לפני מספר ימים ניתן בבית המשפט העליון
פסק דין תקדימי בנוגע לתחולתה של תקנת השוק על עסקות במקרקעין (ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ). באותו עניין נדרש בית המשפט להכריע בין זכויותיהם של שני צדדים מרוחקים. מצד אחד: הכנר הנודע שלמה מינץ הוא בעליה המקוריים של
דירה, אשר נמכרה בלי ידיעתו על-ידי מי שהתחזה כאילו הוא שלמה מינץ. מצד שני: המערערת, אשר רכשה את הדירה ממי שרכש אותה מהמתחזה להיות מינץ.
לכאורה, הפתרון החוקי פשוט. הכלל הבסיסי בדיני הקניין הוא, שאין אדם יכול להקנות לזולתו יותר זכויות מאלה המוחזקות על ידו. גישה זו משקפת את אינטרס החברה לצמצם את הסיכון לפגיעה בזכויות קנייניות המוגנות בדין והטלת הסיכון על רוכש הזכויות.
אולם, לכלל זה יש יוצאים מן הכלל בדמותן של תקנות השוק. על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך
בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". חריג זה נועד להגן על רוכשים תמי לב אשר השקיעו את כספם ברכישת דירה, ואשר כתוצאה ממרמה שנפלה ברישום במקרקעין מגלים, כי הדירה לא הייתה של המוכר אלא של מישהו אחר.
בעניין מינץ קבע השופט
אליקים רובינשטיין, כי הדירה תוחזר בתנאים שפורטו בפסק לבעליה המקוריים. בתוך כך הוסיף בית המשפט תנאים חדשים לתחולתה של תקנת השוק. לתוספות אלה יש השלכות הרבה מעבר למקרה הקונקרטי שבו פסק.
ראשית, פסק דינו של בית המשפט העליון מבהיר, כי תקנת השוק תחול גם על עסקות בהן בתחילה עמדה לזכות המוכר רק הערת אזהרה. המדובר בחידוש חשוב, שכן עסקות רבות מתחילות ברכישה ממי שיש לטובתו רק הערת אזהרה, והחלת תקנת השוק בנסיבות כאלה מאפשרת להגן גם על הרוכשים האמורים, מפני מקרים בהם נפלה טעות במרשם עליו הסתמכו בתום לב. עם זאת, בית המשפט מתנה את תחולת הגנת תקנת השוק רק בעסקות בהן חלק מהתמורה משולם רק לאחר העברת הרישום, כך שהרוכש יוכל לטעון כי הסתמך על המרשם.
מהי "בדיקה ראויה"?
שנית, וזה העיקר, בית המשפט העליון מתנה את תחולתה של תקנת השוק בתנאי "הבדיקה הראויה" שיחול על הקונה, ובמיוחד על עורך דינו. מובן שקונה המעלים עינו מרישום מופרך על פניו, לא היה זכאי גם בעבר ליהנות מתקנת השוק. אולם על-פי הפסיקה החדשה, לא רק שהקונה צריך לערוך "בדיקה ראויה", אלא שהאחריות לעריכת "הבדיקה הראויה" מוטלת לפתחו של עורך דינו. חובה זו חלה לא רק על מי שרכש מאדם שלזכותו רשומה רק הערת אזהרה, אלא גם ממי שרכש מבעליו הרשומים של הנכס.
בית המשפט העליון אינו מסביר מהם הצעדים שעל עורך הדין לנקוט כדי לעמוד בדרישת "הבדיקה הראויה", ודומה, כי מדובר בסטנדרט כללי שיתפתח לפי הנסיבות. המשמעות היא יצירת אי-ודאות בכל הנוגע לעסקות במקרקעין, שכן לא ניתן יהיה לדעת אם נערכו מספיק בדיקות "ראויות" כדי לעמוד בתנאי החדש.
