הפוך לדף הבית
    |  
ראשי יומן ראשי בלוגים אקטואליה בעולם סקופים משפט כלכלה בריאות המגזין מנוי VIP
ארכיב יומי  |  כל הקישורים  |  סיפורים חמים  |  ניוזלטר  |  נדל"ן  |  תגיות  |  משובים  |  משמר המשפט  |  ספרייה מקוונת  |  בימה חופשית  |  מיוחדים  |  ערוצים נוספים
מאמרים
ראשי  /   מיסים  משפט  נדלן 
טוויטר / יואב יצחק YoavNews1
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת
מועדון +
כסף רופאים שמאים יועצים אדריכלים
שופטים עורכי דין עיתונאים רואי חשבון
 ויקי אילון בטן
 דרוקר משה
 מיקי מיכאלוביץ
 ויטה-אלגרנטי ושות'
 דיאמנט אריאל
 דרוקר אורי
 מאנדל ישראל
 שטרנטל יוסף
 אלגרנטי שמוליק
 קסלמן וקסלמן PwC Israel
 שרמן יהושע
 חוגרי אופיר
 שוב ושות', משרד עורכי דין
 פל אריאל
 בן-אריה יפעת
 שויצקי אמיר
 אשכולי-יהלום אוריין
 חדד עמית
 רייטן רפי
 דרליצ'מן קורל
 
 
 
 
 
בלוגרים News1  /  דעות ▪ כתבות ▪ תחקירים
 
תסמונת החניך תורן
20/08/2017   |   מוטי פלד
 
 
 
אלול - לאחריתה של שנה
20/08/2017   |   חניאל פרבר
 
 
 
דור הפייסבוק והסמארטפון
20/08/2017   |   אביתר בן-צדף
 
 
 
ירמה כסמל לנשיות
20/08/2017   |   עליס בליטנטל
 
 
 
נטייה למושלמות
20/08/2017   |   צילה שיר-אל
 
 
 
 
לרשימות נוספות לבימה חופשית לרשימת הכותבים
 
 
"דמי הסכמה" או "דמי רכישה" זו השאלה?
סדר חדש בכל הקשור למכירת נחלות [צילום: AP]

הוראות החלטה 979 מכילות בתוכן סתירה מהותית. נשאלת השאלה, איך מיישבים את הסתירה בין סעיף 3.1 הקובע רישום זכויות חלקה א' בטאבו בשלמות כתנאי להיכנס להחלטה מול סעיף 4.9 הקובעות תשלום דמי רכישה בכל מקרה?

▪  ▪  ▪
עד למועד כתיבת שורות אלה עדיין לא התפרסמו לציבור הוראות האגף החקלאי להחלטה 979 (1155), אשר, כזכור, הוכרעה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וקבעה סדר חדש בכל הקשור למכירת נחלות.

השאלה הנשאלת כיום על-ידי בעלי נחלות רבים היא: באיזה מקרה גובה התשלום יהיה נמוך יותר בעת מכירת הזכויות בנחלה, האם בעת תשלום "דמי הסכמה" בהתאם להחלטה 534 או "דמי רכישה" בהתאם להחלטה 979.

כזכור, "דמי הסכמה" משולמים בשיעור של שליש בצירוף מע"מ בגין עליית ערך הקרקע ואילו "דמי רכישה" משולמים בגין שווי זכויות בניה קיימות ופוטנציאל בניה עתידי (השאלה איך יחושב פוטנציאל עתידי) בשיעור שליש בצירוף מע"מ וההערכות הן כי "דמי הרכישה" יהיו גבוהים יותר "מדמי ההסכמה".

סתירה עמוקה בהוראות החלטה 979

מצאנו, כי קיימת סתירה עמוקה בהוראות החלטה 979, כפי שיוסבר להלן, אשר מעמידה בסימן שאלה גדול, כיצד יתמודד המינהל עם עסקת מכר של נחלה אשר תגיע לפתחו, כאשר הזכויות בחלקה א' של הנחלה אינן רשומות בספרי מרשם המקרקעין (הטאבו) כיחידת רישום נפרדת בשלמות, ובמה הדברים אמורים?

