הלכת-צמיתות חוזרת

"הלכת צמיתות" הייתה הלכה פסוקה על-פי יזמתה המשפטית של השופטת טובה שטרסברג-כהן עוד בשבתה בבית המשפט המחוזי בחיפה, בטרם מינויה לכהונת שופטת בבית המשפט העליון.

מדובר בת"א 935/85 יצחק ורדי ואחרים נגד מליבו ישראל בע"מ ואח', בו נפסק כי שטחה של דירה ברוטו כולל את הקירות החיצוניים והפנימיים אך לא כולל את שטחי המרפסות שאינן מקורות ולא כולל שום חלק יחסי ברכוש המשותף כגון - חדרי מדרגות של הבניין, לובי, שטח מעלית וכו'. עוד נפסק שם, כי השטח המחייב הוא זה אשר נכלל בפרוספקט כאשר אין מסמך מאוחר יותר המציג גרסה אחרת.

חשיבותו של פסק דין זה ברורה - עיקרה במיצוי זכויות דיירים שהולכו שולל על-ידי קבלנים אשר הבטיחו להם דירות גדולות יותר מאשר בפועל, ו/או ערפלו את המידע הכי חשוב והכי מהותי בעסקת מכר דירות, והוא, גודלה של הדירה. הלכה זו מכונה בשם "הלכת צמיתות", מפני שהוגש ערעור על פסק הדין המחוזי, ובערעור נקבע כי הוא ייכון על כנו ועוד נוספו לו נימוקים כבדי משקל. מדובר בע"א 6025/92 צמיתות (81) בע"מ נגד חרושת חימר בע"מ ואח', פד"י נ' (1) 826.

מעטים יודעים כי הדירות נשוא הלכת צמיתות נמכרו ללא שום סטייה מן המידות, וכי אותו פרוספקט בו מדובר אשר עליו נרשמו שטחי הדירות - כלל את המידות הפנימיות של הדירות, אלא שבית המשפט הבין כי אין להטיל על הדיירים לבצע את החישובים ולמצוא בעצמם מהו שטח כל דירה, ומן הדין היה דרוש כי גודל הדירות בפועל יהיה תואם לאמור בשורה שבצד הפרוספקט המעידה כי "שטח הדירה ברוטו הוא ____ מ"ר", ללא כל תלות באספקת מידות פנים של הדירה, בשלמות או באופן חלקי, וללא כל תלות במידת האפשר או במידת הקושי לחשב את שטח הדירה על-פי הפרוספקט/התוכנית; הדייר לא אמור לבצע חישובים כדי להגיע אל מידע כה בסיסי.
[את הדיירים ייצג עורך הדין רני גורלי, הן בבית המשפט המחוזי והן בערעור].

לאחר פסק דין זה, ניתנו פסקי דין שונים על-ידי בית המשפט העליון לפיהם נראה לכאורה כי בית המשפט העליון נסוג מעמדתו המכונה "הלכת צמיתות", דבר שפגע לא מעט בזכויות ציבור רוכשי הדירות, ובוודאי שלא תרם להבהרה הדרושה בפריט כה בסיסי בעסקת מכר דירה - והוא - שטחה של הדירה. לא אזכיר פסקי דין אלו כי לדעתי אין להם חשיבות לאורך זמן, ולא ראוי ללכת לאורם. למען הסדר הטוב ייאמר כי לא נאמר בשום פסק דין כי יש בו סטייה מהלכת צמיתות, אך התקבל הרושם בקהילייה המשפטית כי הלכה זו - אבד עליה הכלח...

ביום 28 לפברואר 2005 ניתן פסק דין על-ידי בית המשפט העליון שעל-פיו נראה כי הלכת צמיתות חוזרת. חלקית, בהסתייגות, מבלי להזכיר את הפסיקה שחוללה את השינוי כמבואר לעיל [למרות שהפסיקה של הלכת צמיתות הובאה וצוטטה בסיכומי המערערים] - אבל חוזרת.

מדובר בע"א 5602/03 וערעורים אחרים, אבי ושרה סגל ואחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואחרים, שופטות: א' פרוקצ'יה, מ' נאור, ע' ארבל, וכה נפסק בעניין שטחי דירות התובעים:

"מקובלת עלי העמדה לפיה מקום שמצוינים בחוזה ממדי הדירה יש לראות את הדייר כמי שהסתמך על האמור בחוזה, כאשר המפרט הינו חלק מחוזה זה, ואין לראותו כמי שהסתמך על האמור בפרוספקט חיצוני לחוזה. אכן, במידה שהמקור היחידי ממנו ניתן ללמוד על מידותיה של הדירה הוא פרוספקט חיצוני לחוזה, ולא ניתן לאתרן בחוזה המכר על נספחיו וחלקיו השונים, אפשר שפני הדברים יהיו שונים [ראו בהקשר זה את עמדת חברתי, השופטת פרוקאצ'יה, בע"א 9085/00 שטרית ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ, פ"ד נז (5) 462, בעמ' 472]. דא עקא, אין זה המצב בענייננו. אמנם, שטחה הכולל של הדירה אינו מצוין לא בחוזה ולא במפרט וכן אין מצוינות במפרט מידות חדר האמבטיה, השירותים והמסדרון. יחד עם זאת, אין באלה כדי להביא לידי מסקנה כי לא נתקיימה דרישת סעיף 2 לחוק המכר (דירות), היות שלהערכתי, כל אחד מהרוכשים יכול לחשב את שטחי החללים השונים בדירה שלא צוינו מידותיהם במפרט ללא צורך בסיועו של מומחה לדבר, על-ידי מכפלת מידות האורך והרוחב המצוינות במפרט ביחס למרבית החללים בדירה ותוך הסתייעות בקנה המידה המצוין במפרט [ע"א 10944/02 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' אוחנה ואח' (טרם פורסם, ניתן ביום 1.3.04)]"

ונשאלת השאלה - האמנם?
מה הקושי של הקבלן לגלות מהו שטחה של הדירה???
מדוע הקבלן זקוק להגנת בית המשפט משלא רשם מהו שטח הדירה אותה מכר??? זה החוק, וזה הצדק?
גישה זו לא נכללה בהלכת צמיתות.

בהמשך נקבע בפסק הדין 5602/03 הנ"ל:

"יחד עם זאת, אני מוצאת לנכון להעיר בהקשר זה, כי ייטיבו מוכרים לעשות אם יציינו בתוכניות הדירה את מידותיהם של כל החדרים והחללים בדירה, וכן את שטחה הכולל. בנוסף, ראוי כי מוכרים המפרסמים, הם עצמם או באמצעות אחר, פרוספקטים או מסמכים שיווקיים אחרים, יפנו את שימת ליבם של המעיינים באותם מסמכים לכך שהפרטים המצוינים בהם אינם מחייבים את המוכר. בכך יועמד הציבור על כך שתיתכן סטייה מתיאור הממכר בפרוספקט".

מה חבל שהפסקה האחרונה המצוטטת לעיל לא עלתה בדרגה לכדי הלכה פסוקה, כדי שהקבלן ומוכר הדירה לא רק יתבקש, אלא גם יידרש, לגלות לקונה מהו שטחה של הדירה ומהן מידותיה.

ובכל זאת, זיכה בית המשפט שבערעור את הדיירים בפיצויים כספיים בגין שטחי דירות קטנים מהמובטח באותם פרוספקטים - 100 מ"ר במקום 114 מ"ר, וזאת לאור זאת ש"בית המשפט המחוזי ראה בהתנהלות זו של שיכון ופיתוח חוסר תום לב במשא-ומתן לכריתת חוזה".