רפורמה והזדמנויות בנחלות במושבים

דמי רכישה יכולים להיות משולמים בשני שלבים ובקיזוז חלקי של תשלומי עבר. דמי החכירה מהווים "דמי כניסה" להסדר הנם 3.75% + מע"מ (ללא הנחת אזור) משווי זכויות בניה למגורים 375 מ"ר סה"כ ותשלום 91% + מע"מ על זכויות בניה מעל 375 מ"ר. השמאות לתשלומים אלו כגון של 3.75% + מע"מ תהא, ללא יוצא מן הכלל, לפי שומה פרטנית ולא לפי שומות טבלה.

תשלום דמי הכניסה הללו מבטל את מגבלת הרצף הדורי ומגבלת החלוקה הנוקשה של היקף הבנייה בכל יחידה (160+160 +55 מ"ר) ומאפשר פיצול מגרש מגורים תמורת דמי רכישה בסכום כולל של 33% + מע"מ במקום 91% + מע"מ משוי המגרש המפוצל עד היום.
לאחר מכן יש להשלים את התשלום לכדי 33% + מע"מ "דמי רכישה" (בפועל, השלמה ל-20% או שיעור דומה במקרים רבים, לטעמי ברוב המקרים) משווי זכויות הבנייה למגורים גם הקיימות וגם הפוטנציאליות, כלומר, לפרשנותי ועל דעתי בלבד, על-פי תב"ע תקפה וגם על-פי סיכוי הוגן בתוחלת סיכויים הוגנת לזכויות בניה עתידיות בתב"עות עתידיות –למגורים בלבד). התשלום המשלים צריך להביא את סך התשלומים לכדי השלמה ל-33% + מע"מ (וכפי שראינו, ל-20% + מע"מ או קרוב לכך).

כל עוד לא שולמו דמי הרכישה על כל זכויות המגורים, אך לאחר ששולמו דמי כניסה בסך 3.75% + מע"מ, ניתן לפצל מגרשי מגורים מהנחלה תמורת תשלום דמי היוון המהווים השלמה ל-33% + מע"מ משווי המגרש המפוצל בצורה הבאה:

התנאי לפיצול הוא זכויות בניה לפחות ל-160 מ"ר במגרש המפוצל ולפחות 160 מ"ר במגרש שנותר חלק מהנחלה. לגבי זכויות הבנייה במגרש המפוצל תשולם השלמה מ-3.75% + מע"מ שכבר שולמו כדמי כניסה להסדר הזה, דמי השלמה של 29.25% בלבד. מעבר ל-160 מ"ר ראשונים זכויות בניה (על-פי תב"ע או היתר בנייה ככל וקיימות זכויות בניה כאלו) ישולמו 33% + מע"מ מהשווי. ההשלמה הזו לפי מיטב הבנתי נתונה להנחות מקום (אזורי עדיפות א' או ב' וקווי עימות).

על-פי החלטה 1355, קיימת זכות לקזז באופן חלקי תשלומי עבר לרבות "דמי הסכמה" וכן אותם דמי חכירה או דמי כניסה שתיארתי בשיעור 3.75% + מע"מ (ככל ושולמו). דמי ההסכמה המותרים לקיזוז מדמי הרכישה הנם צמודים למדד ורק בגין החלק ששולם עבור חלקת המגורים. הקיזוז יהא חלקי או שרירותי על-פי התנאים הבאים:
לגבי דמי רכישה בנחלה שנרכשה על-פי חוזה שנחתם אחרי 1/1/1993 דמי הרכישה הינם 20% משווי הנחלה (קיזוז מירבי אפשרי של דמי ההסכמה מדמי הרכישה).

לגבי דמי רכישה בנחלה שנרכשה על-פי חוזה שנחתם לפני 1/1/1993 דמי הרכישה הינם 33% בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר עבור הנחלה בהצמדה ללא ריבית, וגם זאת במגבלה שבכל מקרה דמי הרכישה לא ירדו מ-20% מהשווי.

לגבי נחלות שנרכשו בחוזים לפני 1.1.1993 חישוב דמי הרכישה ייעשה לפי 29.25% + מע"מ משווי זכויות בניה מוקנות 375 מ"ר ראשונים, וכן השלמה 33% + מע"מ משווי זכויות בנה נוספות מאושרות בתב"ע תקפה ו/או שווי נוכחי לציפיות לזכויות בניה עתידיות וכן זכות לפיצול מגרשי מגורים על-פי תב"ע תקפה קיימת או עתידית. כאמור, ברוב המקרים יהיו דמי הרכישה נמוכים משמעותית, וההשלמה תידרש לשיעור 20% + מע"מ ולא לשיעור -33% + מע"מ ויש לשנות את כל התחשיבים בהתאם, לאחר ששולמה מקדמה 3.75%. השמאות לדמי הרכישה תבוצע ללא יוצא מן הכלל לפי שומה פרטנית ולא על-פי מחירי טבלה.

