תיקון שומה בעסקת תמורות

לאחרונה, נדונה על-ידי ועדת הערר שליד ביה"מ המחוזי סוגיה מעניינת ביחס לסמכות מנהל מיסוי מקרקעין לתקן את השווי ביחס למכירה בעסקת תמורות. באותו עניין, חתמה חברת שמשון זליג בשנת 2,000, על הסכם עם חברת הכשרת הישוב, לרכישת זכויות בנייה ב-148 יחידות דיור בראשון לציון, בתמורה לקבלת 37.5% מתמורת מהמכירות.

בנסיבות העניין דיווחה העוררת על המכירה, ושוויה נקבע לסכום של 23.1 מיליון שקלים. ביום 17.12.03 בוצעה מכירה של זכות ליחידה אחת נוספת, ובמקביל נחתם נספח להסכם משנת 2,000 במסגרתו הוקטן שיעור התמורה ל - 35% וכן שונה מחיר התמורה המינימלי ליחידה מ - 38,000 דולר ל-62,500 דולר. תיקון זה לא דווח לרשויות מיסוי מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין, שגילה את הדבר בסוף שנת 2006, הוציא דרישת הצהרה לחברה, בהתאם להוראות סעיף 82 לחוק מיסוי מקרקעין, ואולם החברה טענה כי אין כל בסיס לדרישה זו, מאחר שלא נרכשה כל זכות חדשה במקרקעין. מנהל מיסוי מקרקעין מצידו לא קיבל את הטענה והגדיל את השווי בשומה בכ-4.5 מיליון שקלים. ועדת הערר קיבלה את עמדת המנהל: בפסק דין קצרצר קבעה כי שינוי התמורות הינו שינוי מהותי של עסקת המקרקעין המחייב דיווח על-פי דין, ועל כן היה מקום לתיקון השומה.

דומנו כי ניתן היה להגיע גם לתוצאה אחרת בנסיבות העניין. מבחינת היבטי המס, מאחר שמדובר בעסקת תמורות, הנחשבת לצרכי מס כמכירה של 100% מהזכויות כבר במועד ההסכם, נקבע השווי לצרכי מס בהתאם להערכת שווי במועד המכירה. ממילא, ייתכן כי בפועל התמורה תהיה בסופו של דבר גבוהה מכפי שהוערך או נמוכה ממנו, ובכך כשלעצמו אין כדי להוביל לשינוי בשומות מיסוי מקרקעין (ועולה כי גם הוועדה מכירה בכך במפורש).

לגישתנו, גם העובדה שהשינוי עוגן בהסכמות חדשות של הצדדים אינה מובילה בהכרח למסקנה שונה. בהקשר זה, נקבע על-ידי ביה"מ העליון בפ"ד רות כספי (ע"א 7759/07) כי שינוי מאוחר שגרם לכך שבעל המקרקעין בעסקת קומבינציה, שבה נקלע הקבלן לקשיים, נאלץ להוסיף תשלום כספי לצורך הבניה, אינה מהווה נסיבה המצדיקה שינוי שומת מס שבח. הנימוק העיקרי היה שהמכירה הושלמה והוערכה נכון ליום המכירה. לכאורה, מסקנה דומה עשויה לחול גם בענייננו - המנהל הפעיל את סמכותו להעריך את העסקה בשנת 2000 על בסיס טיב הזכויות שנמכרו, וזאת לפי שיקול דעתו.

לא חל שינוי בכמות הזכויות שנמכרו או סיווגן (וביה"מ העליון אף קבע, בהליך אחר שהעוררת הייתה צד לו, שכל הזכויות נרכשו עוד במועד המקורי), ועל כן ניתן לומר שלא התגלו עובדות חדשות המצדיקות את תיקון השומה. מה עוד, שלטענת העוררת התוספת לחוזה רק משקפת את הערכת הצדדים ביחס להשפעת מחירי השוק במועד זה על התמורה, וכאמור שינוי בתנאי השוק אינו מהווה עילה לתיקון רטרואקטיבי של השומה. דיון בטענה אחרונה זו (הסיבה לשינוי) אינה מוצאת ביטוי בפסק הדין עצמו, וייתכן כי אילו הוכחה בפועל, הייתה תוצאת פסק הדין שונה.