כך למשל: האם על עורך הדין לייעץ ללקוחותיו לשכור שירותיו של חוקר פרטי? האם עליו לעמוד על כך שהבעלים הקודמים יעבירו לידיו את כל מסמכי העסקה הקודמת שבה הם רכשו את הנכס, כדי שיוכל לבחון את טיבם? ומה כאשר הדבר אינו אפשרי בשל סודיות או מסיבות אחרות? ומה דינו של הלקוח שביקש מעורך דינו לערוך "בדיקה ראויה" אך הלה לא הצליח במשימתו? האם גם לקוח זה לא יהנה מתקנת השוק, או שעורך הדין ישא בתוצאות כפי שייקבעו בעתיד על-ידי בית משפט? ובכל הנסיבות האלה - תקנת השוק, חלק מהדין החל בארצנו, מה יהיה עליה?
למקרא פסק הדין דומה, כי הסיבה לכך שבית המשפט מטיל את האחריות לפתחם של עורכי הדין נובעת מכך שבמסגרת רישום העסקה הראשונה במקרה מינץ, דהיינו המכר הראשון על-ידי הנוכל-המתחזה, עורך הדין שייצג את המתחזה לא היה שותף להונאה וראה שהמתחזה הציג תעודת זהות בלויה. לפיכך הוא התעקש על קבלת רישיון נהיגה ותעודת זהות תקינה. המתחזה סיפק תעודות אלה ועורך הדין הסתפק בכך. היה בפניו רישום תקין לכאורה. היו בפניו מסמכי זיהוי תקינים לכאורה. והייתה בחוק תקנת השוק. מה עוד צריך?
במקרה כזה, ההנחה לפיה הקונה יכול היה לזהות את הזיוף שבעסקה ולמנוע את הנזק, בוודאי אינה נכונה. עורכי דין או לקוחותיהם בוודאי אינם טובים מהמדינה בגילוי זיוף של תעודות רשמיות שהמדינה מנפיקה. הטלת אחריות כזו על עורכי הדין, משמעותה הפרטה של אחריות המדינה לדאוג לכך שהרישום שהיא עושה יהיה תקין, והעברת האחריות מהמדינה לעורכי הדין וללקוחותיהם.
מהותה של תקנת השוק היא להגן על רוכשים במקרים של זיוף, בדיוק במקום בו המדינה לא הצליחה להגן. מעצם העובדה שהמדינה לא גילתה את דבר הזיוף נגזר, כי דווקא יש מקום להגנת תקנת השוק. במקום זאת, בית המשפט העליון קובע חובה מוגברת דווקא על הקונים ובמיוחד על עורכי הדין שלהם.
גם המדינה נכשלה
למען שלמות התמונה יוער, כי השופט
חנן מלצר ציין, כי ייתכן שבידי המערערת נתונה האפשרות לתבוע בנזיקין את המשרד הממשלתי שהנפיק את תעודת הזהות החדשה למתחזה. כן מציין השופט מלצר, כי הגיעה העת שיונהג בישראל ביטוח זכויות במקרקעין בדומה לקיים במדינות רבות בעולם. דברים אלה מחדדים ביתר שאת את הצורך להימנע מדרישת אחריות מוגברת דווקא מעורך הדין, מקום שבו נדרש ביטוח כללי בשל כשלי שוק או כשלי המדינה.
חשוב לתת את הדעת על כך, שהטלת אחריות מוגברת על עורכי הדין לבחון את העסקה הראשונה על-מנת למנוע מקרים של זיוף או מירמה, תוביל לייקור העסקות וליצירת אי-ודאות בכל הנוגע להשלמתן - דבר שיתבטא בסופו של דבר בהוצאות חקירה וביטוח, וכמובן גם במחירי העסקה ובייקור הדירות.
פסק הדין מגן על זכות הקניין של מינץ - דבר ראוי כשלעצמו. קשה להשלים עם תוצאה לא צודקת בה המערערת תחזיק בדירתו של מינץ האמיתי, במיוחד על-רקע נסיבותיו המיוחדות של המקרה. מינץ הוא כנר ידוע, הדירה הועברה לו בירושה מאמו והוא החזיק בה פסנתר וכינורות. בגלל הערך הסנטימנטאלי של הדירה עבורו, מינץ בחר שלא להשכיר אותה או למכור אותה. כלומר, ברור ששוויה של הדירה עבורו גבוה בהרבה מערכה של הדירה בשוק. בנסיבות שכאלה, חוסר הצדק זועק מהעברת הדירה למערערת שרכשה אותה במחיר השוק ואולי אף נמוך ממנו.
