של זכות שכזו.
בית המשפט קבע, כי החוזה שנכרת בין הצדדים קבע כי הקבלן יפעל לרישום הבניין כ"בית משותף". לאור הוראה זו בחן בית המשפט את מעמדה המשפטי של רחבת הכניסה למבנה. לשון החוק [3] מגדירה "רכוש משותף" כדלקמן:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת"
.
לפיכך נקבע, כי על-פי ההגדרה הנ"ל עולה, כי רחבת הכניסה נכללת בגדרו של רכוש משותף של הבית המשותף, שכן גם קרקע (שלא הוצמדה) נחשבת כרכוש משותף. אם כך, נשאלת השאלה האם חלקת קרקע זו
הוצאה מן הרכוש המשותף והוצמדה ליחידות דיור מסויימות אם לאו.
לשון החוק [4] מתייחסת לסוגיית הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות מסויימות, בקובעה כי:
"המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית, מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לעניין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין; ואלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף...
".
לפיכך, קבע בית המשפט כי:
"הלכה פסוקה היא, כי סעיף 6 לחוק המכר (דירות) מהווה, סטייה מדיני החוזים הרגילים, שכן הוא מגביל את כוחו וסמכויותיו של הקבלן - מוכר הדירות - להוציא חלקים מן הרכוש המשותף והגבלות אלה ברות תוקף הן, אפילו ניתנה (אם ניתנה) הסכמת רוכש הדירה בדבר הוצאת חלקו מהרכוש המשותף.
קבלן המוציא שטח מסויים מתוך הרכוש המשותף משנה בכך, למעשה, את הוראותיו של התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, הקובע... כי הרכוש המשותף כולל את 'כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות'.
על-פי סעיף 6 הנ"ל, אין מסתפקים בתנאי חוזי מוסכם בין הצדדים לשם ביצועו של שינוי מעין זה. על הקבלן לעמוד בדרישות הסעיף ובאמות המידה אשר נקבעו בפסיקה שדנה בהוראה זו. כך כאשר מדובר בהוצאתו של שטח מתוך הרכוש המשותף עוד בטרם נרשם הבית כבית משותף
" [5].
הפסיקה [6] קבעה מספר עקרונות בסיסיים הנוגעים להוצאת שטחים מהרכוש המשותף:
1. הוצאת השטח מכלל הרכוש המשותף צריך שתיעשה
במסמך נפרד לחוזה או במפרט (שאף הוא מהווה מסמך נפרד), ואין די לעניין זה בתניה המופיעה בחוזה עצמו [7];
2. המפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה
בעת עריכתו של החוזה ולא במועד מאוחר לכך [8];
3. גריעה מהשטח המשותף חייב שתיעשה
באופן מפורש בכתובים. מעל הכל - עליה להיות מוצגת באורח
קונקרטי, מדויק ומפורט [9]. אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר, המשאירה בידי הקבלן המוכר שיקול דעת וסמכות לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים [10].
בית המשפט הסתמך על ההלכה לעיל ועל הוראת החוק [11] המורה כי
"מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים... יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף"
.
לפיכך קבע בית המשפט, כי משלא עמד הקבלן בהוראות החוק וההלכה הנוגעות להוצאת שטח מהרכוש המשותף, הרי רחבת הכניסה מהווה רכוש משותף והצמדתה ליחידות מסוימות היתה שלא כדין.
___________________
[1] ת.א. 2937/00 (מחוזי-ת"א) קולסקי ואח' נ' סלע חברת שיכון בע"מ ואח', פסק דינו של השופט נ' ישעיה מיום 20.4.04.
[2] סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
[3] סעיף 52 לחוק המקרקעין.
[4] סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
[5] וראו גם לעניין זה ע"א 118/78 גוב ארי חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' כהן, פ"ד לג(1) 805, 811 וגם בע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3), 808 וע"א 60/80 שטרן ואח' נ' מאירי יצחק חברה קבלנית לבתים משותפים לבניין בע"מ ואח', פ"ד לו(3) 48.
[6] וראו למשל ה"פ 1357/01 (מח'-ת"א) טבת ואח' נ' מוראד את גולדברג חברה לבניין בע"מ, פסק דינה של השופטת דרורה פלפל מיום 15.5.02.
[7] ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808 והשוו ע"א 6271/95 אדוניהו אשר ואח' נ' פרוייקט גן העיר בע"מ, פ"ד נה (1) 577, 580-581.
[8] ע"א 213/80 שמעונוף נ' ברוכים, פ"ד לז(3) 808.
[9] רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 402; ע"א 268/78 יורשי סמרה פרסי ז"ל ואח' נ' חיה וינטראוב ואח', פ"ד לד (3) 813, 816.
[10] ע"א 3902/98 מיאב חברה קבלנית לבנין בע"מ נ' סטולר, פ"ד נד(1) 849, 858 וכן ה"פ (מח'-י-ם) 603/01 ישעיהו גוטמן ואח' נ' אלי יוחנן ואח', פסק דינה של השופטת יפה הכט מיום 29.6.03, שם נקבע במפורש כי "הקבלן אינו רשאי לשמור לעצמו שיקול דעת להוציא חלקים מהרכוש המשותף".
[11] סעיף 6(ב) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
____________________
המחבר הינו עו"ד, חבר ועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
