ביטול הפטור ממס שבח על דירות להשקעה

בשבוע שעבר החליטה הממשלה על אימוץ הצעדים עליהם הכריז שר האוצר ובכללם ביטול הפטור ממס שבח לדירות להשקעה. ראשית ייאמר כי צעד זה אינו דומה כל כלל ועיקר לשאר הצעדים שהוצגו עד כה ביחס לבלימת מחירי הנדל"ן שכן צעד זה מהווה מהפכה של ממש במיסוי נדל"ן בפרט ובהכוונת אפיקי ההשקעה במשק הישראלי בכלל. לטעמנו ראוי כי ההחלטות ביחס לצעד בעל השלכות כה רחבות ייעשו במתינות תוך הקמת ועדה מקצועית בה ישתתפו גם נציגי ציבור ולא בחיפזון ובחטף כדי לטפל בבעיה מקומית ובת חלוף. כבר מקריאה ראשונית של החלטת הממשלה עולה בעיה מהותית ביחס לנוסחה לחישוב השבח שהוצגה בישיבת הממשלה, ממנה עולה כי ביטול הפטור טומן בחובו מיסוי רטרואקטיבי.

לפי הנוסחה המוצעת, החל משנת 2013 יוטל מס שבח בגין תקופת השבח שלאחר ביטול הפטור, אולם חישוב השבח ייעשה בהתאם לנוסחה ליניארית שרירותית המתייחסת ליחס התקופות, הפטורה והחייבת, ללא התחשבות במועד בו נצמח השבח בפועל, כאשר נוסחה זו מתעלמת מעיקרון יסוד בדיני המס של הטלת מס אמת.

ביקורת על הנוסחה הליניארית נדונה כבר בפסק דין פוליטי ביחס לתיקון 50, אלא שבשונה מעניין פוליטי בו דובר על הורדת שיעורי המס ובכל מקרה לא הייתה אפשרות של הטלת מס רטרואקטיבית, הרי שכיום מלבד מהפגיעה בעיקרון הטלת מס אמת, מדובר בהטלת מס רטרואקטיבית על שבח שקודם לכן היה יכול להיות פטור. לא זו בלבד, דווקא ככל שתוגשם המטרה העומדת ביסוד ביטול הפטור - בלימת עליית מחירי הנדל"ן, כך יגבר המיסוי הרטרואקטיבי.

כך לדוגמה משקיע שהחזיק בדירה להשקעה שלאחר ביטול הפטור ירד ערכה, ייווצר מצב בו חרף העובדה כי כל הרווח שנוצר למשקיע בגין הדירה נוצר בתקופה בה היה הרווח פטור ממס, הרי שבשל הנוסחה הליניארית יאלץ המשקיע לשלם מס שבח בגין חלק מאותו הרווח, הווי אומר יוטל עליו מיסוי רטרואקטיבי במפגיע.
מצב זה שהגשמת תכלית החקיקה מביאה לתוצאה של מיסוי רטרואקטיבי אינה הגיונית ואינה ראויה.

זאת ועוד, בהחלטת הממשלה לא נכתב מהם שיעורי המס שיחולו החל מהמועד הקובע ואילך כך שלכאורה משקיע שרכש את הדירה לפני תחילת תיקון 50 (7.11.2001) עלול ללקות בכפלים ומלבד איבוד הפטור, שיעור המס שיחול בעת המכירה עלול להיות שיעור מס משוקלל שיכלול את שיעורי המס הגבוהים שנהגו בטרם תיקון 50.
לטעמנו, ככל שהמחוקק יקבל את הצעד מרחיק הלכת שהציע שר האוצר עליו לעמוד על המשמר כי יישומו בפועל של צעד זה לא יגרום להטלת מס רטרואקטיבית.

מטרה זו יכולה להיות מושגת לכל הפחות בשתי דרכים אפשריות שאינן זרות למחוקק. האפשרות הראשונה הינה ביטול הפטור רק ביחס לזכויות במקרקעין שיירכשו לאחר חקיקת החוק.

אפשרות נוספת הינה ביצוע מכירה רעיונית במועד ביטול הפטור בדומה למכירות הרעיוניות שבוצעו במסגרת תיקון 132 ו- 147 לפקודת מס הכנסה, כאשר מכירה זו תיעשה בהתאם לשווי השוק של הזכות במקרקעין ביום הקובע.יצוין, כי שתי אפשרויות אלו יפתרו גם את בעיית שיעור המס המשוקלל שהוצגה לעיל.

יש לקוות כי המחוקק ישים אל ליבו כי אין המדובר בעוד צעד קטן לבלימת עליית המחירים בשוק הנדל"ן אלא במהפכה של ממש, ובהתאם לכך יבחן היטב את מכלול ההשלכות של ביטול הפטור ובפרט פגיעה אפשרית בזכות חוקתית של נישומים בדמות הטלת מס רטרואקטיבית, כאשר כלל לא ברור אם פגיעה מעין זו תוכל לעמוד בפני מבחן בית המשפט.