משקיעים בנדל"ן בישראל תושבי חוץ וגם ישראלים, נוכחו לאחרונה לגלות כי כללי המיסוי בעת רכישת דירת נופש הם שונים מכללי המיסוי הנהוגים ברכישת דירת מגורים רגילה.
נוף לים ומתחם נגיש ואטרקטיבי, גורמים למשקיעים רבים להתעלם מדגלים אדומים ואזהרות לגבי ייעוד ה
דירה המקורי כדירת נופש ולהאמין כי הרשויות יתעלמו בהדרגה מייעוד זה כולל בתחום מיסוי הנדל"ן שהיה עד היום פחות ברור. התנגשות הכואבת עם רשות המיסים בעת מימוש הנכס, מגיעה במצב שבו על דירת הנופש מבקש המשקיע לקבל פטור ממס שבח בטענה כי שימשה למגורים ולכן לטענתו מגיע לה פטור ממס שבח בהתאם. לבית המשפט ורשות המיסים יש חדשות רעות עבור המשקיעים בדירות נופש בישראל.
בית המשפט העליון קבע לאחרונה הלכת מס חדשה לפיה דירות נופש אינן נחשבות לדירות מגורים לצורך מיסוי מקרקעין, אלא לדירה "רגילה" שאינה מקנה למי שמוכר או רוכש אותה פטור או הקלה ממס הניתנים בגין דירת מגורים. בפסק דין שקיבל העליון בתיק של פרדריק חכים נגד מנהל מיסוי מקרקעין נתניה קבע בית המשפט כי דירת נופש שנמכרה בפרויקט "האי" בהרצליה איננה בגדר "דירת מגורים מזכה" ולכן אינה מזכה אותם בפטור ממס שבח.
המונח "דירת מגורים" היה עד היום לא חד-משמעי בשל שני סעיפים בחוק המגדירים "דירה למגורים באופן שונה. על-פי סעיף 1 לחוק "דירת מגורים" היא דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.
לעומת זאת, בסעיף 9 לחוק לגבי מס רכישה נכתב כי "דירת מגורים" היא דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבנייה.
בית המשפט נאלץ כאן להכריע בין סעיף המגדיר דירה למגורים רק על-פי הייעוד והשימוש שלה לבין סעיף המגדיר את טיבה של הדירה כמבדיל אותה בין דירת נופש לדירת מגורים.
בית המשפט העליון פסק למעשה כי הנופש של בעלי יחידות הנופש נגמר. מעתה והלאה מכירה של דירת נופש, גם אם שימשה למגורים תחויב במס שבח.
בפסק-דין פרדריק קבע עוד בית המשפט, כי "...על-רקע המגבלות התכנוניות החלות על דירת הנופש מושא הערעור, היא אינה עונה על המבחן האוביקטיבי, שכן המערערים אינם יכולים להתגורר בה דרך קבע...דירת הנופש שמכרו המערערים אינה "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק, ואינה מזכה אותם בפטור ממס שבח לפי חוק זה...."
ככלל, מומלץ למשקיעים בתחום הנדל"ן בישראל לנקוט כיום במשנה זהירות ולרכוש דירות העומדות במבחן האוביקטיבי שמגדיר אותן כדירות מגורים ולא כדירות נופש. בהתאם לתקדים האחרון שהצגנו במאמר זה, משקיע בדירת נופש ישלם עליה את מס השבח על הרווח ממכירת הדירה, זאת, גם אם בפועל התגורר בדירה בעצמו או שהוא השכיר אותה לאחר כדירת קבע בניגוד לייעוד הדירה למטרות נופש.