מדמי הרכישה שיווצרו על-פי חישוב זה יש לקזז 80% + מע"מ האמורים מדמי הסכמה ששולמו עבור הנחלות שנרכשו בחוזים מלפני 1.1.1993.

תשלומי ההשלמה לדמי רכישה נתונים, למיטב הבנתי, להנחות מקום (אזורי עדיפות וקווי עימות).

לגבי נחלות שנרכשו לפני 1.1.1993, הכיצד מבררים את תשלומי העבר? ניתן לרכוש ברשות מקרקעי ישראל דיסק של כל המסמכים הסרוקים לגבי הנחלה ורצוי לוודא עם פקיד המידע שבדיסק כלולים קבלות על תשלומי עבר.

תנאי ראשון הנו רישום חלקת המגורים, חלקה א' בנחלה, כחלקת רישום נפרדת בטאבו. סעיף 6.2 להחלטה 1355 קובע כי גם ללא רישום כזה ניתן להיכנס להסדר ולהינות מכל ההטבות אך חוזה החכירה ייחתם רק לאחר רישום חלקת המגורים כחלקת רישום נפרדת בטאבו.

ההסדר לא חל על יתרת הנחלה החקלאית וגם לא על זכויות בניה לתעסוקה ולכל שימוש שאינו מגורים. כל שטחי התעסוקה יישארו בנחלה ולא ניתנים לפיצול. ישולמו דמי חכירה שנתיים על הנחלה על המרכיבים שאינם המגורים. עבור בניה לתעסוקה ישולמו תשלומים עליהם החליטה או תחליט בעתיד מועצת מקרקעי ישראל.

רישום חוזה חכירה על חלקת המגורים יוציא את החלקה מחכירה ראשית של אגודת המושב ובעלי הנחלות יהפכו מחוכרי משנה וברי רשות משנה לכדי חוכרים ראשיים. אין הסכם סופי לגבי כך עם הסוכנות וההסתדרות הציונית לגבי מושבים עם חוזים משולשים ולכן כל הסדר והסדר לגבי כל מושב ומושב מחייב "תיאום" עם גופים אלו באותם הסכמים משולשים.

אפשרות אחת לבצע הסדר ללא רישום בטאבו של חלקת המגורים בחלקה נפרדת: בעל נחלה יוכל להגיש לרשות מקרקעי ישראל תשריט לצרכי רישום חתום על-ידי אגודת המושב והדבר יספק על-מנת לעמוד בתנאי של רישום חלקה א' בשלמות בטאבו. אחת החברות המתמחות בכך ושביצעה פיילוט ליישום בשני מושבים בתיאום עם רשות המקרקעין היא חברת "מבט מושבים", חברה-בת של תנועת המושבים וברית פיקוח. לאתר אתר האינטרנט שלה.

מספר מושבים החלו, כצפוי, לפעול לרישום הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות א' בטאבו. או אז התברר כי צריך לקבל אישור של רשויות המס לעסקה ההיסטורית במסגרתה התקבלו הזכויות בנחלה.

במקרים רבים לא הועברו דיווחים למנהל מיסוי מקרקעין בגין קבלת הזכויות בנחלה. על-פי תיקון 5 מיום 18.10.1974 לחוק מיסוי מקרקעין, במקרים בהם הנחלה נרכשה או ניתנה לפני 22.8.1963 הרי שבעלי הנחלה דאז או יורשיהם נדרשים לשלם מס רכישה לפי שווי הזכויות היום, דהיינו תשלום של עשרות אלפי שקלים עד מאות אלפי שקלים - כתנאי לרישום חלקה א' בטאבו.

קיים תנאי נוסף: דרישה להסדרת תשלום בגין כל השימושים בנחלה שניתן לייחס לחוכר או בר רשות לרבות תשלום בגין תקופת עבר (בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל נכון ליום ההצטרפות להסדר). מדובר בעיקר בהסדרה של הפל"ח (פעילות לא חקלאית, למשל מחסנים שנבנו ללא היתר והושכרו בחצר הנחלה). הדרישה מחייבת, על-פי המדיניות של רשות המקרקעין, תשלום דמי שימוש שנים אחורה. כמה שנים? כרגיל דמי שימוש ראויים משולמים עד 7 שנים אחורה. החלטות שונות ברשות המקרקעין איפשרו בעבר "למתוח" את התקופה החייבת אחורה אף יותר מכך.

