ליקויי בנייה - מנקודת מבטו של החוק

קבלנים העוסקים בבנייה, מכל מין וסוג שהוא, אינם מסיימים את הקשר שלהם עם הפרויקט בשלב מסירת החזקה במבנה או ביחידות שבו לרוכשים. החוק מטיל על הקבלן אחריות לטיב עבודות הבנייה למשך תקופות ארוכות, ולא אחת קורה שקבלן "שכח" זה מכבר מהפרויקט ולפתע צצות דרישות לתיקונים, או אף תביעות בגין ליקויי בניה, שהתגלו זמן רב לאחר השלמת הבנייה ומסירת החזקה לרוכשים.

במאמר זה, ננתח את הוראות החוקים הרלוונטיים לעניין זה של ליקויי בנייה, ובמאמר ההמשך, נבחן דרכים שונות להתמודדות עם פניות של דיירים ותביעות משפטיות בגין ליקויי בנייה. בראשית הדברים נקדים ונאמר כי באופן עקרוני אין כל הבדל בין בנייה של דירת מגורים, לבניה של בית צמוד קרקע, או לבנייה של מבנה מסחרי. לצורך הנוחות, וכיוון שזו גם ההתייחסות של החוק, נתייחס במאמר זה לכל סוגי הנכסים האלה, תחת השם הכולל של דירה, למעט במקרים בהם נתייחס להבדלים ספציפיים הנובעים מטיבם השונה של סוגי נכסים אלה.

הוראות החוק הרלוונטיות לענייננו מצויות בעיקר בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, שהינו חוק ספציפי הדן בחיובי מוכר דירה כלפי הקונה. בנוסף, ובשינויים המחוייבים, חלות גם הוראות המצויות בחוק חוזה קבלנות וחוק המכר הכללי. עם זאת, כמו בכל התקשרות חוזית בין שני צדדים חלות גם הוראות חוק החוזים (חלק כללי) וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

חוק המכר (דירות) הינו חוק ספציפי החל על מכירה של דירה והוא החוק אשר קובע ומסדיר את מרבית ההסדרים הרלוונטיים לענייננו. חוק חוזה קבלנות, הינו חוק העוסק בכל סוגי העבודות שאדם מזמין מבעל מקצוע, ואינו קשור (למרות שמו) רק לקבלני בניין. חוק המכר, הינו גם כן חוק כללי החל על כל עסקת מכר וישנן הוראות מחוק המכר, שיחולו במקרים מסויימים גם על מכר דירה.

בנוסף להוראות חוק אלה, קיימת גם פקודת הנזיקין, אשר חלה בצורה כללית על כל נזק שנגרם לאדם, בגין מעשה או מחדל של אדם אחר.

צורת ההתקשרות שבין הקבלן לבין הצד שכנגד, יכולה להכתיב את אופייה של ההתקשרות וממילא גם את החוק הספציפי אשר יחול על התקשרות מעין זו. אולם אם בוחנים את ההגדרות המופיעות בחוק המכר (דירות) לפעולת "מכירה" ולהגדרתו של "מוכר", מסתבר כי על מרבית החוזים הנחתמים ביחס למכירה של דירות, בין אם מי שחתום על החוזה הוא החברה הקבלנית שבנתה בעצמה את הדירה, או החברה היזמית, המוכרת דירות, שהיא בנתה באמצעות קבלן מטעמה חלות הוראות חוק המכר (דירות).

המקרה, היחידי כמעט, שמהווה חריג להוראות חוק המכר (דירות) הינו מקרה בו הבעלים של הקרקע, בונה עבור עצמו דירה או מבנה, לשימושו העצמי, ושוכר לשם כך קבלן שיבצע עבורו את עבודות הבנייה. במקרה כזה, וכל עוד לא יקבעו בחוזה שבין הצדדים הוראות מיוחדות בעניין זה, לא חלות הוראות חוק המכר (דירות), שכן לא מדובר במוכר וקונה של דירה, אלא יחולו, על ההתקשרות שבין המזמין לקבלן, הוראות חוק חוזה קבלנות, כאשר כפי שהבהרנו לעיל, תמיד ירחפו מעל כל התקשרות כזו, הוראות חוק החוזים, ובמקרה של נזק, גם הוראות פקודת הנזיקין. עם זאת, אם אותו אדם בונה את המבנה כמתואר לעיל, אבל מייעד אותו למכירה, הרי שגם במקרה זה יחולו הוראות חוק המכר (דירות) אבל הפעם הן יחולו עליו, כמוכר של הדירה אל מול זה שיקנה ממנו את הבית, ובמקרה זה הקבלן לא בהכרח יהיה כבול להוראות החלות על המוכר.

דוגמאות נפוצות למקרים של בנייה עצמית הן בנייה באמצעות קבוצות רכישה, אשר רוכשות את הקרקע בעצמן ומזמינות שירותי בניה מקבלן או במקרים של הסכמי פינוי בינוי או אף בבניה על-פי תמ"א 35 (ביחס לדירות הקיימות בבנין). במקרים כאלה, בד"כ החוזים נערכים כך שלמרות שעל-פי החוק אין חובה על הקבלן לתת אחריות כמו זו המפורטת בחוק המכר (דירות) הם מחילים מבחינה חוזית את אותן הוראות לטובת הדיירים.