הן בית המשפט העליון והן בית המשפט המחוזי הגיעו לתוצאה צודקת, לפיה הדירה תושב למינץ. מאידך-גיסא, שני בתי המשפט חשו קושי עם התוצאה המוזרה שבה מינץ זוכה בדירה, אך כספה של המערערת יורד לטמיון למרות שהיא לא ידעה על הזיוף שנערך במסמכי העסקה הראשונה. כלומר: שני הצדדים, הבעלים המקורי והקונה האחרונה, היו קורבנות הרמאות. בעוד בית המשפט המחוזי קבע, כי על מינץ לשלם למערערת על השבחת הדירה (35,000 שקל), בית המשפט העליון קבע שהוא ישלם סכום נוסף למערערת (100,000 שקל) ואף יתיר לה לגור בדירה שנה נוספת ללא תשלום דמי שכירות.
התקדים של ראובן
בהקשר זה ניתן להזכיר מקרה אחר שהתעורר לפני שנים רבות, כאשר זהבה כנען רכשה תמונות בשוק הפשפשים והסתבר לה בדיעבד, לאחר שחקרה את העניין, כי מדובר בתמונות של ראובן רובין שהיו בבעלות מוזאון בארה"ב ונעלמו (למען הגילוי הנאות: עו"ד
אלי זהר ממשרדנו ייצג את ממשלת ארה"ב שזכתה בתיק).
בית המשפט העליון קיים דיון נוסף בשאלה אם כנען תוכל ליהנות מהגנת תקנת השוק במטלטלין, בשל כך שרכשה את התמונות בתום לב ובתמורה. באותו מקרה בית המשפט העליון פתר את הקושי בכך שהוא החיל על המקרה את דיני הטעות וההטעיה. הוא קבע, כי מאחר שהייתה טעות בכל הנוגע לטיבו של הממכר, ניתן לבטל את ההסכם ולערוך תשלומי השבה. כך, מצד אחד, נשמר הכלל בדבר תקנת השוק, ומצד שני התאפשרה גמישות להשגת תוצאה צודקת.
דומה בעיני, כי גם במקרה של מינץ נכון היה לבחון, בדומה להכרעת שופטי דעת הרוב בעניין כנען (דנ"א 2568/97), פיתוח פתרון מכוח דיני העקיבה והטעות או דיני תום הלב. כך, למשל, האם לא ניתן לומר, שבהנחה שמינץ הוכיח שהדירה יקרת ערך במיוחד עבורו ובשל כך לא מכר אותה, היה על המערערת לקבל על עצמה את ביטול העסקה, במסגרתה קיבלה את דירתו של מינץ בשל זיוף ומרמה שלא באשמתה? ביטול העסקה יכול היה לגרור תשלומי השבה וגם ליצור איזון כספי בין הצדדים, אשר יוביל לתוצאה צודקת. ראוי היה, ככל שהדבר ניתן, להגיע לאותה תוצאה באמצעות קונסטרוקציות משפטיות שאינה גוזרות חובות מרחיקות לכת על עורכי דין.
ידועה האמרה כי מקרים קשים מביאים לדין רע. השופט
אהרן ברק כותב בעניין כנען, כי "האימרה צריכה להיות כי דין רע מביא למקרים הקשים". נקודת המוצא היא השאיפה לפתרון צודק. נראה, כי עדיף ליצור פתרון גמיש וצודק מאשר לשנות את תקנת הציבור במקרקעין תוך יצירת אי-ודאות.
הדבר חשוב לא רק ללקוחות של עורכי הדין אלא גם לשמירה על מקצוע עריכת הדין עצמו, שאינו יכול להוות תחליף לאחריות המדינה למהימנות המרשמים הרשמיים שלה.