החלטה 1265 של רשות מקרקעי ישראל מיום 29.10.2012 נושאת את הכותרת "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה". בסעיפים 4.2.1 ו-4.2.2 להחלטה זו נכתב כי בגין חובות עבר שנוצרו "עד למועד אישורה של החלטה זו" - ישולמו 5% מערך הקרקע לשנה עבור תקופה של 4 שנים בלבד (20% מערך הקרקע במצטבר לתקופה שקדמה להחלטה זו, גם אם משך השימוש הבלתי מוסדר לתעסוקה לא חקלאית היה ארוך יותר). בגין חובות עבר שנוצרו ממועד אישורה של החלטה זו ועד למועד ההסדרה בפועל
5% מערך הקרקע לשנה או החלק היחסי ממנה.

נכון להיום, אם כן, אוגוסט 2014, ניתן להסדיר את דמי השימוש ההיסטוריים לתקופה של כ-6 שנים בלבד (30%) ולא 7 שנים ויותר כנהוג. זוהי הטבה קצובה בזמן, כאמור.

הסדרת פעילות לא חקלאית בנחלות מפורטת בהחלטות מועצה 1265 ו-1316.

חלקה א' או חלקת המגורים תהא חלקה בשטח עד 2.5 דונם שטח רצוף המיועד למגורים בתוכנית תקפה על-פי חוק התכנון והבניה, יחידות קיימות ולפעילות לא חקלאית על-פי תוכנית תקפה או היתר/שימוש חורג בהיתר. יותרו חלקות מגורים לא רציפות לגבי מגרשים שצורפו לנחלה או לגבי שטח חלקה א' לא רציף אחר שנוצרו לפני התאריך 27.3.2007.

האופציה להשלים ל-2.5 דונם למי שחלקה א' שלו קטנה יותר או לקבע חלקה א' ששטחה המקורי מעל 2.5 דונם: במרכז הארץ תמורת 91% + מע"מ מערך הקרקע המתווספת ובקו עימות ואזורי עדיפות א' ו ב' השלמה חינם לשטח רציף עד 2.5 דונם.

תנאי נוסף בסעיף 3.1 להחלטה דנן הנו הגבלת מספר יחידות הדיור בהתאם להוראות תמ"א 35 על נספחיה. היו דיונים שונים בנושא במועצה הארצית לתכנון ולבנייה וככל הזכור לי ההגבלות יישארו במרכז הארץ.

שיעור דמי הרכישה אינו משווי השוק הנוכחי של הנחלה בהתייחס לזכויות הבנייה הקיימות, אלא גם ובנוסף משווי זכויות בניה פוטנציאליות למגורים המשקפות את הציפיות של השוק לזכויות בניה עתידיות מוגדלות (הזכויות העתידיות תהנה פטורות מתשלום דמי היתר לאחר תשלום אותן "דמי רכישה" ללא הגבלה כמותית). דמי רכישה מקנים זכויות בניה על-פי תב"ע תקפה או תב"ע עתידית לכשתהא תקפה.

ככל הידוע רשות המקרקעין רואה היקף זכויות זה לצורך חישוב דמי הרכישה 3 יחידות דיור בשטח כולל של לפחות 600 מ"ר ובהתחשב בזכויות קיימות על-פי תב"ע (השטחים מחושבים ברוטו). לטעמי יש לראות את שווי זכויות הבנייה העתידיות כסיכוי הוגן בתוחלת סיכויים הוגנת להגדלת זכויות הבנייה בשיעור סביר וראוי.

הוראות המעבר לביטול הפטור המלא ממס שבח במכירת דירות מגורים העונות לתנאי "דירה מזכה" קובעות תקופת מעבר, לשנים 2014-2017 (כולל). בתקופה זו ניתן למכור 2 דירות מגורים בפטור על הרווח הריאלי עד 31.12.2013 (החלוקה של הרווח הריאלי לתקופות - לינארית). על הרווח הריאלי שייוחס לתקופה החל מיום 1.1.2014 ישולם מס שבח 25%.

מכאן שבעת מכירת נחלה ובה בנויים שני בתי מגורים בתקופה הקרובה, 2014-2015, יינתן למעשה פטור גדול, במקרים רבים כמעט מלא עבור שווי 2 דירות מגורים בנחלה אחת!