בחוק המכר (דירות) מופיעות מספר הוראות מהותיות וחשובות אשר יש להכיר אותן היטב. חלק מהוראות אלה חלות עוד לפני מכירת הדירות והן מתייחסות לאופן ההתקשרות שבין הצדדים לעסקה.

החוק קובע בצורה ברורה וחד-משמעית כי לא ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה. סעיף זה הינו סעיף מהותי שכן בדרך כלל, וכחלק מהעיקרון של הזכות של כל אדם לנהל את עניניו לפי הבנתו ורצונו, קיים הכלל המשפטי המוגדר כ"חופש החוזים", אשר מאפשר לשני צדדים, לנהל משא-ומתן ולהגיע להסכמות שיהיו מקובלות על שניהם, גם אם קיים חוק שקובע הסדרים שונים באותן נסיבות.

אולם, כיון שמנסחי החוק יצאו מנקודת הנחה שבחוזה לרכישת דירה, בדרך כלל הקבלן מיומן יותר ומכיר את תחום הבניה הרבה יותר טוב מהקונה, הוא מלווה בעורכי דין המייצגים אותו, מה גם שבהרבה מקרים הקונה אינו מיוצג על-ידי עורך דין מטעמו, יכול להיווצר מצב, והיו לא מעט מקרים כאלה, שבהם נוצלה המיומנות הזו לרעת הקונה. כיון שכך, ויש לכך מקבילות נוספות בחוקים אחרים, קובע החוק את הרמה הסטנדרטית המינימלית, לתנאים שבין מוכר לקונה, והמוכר לא יכול לשנות בחוזה את ההוראות הללו לטובתו אלא רק לטובת הקונה. אם למרות זאת נקבעו בחוזה שינויים לרעת הקונה, בית המשפט מוסמך לבטל אותן לחלוטין.

החוק מחייב את המוכר לצרף לחוזה המכר מפרט טכני של הדירה. המפרט, שהינו מסמך ארוך, חייב להיות מנוסח בצורה שנקבעה בחוק, ולהכיל פרטים רבים לגבי הדירה והמבנה בו היא מצויה. למפרט יש לצרף תוכניות שונות של הבנין, וביניהן תוכנית של קומה טיפוסית בבניין ושל הדירה הנמכרת במסגרת החוזה. לפני כשנה, תוקן בחוק נוסח המפרט כך שהוא חייב להכיל את שטח הדירה, על-פי כללים מוגדרים וברורים. חשוב להדגיש כי החוק מתייחס לאי צירף מפרט טכני לחוזה, כאל עבירה פלילית וקובע כי מי שלא צירף מפרט טכני לחוזה, בהתאם לדרישות החוק, צפוי לקנס כספי.

בנוסף על המוכר לצרף למפרט, הוראות והנחיות לשימוש נכון בציוד ובמתקנים המותקנים בדירה וכן תעודות אחריות לאותם רכיבים, עליהם ניתנת תעודה כזאת, מאת היצרן או הספק שלהם. במקרים בהם הנכס הנמכר אינו דירת מגורים, אלא אולם תעשיה, מבנה משרדים וכדומה, המפרט חייב להיות אותו מפרט, למרות שבפועל התוכן שלו מכיל הרבה פחות פרטים שלא קיימים בנכסים מסוג זה.

החוק קובע באילו מקרים יחשבו שינוים או ליקויים שונים המתגלים בדירה, לאי התאמה ומה ההשלכה של אי התאמה כזו על הצדדים לחוזה. באופן עקרוני אי התאמה היא סטייה של פרט מסוים בדירה מהמתואר במפרט הטכני, או בתקן רשמי, או בתקנות הבניה. אולם החוק מאפשר סטייה מסויימת, בשיעור מינימלי שלא תחשב כאי התאמה. קיימת הבחנה בין אי התאמה רגילה לאי התאמה יסודית. אי התאמה יסודית קשורה לליקויים הנוגעים לקונסטרוקציה של המבנה ואשר קשורים להבטחת יציבות המבנה ובטיחותו.

ביחס לאי התאמה, החוק קובע כי על הקונה לדווח למוכר על גילוי אי התאמה, שניתן היה לגלותה במועד קבלת הדירה, בתוך שנה ממועד המסירה של הדירה לידיו, ואם לא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בעת קבלת החזקה בדירה, הרי שיש להודיע על קיומה תוך זמן סביר לאחר שהיא התגלתה.