בהתאם להוראות סעיף 3.1 להחלטה 979, על-מנת שבעל הזכויות בנחלה יוכל להצטרף להסדר הקבוע בהחלטה עליו לעמוד בארבעה תנאים עיקריים: תנאי ראשון, רישום חלקה א' בטאבו כיחידת רישום נפרדת תנאי שני, הסדרת כל השימושים בנחלה (חריגות בניה ושימוש חורג), תנאי שלישי, תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף בניה בסיסי למגורים (375 מ"ר) ותנאי רביעי, הגבלת מספר היחידות בהתאם להוראות תמ"א 35.
ברשימה זו נתמקד בתנאי הראשון, "רישום חלקה א' של הנחלה בטאבו כיחידת רישום נפרדת".

לאחר אישור החלטה 979 בבג"ץ החלו מושבים רבים לפעול לרישום הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות א' בטאבו. לצורך רישום הזכויות בטאבו קיימת דרישה להמציא אישורי מיסים ביחס לעסקה ההיסטורית במסגרתה התקבלו הזכויות בנחלה. בעניין זה נמצא, כי במקרים רבים לא הועברו דיווחים למנהל מיסוי מקרקעין בגין קבלת הזכויות בנחלה. במקרים אלה, יש לפעול בהתאם לתיקון מס' 5 מיום 18.10.1974 לחוק מיסוי מקרקעין לפיו, במקרים בהם הנחלה נרכשה לפני 22.8.63 וכעת מבקשים בעלי הזכויות בנחלה או יורשיהם ליישם את החלטה 979 ולהסדיר את רישום הזכויות, הרי שבעלי זכויות אלה, חשופים לחבות במס רכישה לפי שווי הזכויות היום, שמשמעותו מס רכישה של עשרות ומאות אלפי שקלים. (הדבר תלוי בשווי דירת המגורים בנחלה, סטטוס דירת המגורים כדירה יחידה או לא יחידה ועוד).

מהאמור לעיל עולה, לכאורה, כי כאשר מתבצעת עסקת מכר נחלה, כאשר הזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, לא ניתן יהיה לפעול בהתאם להוראות החלטה 979 והמוכר יידרש לשלם "דמי הסכמה" בהתאם להוראות החלטה 534.

אך לא כך הדבר, מעיון בסעיף 4.9 להחלטה 979 אשר כותרתו "העברת זכויות" עולה, כי במקרה של מכירת הנחלה, בין אם החוכר הצטרף להסדר לפי החלטה 979 ובין אם לא, הוא יידרש לשלם "דמי רכישה" כתנאי להעברת הזכויות. כאן נשאלת השאלה, איך מיישבים את הסתירה בין סעיף 3.1 הקובע רישום זכויות חלקה א' בטאבו בשלמות כתנאי להיכנס להחלטה מול סעיף 4.9 הקובעות תשלום דמי רכישה בכל מקרה!!!?

מבדיקה שנערכה על ידנו במינהל ולאחר שהסתירה הובאה בפני הגורמים האחראיים על יישום הוראות האגף החקלאי, הוסבר, כי הסתירה תיושב במסגרת הוראות האגף שיאושרו לפרסום

לכתוב במפורש שהמוכר ישלם את דמי ההסכמה ולא דמי הרכישה

עד שיתקבלו הוראות האגף הסופיות ובהתחשב בעובדה כי עומד להתקיים "פיילוט" בנושא במספר מושבים, אנו ממליצים לבעלי הנחלות המבצעים עסקות מכר בימים אלה של תקופת המעבר, לכתוב במפורש בהסכמי המכר, כי המוכר ישלם את דמי ההסכמה ולא את דמי הרכישה, במידה ודמי הרכישה יהיו גבוהים יותר והמינהל יחייב לשלם את דמי הרכישה למרות שהזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, כאשר היתרה תשולם על-ידי הקונה. מצד הקונה אנו ממליצים לציין, כי הוא יוכל לעשות שימוש בתשלום דמי ההסכמה ששולם על-ידי המוכר לצורך קבלת הזיכוי בגין דמי הרכישה במקרה בו הקונה יבקש לשלם את דמי הרכישה לאחר שהזכויות בנחלה נרשמו על שם הקונה.


