אל תבנו על השנה הבאה

המהפכה החברתית שהתחילה ביולי האחרון משכה את עיקר תשומת הלב התקשורתית והשפיעה רבות על שוק הנדל"ן בישראל. משקיעים זרים ותיירים התאדו מהשטח, המכירות נכנסו להקפאה ורק מי שבנה על ירידה בשכר הדירה התבדה וגילה שהמחירים המשיכו להאמיר. אבל מהפכת ה-14 ביולי מסמנת רק את נקודת הקצה של שנה סוערת למדי בתחום הנדל"ן.

השנה החלה בסימן תום תקופת קבוצות הרכישה לאחר שורה ארוכה של פרויקטים שבהם המחיר ההתחלתי והמחיר הסופי לא נפגשו אפילו באקראי. פרויקטים שהיו אמורים לאכלס לא הגיעו כלל לשלב ביצוע ובאופן מוזר בחרו מארגני הקבוצות להפוך לחברות ציבוריות אך הבינו עד מהרה כי הציבור לא תומך במהלך.

מגמה נוספת השנה הייתה החיפוש המתמיד אחר דירות במחיר של עד מיליון שקלים. עליית המחירים הובילה את הישראלים לברוח מהערים הגדולות ולחפש מציאות. כך עלו ופרחו יבנה, עפולה, רחובות, פרדס חנה וגדרה וזאת בעוד המחירים במרכזי הערים הגדולות מטפסים גבוה מעל 2 מיליון שקלים לדירת 2.5 חדרים. במחצית 2011 עלו המחירים בקרוב ל-18% בממוצע.

המחצית השנייה של השנה התאפיינה דווקא בירידת מחירים של כ-15%, כפי הנראה גם בעקבות גל המחאות הרחב.

מחירי השכירות הרקיעו שחקים השנה ואפילו הולידו את המהפכה החברתית. עוד לפני שהצעירים עברו לגור באוהלים הם נאלצו לשלם בין 3,000 שקלים ל-5,000 שקלים לשכירות בערים במרכז הארץ .

הממשלה ניסתה ליזום רפורמה ולהוביל להוזלת מחירים באמצעות מכרזי "מחיר למשתכן" שעדיין לא פורסמו, דיור בר השגה (שתכנון פרויקטים ייקח לפחות שנתיים), ותמריצי מעבר לשורה של ערים בפריפריה. עד כה לא נרשמה נהירה לכיוון הפריפריה או פתרון לבעיית עודף הביקוש על ההיצע אבל ימים יגידו.

הרבעון האחרון של שנת 2011 יסתיים במגמה חדשה שטרם נראתה בישראל, המגמה היא שגם המוכרים יעברו "לשבת על הגדר". אם בתקופת המחאה הקונים ישבו על הגדר וחיכו לראות מה יהיה, אנו צופים תופעה בה בחודשים הקרובים הנכסים שיוצעו למכירה יהיו של מי שחייב למכור בשל התחייבויות מוקדמות (למשל אנשים שרכשו דירות חדשות מקבלן בשנתיים האחרונות) ו/או כשל כלכלי. דהיינו, כל הרוצה לשדרג/לשפר דיור- יחכה.

התופעה המוכרת של קונים שיושבים ומחכים עד יעבור זעם, תחדש את מחסור הדירות= הקטנת ההיצע, דבר שיחדש את אווירת הביקושים וכמובן יחזיר את מחירי הדירות למחירים של טרום המחאה. דבר זה, נכון ותקף למקומות בהם לא יצאו מכרזים של המינהל לבניית יחידות דיור חדשות, למרות שגם באזורים אלה זמן כניסתן של הדירות למלאי הדירות בשוק הוא בין 12-24 חודשים.

שנת 2012 תתאפיין לדעתנו בשינוי המגמה - אם בשנת 2011 משקיעים היו 30% מרוכשי הדירות, מספרת בשנת 2012 יהפוך להיות 15% מרוכשי הדירות. המשקיעים הזרים כמעט ונעלמו מנוף רוכשי הדירות. המשקיעים הישראלים יתאפיינו ככאלה אשר מיצו את ההשקעות בשוק ההון ולכן "סובלים" מעודפי מזומנים. משקיעים אלה, מוצאים כי השקעות הנדל"ן, למרות המיסוי הכבד, נחשבות להשקעה טובה בעיניהם. החמרה בכמות הדירות להשקעה תהיה עד סוף שנת 2012, מועד בו ייכנס לתוקף חוק המיסוי, אשר מרע את מצב המשקיעים.

חלון ההזדמנויות שנתן להם עד לסוף שנת 2012, למכור את דירתם, יגרום להרבה מאוד משקיעים להיפטר מהדירות להשקעה, מה גם שהחוק קובע שדירות שלא שימשו/ישמשו למגורים, יחול עליהם מס של 15%. תקנה זו, תבריח גם את המשקיעים הזרים שכן חלקם הגדול קונים לצרכיהם בלבד, ובעיקר לחופשות, ואינם משכירים את הדירה במהלך ימות השנה.

לאור זאת, נמצא כי לא רק שכמות המשקיעים תרד, אלא כמות הדירות המוצעות להשכרה תרד אף היא משמעותית שכן הדירות שנקנו עד היום להשקעה, בד"כ נמצאות באזורי ביקוש להשכרה ומאחר שאלה הצטמצמו, יהיה מחסור, גדול אף יותר מהיום, בדירות להשכרה באזורי הביקוש. לדוגמה - משקיע זר ו/או ישראלי שהחזיק דירה בת"א, ימכור אותה עד לסוף שנת 2012.

הדירה תהפוך לדירה בשימוש רוכשיה ותקטין את ההיצע עבור דורשי הדירות לשכירות. תופעה זו עלולה לבגר ערים כגון ת"א, חיפה וירושלים. הרוכשים שרכשו דירות להשקעה למטרות מגורי בן/בת, ימשיכו להחזיק בדירות מאחר שמטרת רכישתן הייתה מלכתחילה למגורים עצמיים כביבול.