כמו-כן, קובע החוק את תקופות הבדק ותקופות האחריות של המוכר לגבי חלקיה השונים של הדירה. מדובר בשתי תקופות אשר מתווספות האחת לשניה. תקופת הבדק איננה אחידה, היא מפורטת בחוק והיא משתנה ביחס לחלקים שונים בדירה, החל מתקופה של שנה אחת ממועד מסירת החזקה בדירה לקונה, ביחס לליקויים קלים, וכלה בתקופה של 7 שנים בגין ליקויים חמורים ביותר. תקופת האחריות, מתחילה רק עם סיומה של תקופת הבדק והיא מסתיימת כעבור 3 שנים נוספות. כלומר שסיומה של תקופת האחריות גם הוא משתנה, והיא מסתיימת לכל המוקדם בתום 4 שנים ממועד המסירה ולכל המאוחר בתום 10 שנים ממועד המסירה של הדירה לקונה.

יצויין, כי קיימת בחוק הוראה נוספת הקובעת כי במקרה בו מתגלית בדירה אי התאמה יסודית, דהיינו אי התאמה שמשמעותה אי התאמה העלולה לפגוע ביציבות המבנה ובטיחותו, יחשב הדבר לאי מילוי התחייבותו של המוכר כלפי הקונה, גם אם אי התאמה היסודית התגלתה לאחר סיומה של תקופת האחריות.

הוראה חשובה נוספת, אשר קיימת, בחוק המכר (דירות), קובעת שבמקרה בו התגלו אי התאמה, רגילה או אי התאמה יסודית, אשר ניתן לתקנן, חייב הרוכש, לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אותה אי התאמה, ומאידך על המוכר חלה החובה לתקן את אותה אי התאמה, בתוך זמן סביר. יצויין כי הוראת חוק זו, הינה אחת מהוראות החוק, העומדות בבסיסן של מרבית המחלוקות המשפטיות והעובדתיות שבין קבלנים לרוכשי דירות, שהתגלו בהן ליקויי בניה.

כפי שהבהרנו לעיל, חלות הוראות החוק על מוכר הדירה כלפי הרוכש שלה. במקרים רבים, וכיון, שכפי שראינו, תקופות הבדק והאחריות הינן תקופות ארוכות, דירות שנרכשו מקבלנים, נמכרות, כעבור זמן מסוים, כדירות יד שניה. באופן עקרוני, הרוכש, אשר מוכר את זכויותיו בדירה, מוכר כחלק מן הדירה עצמה גם את כל זכויותיו כלפי הקבלן שמכר לו את הדירה. מכאן התוצאה שרוכש הדירה, כדירת יד שניה, זכאי לכל תקופות הבדק והאחריות המפורטות בחוק, ככל שנותרו תקופות כאלה עדיין, ישירות כלפי הקבלן או החברה אשר מכרה את הדירות מלכתחילה.

חשוב לציין בעניין זה, כי האחריות במקרה זה, יכול ותהיה מצומצמת במידה מסויימת, ולא תחול על ליקויים שכבר קיימים בדירה או ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה, להבדיל מליקויים שטרם התגלו וצצו בדירה, רק לאחר שהדירה נמכרה לרוכש החדש, ושוב, הדבר רלוונטי כל עוד חלות תקופות הבדק והאחריות, שכאמור מתחילות להמנות, החל ממועד מסירת החזקה בדירה לקונה הראשון.

עוד הבהרנו לעיל, כי ישנם ליקויים המוגדרים על-ידי חוק המכר (דירות) כ"אי התאמה יסודית". האחריות של המוכר, לליקויים כאלה, אינה מוגבלת רק לתקופות הבדק והאחריות אלה יכולה לחול אף מעבר לתקופות אלה. הסיבה לכך הינה שמדובר בליקויים מהותיים ביותר בדירה או בבנין בו היא מצויה, ואשר יכולים לגרום לפגיעה ביסודות הדירה או הבנין ולהפוך למפגע בטיחותי.

חשוב לציין כי באופן עקרוני על כל תביעה המוגשת לבית המשפט בגין ליקויי בניה, יכולות לחול עילות והוראות שמקורן בפקודת הנזיקין. יש לכך משמעות גם להיקף הסעדים הנטענים על-ידי התובע, ולעיתים גם להיקף האחריות הנובעת מקיומם של ליקויים כאלה.

הזכרנו לעיל את חוק חוזה קבלנות. חוק זה חל כאמור על אדם המזמין עבודות בניה מקבלן לשם בניה עצמית של בית לשימוש עצמי ולא למכירה. במקרה כזה, חוק חוזה קבלנות לא כולל את תקופות הבדק והאחריות המפורטות בחוק המכר (דירות). נושא זה מהותי, הן ביחס לשלב ההתקשרות החוזית שבין הצדדים וככל שקבלן אינו מעוניין לחוב בגין תקופות אחריות כאלה, עליו להקפיד על ניסוח החוזה בהתאם. בנוסף, אם המחלוקת מגיעה להליכים משפטיים יש לתת את הדעת היטב לתוכנו של החוזה שבין הצדדים ולחובות שנטל על עצמו הקבלן כלפי מזמין העבודות.

במאמר הבא נבחן דרכים שונות להתמודדות הקבלן עם ליקויי בניה לפני הגשת תביעה ולאחריה.