הכותב מתמחה בעסקות ובמיסים במגזר החקלאי.
תאריך:  22/03/2012   |   עודכן:  22/03/2012
עו"ד אביגדור ליבוביץ

מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן


פורומים News1
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
"דמי הסכמה" או "דמי רכישה" זו השאלה?
הודעות  [ 0 ] מוצגות  [ 0 ]  תפוס כינוי יחודי      לכל ההודעות         כתוב הודעה 

תגובות בפייסבוק

ברחבי הרשת

רשימות קודמות
אין זה סוד שאחוז מרכיבי המשקפיים במגזר החרדי, הן אצל צעירים והן אצל מבוגרים, גדול בצורה משמעותית בהשוואה למגזר החילוני וגם בהשוואה למגזר הדתי-לאומי. מהי הסיבה לכך? האם נבדק העניין אי-פעם בצורה מחקרית ומקיפה? וכי אולי ניתן לצמצם את השיעור הגבוה של מרכיבי המשקפיים במגזר החרדי?
22/03/2012  |  אלי אלון  |  מאמרים
בכינוסים פוליטיים של מפלגת העבודה, הקהל רואה מאחורי המכובדים שני פוסטרים גדולים. מצד אחד בן-גוריון, ובצד השני יצחק רבין. הבחירה בין שתי הדמויות האלה איננה מקרית. יש כאן אמירה: הענקים האלה זה אנחנו. ענקים מנקודת מבטם. בכינוסים של הליכוד אותו דבר. בצד אחד ז'בוטיסקי, ובצד השני מנחם בגין. גם כאן יש את אותה אמירה: הענקים האלה זה אנחנו. וקדימה מה? בינתיים, רק פוסטר אחד: אריאל שרון.
22/03/2012  |  נרי אבנרי  |  מאמרים
המנהיגים במערב הם עקשנים או פוחדים להודות שאיסלאם הכריז מלחמה כנגד המערב. לכן, אנו העמים, חייבים לקחת את ההנהגה ולהציב את העובדות בפני כולם, כפי שהן צריכות להישמע: האיסלאמיסטים מתכוונים להרוג את כולנו. אנחנו בתשובה, צריכים להיות מוכנים, עם כוונה מלאה, להשמיד אסלמיסטים רבים ככל שנוכל.
22/03/2012  |  נורית גרינגר  |  מאמרים
בסדר פסח אנחנו מיישמים את פנייתה של התורה אלינו להזין את הזיכרון ההיסטורי - "ושמרתם את הדבר הזה לחוק לך ולבניך עד עולם.
22/03/2012  |  איתן קלינסקי  |  מאמרים
בשנות השישים נערך ניסוי בארצות הברית. הוצבה מכונית ללא לוחית רישוי באזור פשיעה, ברובע ברונקס בניו-יורק. תוך עשר דקות מהצבת המכונית ללא שמירה, נלקחו ממנה המצבר והמצנן. הראשונים שהגיעו הם הראשונים לגנוב: בני משפחה אחת, אב ואם ובנם הצעיר. הם לא ראו כל פסול בגניבה. בתוך עשרים וארבע שעות נגנב מהמכונית כל דבר בעל ערך. אחר כך פשוט הרסו את המכונית, למען השעשוע. הפורעים היו ברובם לבנים שומרי חוק למראית עין.
22/03/2012  |  משה חסדאי  |  מאמרים



בלוגרים נוספים ברשת 
תהל זכתה בחוזה של 176 מיליון דולר בזמביה
20/08/2017  |  10:21  |  יורם גביזון   |   יורם גביזון
ירמה כסמל לנשיות
20/08/2017  |  09:50  |  עליס בליטנטל   |   עליס בליטנטל
הכופרים בג'יהאד משלמים בדמם
20/08/2017  |  09:01  |  ראובן לייב   |   ראובן לייב

איציק וולף
איתמר לוין
איתמר לוין
פורומים
מיסים
משפט
נדלן
כתבות מקודמות
עמינח
הגיע הזמן להחליף מזרן
אמריקן קומפורט
אל תתפשרו על כורסאות טלוויזיה
ביטוח ופיננסים
אלבר רכב
אקסלנס ייעוץ משכנתאות
בי פטנט פתרונות מיוחדים
קלאב הוטל
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1 |   |  עריסת תינוק ניידת |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר |  NEWS1 |  חדשות |  אקטואליה |  תחקירים |  משפט |  כלכלה |  בריאות |  פנאי |  ספורט |  הייטק |  תיירות |  אנשים |  נדל"ן |  ביטוח |  פרסום |  רכב |  דת  |  מסורת |  תרבות |  צרכנות |  אוכל |  אינטרנט |  מחשבים |  חינוך |  מגזין |  הודעות לעיתונות |  חדשות ברשת |  בלוגרים ברשת |  הודעות ברשת |  מועדון + |  אישים |  פירמות |  מגשרים |  מוסדות |  אתרים |  עורכי דין |  רואי חשבון |  כסף |  יועצים |  אדריכלים |  שמאים |  רופאים |  שופטים |  זירת המומחים |  חדשות |  סדרות |  ספורט